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Immeuble 5 appartements

VilleGrand-Combe (30)
Surface190m²
Coût Total267 400€
Loyer Annuel20 432€
Rentabilité7.64%
Cashflow/mois+48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 215 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 1 131,58 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 12
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble de rapport basé à La Grand Combe dans le Gard (30) 10 minutes d’Alès et aux portes du parc national des Cévennes Composé de 5 appartements entièrement rénovés en 2021 et 2023 - tous loués à des profils en CDI et/ou revenus stables avec garants

Revenus locatifs Appart 1 RDC : €450 (55 m2) -T3 nue Appart 2 1er étage : €420 (40 m2) - T2 meublé Appart 3 1er étage : €410 (31 m2) - T2 meublé Appart 4 2e étage : €410 (31 m2) - T2 meublé Appart 5 2e étage : €410 (31 m2) - T2 meublé

  • L’appartement 3 est actuellement loué en courte durée et génère des revenus supérieurs. Loué en moyenne à 90% (professionnels, particuliers en vacances dans les Cevennes)

Taxe foncière : 2745€ Charges locataires : 10€ (entretien parties communes et ordures ménagères)

Prix de vente : 215 000€

DPE : D La toiture a été changée en 2020 - les menuiseries sont récentes et en PVC ou Alu.

Possibilité de reprise du contrat nous liant à nos partenaires : Société de gestion locative / travaux (160€ / mois hors demande de travaux) pour la gestion locatives des appartements 1,2,4,5 Société de ménage / blanchisserie (forfait 20€) pour le ménage des parties communes, les entrée/sorties des locataires courte durée et le ménage de l’appartement 3

Cette organisation vous permet une gestion à 100% à distance !

Ville : Grand-Combe
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30110
Coordonnées : 44.214390, 4.031080
Total : 267 400€
Prix d'acquisition : 215 000€
Travaux : 35 200€
Valeur du bien : 250 200€
Frais de notaire : 17 200€
Coût estimé : 17 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 8.96€/m²/mois
Fourchette : 7.14€ - 11.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1703€/mois
Loyer annuel estimé : 20432€/an
Fourchette totale : 1356€ - 2137€/mois
Fourchette annuelle : 16277€ - 25647€/an
Rentabilité brute :7.64%
Fourchette de rentabilité :6.09% - 9.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :565,79 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 500 €
Prix d'achat :215 000 €
Décote à l'achat :+107 500€ (+100.0%)
Marge achat-revente :-159 900€ (-148.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :267 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 308,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :106,96€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 415,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 222,23€
Coût de l'assurance :32 088,00€
Taxe foncière : 2 745,00€/an
Soit par mois : 228,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 10,00€/mois
Soit par an : 120,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 702,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 654,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :48,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE D - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des fixtures de la salle de bain pour moderniser l'espace.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - fixtures un peu datées nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 200 €(185 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:7 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 3000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 4000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation salle de bain: 6000€ + Plomberie et électricité: 2000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:11 000€
    Parquet flottant 50 m²: 100€/m² × 50 = 5000€, Main d'œuvre: 1000€ = 6000€
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds 50 m²: 40€/m² × 50 = 2000€ = 2000€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grand-Combe (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 703 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 432 €/an
Calcul : 1 703 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 684 €/an
Base de calcul : Emprunt de 267 400 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 284 €/an
Calcul : 107 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 745 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 120 €/an
Calcul : 10 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 032 €
Revenus locatifs : +20 432 €
Charges déductibles : -48 032 €
Résultat foncier Année 1 : -27 601 €(Déficit de 27 601 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 16 901 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 832 €/an
Revenus locatifs : +20 432 €
Charges déductibles : -12 832 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 599 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 16900.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 215 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 750 €(65% de 215 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 082 €/an
Calcul : 139 750 € × 3,636% = 5 082 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 432 €48 041 €8 692 €-27 609 €10 700 €16 909 €16 909 €
220 840 €12 607 €8 458 €8 234 €--8 675 €
321 257 €12 365 €8 216 €8 893 €---
421 682 €12 114 €7 966 €9 568 €---
522 116 €11 856 €7 707 €10 260 €---
622 558 €11 589 €7 440 €10 969 €---
723 010 €11 313 €7 164 €11 697 €---
823 470 €11 028 €6 879 €12 442 €---
923 939 €10 733 €6 584 €13 206 €---
1024 418 €10 428 €6 280 €13 990 €---
1124 906 €10 113 €5 965 €14 793 €---
1225 404 €9 788 €5 639 €15 616 €---
1325 912 €9 452 €5 303 €16 461 €---
1426 431 €9 104 €4 956 €17 326 €---
1526 959 €8 745 €4 597 €18 214 €---
1627 498 €8 374 €4 226 €19 124 €---
1728 048 €7 991 €3 842 €20 058 €---
1828 609 €7 595 €3 446 €21 015 €---
1929 182 €7 185 €3 037 €21 996 €---
2029 765 €6 762 €2 614 €23 003 €---
2130 361 €6 325 €2 176 €24 036 €---
2230 968 €5 873 €1 725 €25 095 €---
2331 587 €5 406 €1 258 €26 181 €---
2432 219 €4 924 €775 €27 295 €---
2532 863 €4 425 €276 €28 438 €---
TOTAL654 436 €264 135 €125 222 €390 301 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 390 301 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 432 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 291 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 291 €-3 210 €+7 501 €
2+4 291 €0 €+4 291 €
3+4 291 €+65 €+4 226 €
4+4 291 €+2 870 €+1 421 €
5+4 291 €+3 078 €+1 213 €
6+4 291 €+3 291 €+1 000 €
7+4 291 €+3 509 €+782 €
8+4 291 €+3 733 €+558 €
9+4 291 €+3 962 €+329 €
10+4 291 €+4 197 €+94 €
11+4 291 €+4 438 €-147 €
12+4 291 €+4 685 €-394 €
13+4 291 €+4 938 €-647 €
14+4 291 €+5 198 €-907 €
15+4 291 €+5 464 €-1 173 €
16+4 291 €+5 737 €-1 446 €
17+4 291 €+6 017 €-1 726 €
18+4 291 €+6 304 €-2 013 €
19+4 291 €+6 599 €-2 308 €
20+4 291 €+6 901 €-2 610 €
21+4 291 €+7 211 €-2 920 €
22+4 291 €+7 528 €-3 237 €
23+4 291 €+7 854 €-3 563 €
24+4 291 €+8 189 €-3 898 €
25+4 291 €+8 532 €-4 241 €
Total+107 275 €+117 090 €+-9 815 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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