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Appartement 4 pièces 78 m²

Bien expiré
VilleMulhouse (68)
Surface78m²
Coût Total131 240€
Loyer Annuel9 517€
Rentabilité7.25%
Cashflow/mois+35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 256,41 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 78 m²

Cet appartement de 80 m2 au 2ème étage, situé à Mulhouse centre-ville, proche des deux universités Fonderie et Illberg et des lignes de tram, rue Gutenberg A l'intérieur de cet appartement vous trouverez un grand salon/séjour,une cuisine équipée, une salle d'eau avec douche et WC, une chambre parentale de 16m2 et une seconde chambre. Les murs sont isolés de l'intérieur Prix du bien : 98 000 EUR frais d'agences compris ; Prix du bien hors honoraires : 90 000 EUR net vendeur Habitation principale ou achat à but locatif Information d'affichage énergétique sur ce bien : DPE D indice 200 et GES D indice 43. N'hésitez pas à contacter Julien PACCAGNINI pour plus de renseignements par téléphone au [Coordonnées masquées] ou par mail [Coordonnées masquées] La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M. Julien PACCAGNINI, Agent Immobilier immatriculé (RSAC) du Tribunal de Commerce de Mulhouse sous le numéro 810 549 576.

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Surface : 78 m²

Consommation énergie primaire : 200 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68100
Coordonnées : 47.746067, 7.338951
Total : 131 240€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 25 400€
Valeur du bien : 123 400€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 793€/mois
Loyer annuel estimé : 9517€/an
Fourchette totale : 610€ - 1032€/mois
Fourchette annuelle : 7314€ - 12383€/an
Rentabilité brute :7.25%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 9.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :640,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :38,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 679,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 042,37€
Coût de l'assurance :11 483,50€
Taxe foncière : 951,72€/an
Soit par mois : 79,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 793,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 758,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :34,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 18 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 400 €(326 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rénovation:11 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation:11 500€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète: 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon - Peinture:1 440€
    Peinture salon: 18 m² × 40€/m² = 720€, Main d'œuvre: 720€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mulhouse. Main d'œuvre incluse. Les prix pour la rénovation de la cuisine et de la salle de bain sont basés sur des estimations de 8000€ pour chaque rénovation complète, avec des coûts additionnels pour l'électroménager et la plomberie.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 793 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 517 €/an
Calcul : 793 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 236 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 240 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 459 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 952 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 047 €
Revenus locatifs : +9 517 €
Charges déductibles : -31 047 €
Résultat foncier Année 1 : -21 530 €(Déficit de 21 530 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 130 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 647 €/an
Revenus locatifs : +9 517 €
Charges déductibles : -5 647 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 870 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 129.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 517 €31 051 €4 240 €-21 534 €21 400 €134 €134 €
29 708 €5 537 €4 126 €4 171 €---
39 902 €5 418 €4 007 €4 483 €---
410 100 €5 296 €3 885 €4 804 €---
510 302 €5 170 €3 759 €5 132 €---
610 508 €5 039 €3 628 €5 469 €---
710 718 €4 904 €3 493 €5 814 €---
810 932 €4 765 €3 354 €6 167 €---
911 151 €4 621 €3 210 €6 530 €---
1011 374 €4 472 €3 061 €6 902 €---
1111 601 €4 318 €2 907 €7 283 €---
1211 833 €4 160 €2 749 €7 674 €---
1312 070 €3 996 €2 584 €8 075 €---
1412 312 €3 826 €2 415 €8 485 €---
1512 558 €3 651 €2 240 €8 907 €---
1612 809 €3 470 €2 059 €9 339 €---
1713 065 €3 283 €1 872 €9 782 €---
1813 326 €3 090 €1 679 €10 237 €---
1913 593 €2 890 €1 479 €10 703 €---
2013 865 €2 684 €1 273 €11 181 €---
2114 142 €2 471 €1 060 €11 671 €---
2214 425 €2 251 €840 €12 174 €---
2314 713 €2 023 €612 €12 690 €---
2415 008 €1 788 €377 €13 219 €---
2515 308 €1 546 €135 €13 762 €---
TOTAL304 839 €121 719 €61 042 €183 120 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 183 120 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 517 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 999 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 999 €-6 420 €+8 419 €
2+1 999 €+1 211 €+788 €
3+1 999 €+1 345 €+654 €
4+1 999 €+1 441 €+558 €
5+1 999 €+1 540 €+459 €
6+1 999 €+1 641 €+358 €
7+1 999 €+1 744 €+255 €
8+1 999 €+1 850 €+149 €
9+1 999 €+1 959 €+40 €
10+1 999 €+2 071 €-72 €
11+1 999 €+2 185 €-186 €
12+1 999 €+2 302 €-303 €
13+1 999 €+2 422 €-423 €
14+1 999 €+2 546 €-547 €
15+1 999 €+2 672 €-673 €
16+1 999 €+2 802 €-803 €
17+1 999 €+2 935 €-936 €
18+1 999 €+3 071 €-1 072 €
19+1 999 €+3 211 €-1 212 €
20+1 999 €+3 354 €-1 355 €
21+1 999 €+3 501 €-1 502 €
22+1 999 €+3 652 €-1 653 €
23+1 999 €+3 807 €-1 808 €
24+1 999 €+3 966 €-1 967 €
25+1 999 €+4 129 €-2 130 €
Total+49 975 €+54 936 €+-4 961 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 167 jours
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