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APPARTEMENT

VilleMamers (72)
Surface102.56m²
Coût Total150 080€
Loyer Annuel9 833€
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 000 €
Surface : 102.56 m²
Prix au m² : 936,04 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre de WC : 1

L'agence immobilière VIEL IMMOBILIER vous présente cet appartement de 102m2 situé en plein coeur du village de Mamers, il se compose : une cuisine, un salon/séjour, trois chambres, une salle d'eau et un toilette. Appartement loué. IDEAL INVESTISSEUR. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Pour tout renseignements, contacter l'agence au 02.50.77.55.54 ou par mail : agencevielimmobilier@gmail.com - https://vielimmobilier.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Mamers
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72600
Coordonnées : 48.345566, 0.368205
Total : 150 080€
Prix d'acquisition : 96 000€
Travaux : 46 400€
Valeur du bien : 142 400€
Frais de notaire : 7 680€
Coût estimé : 7 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102.56m²
Loyer prédit : 7.99€/m²/mois
Fourchette : 6.00€ - 10.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 819€/mois
Loyer annuel estimé : 9833€/an
Fourchette totale : 615€ - 1092€/mois
Fourchette annuelle : 7382€ - 13098€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 8.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 234,38 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 598 €
Prix d'achat :96 000 €
Décote à l'achat :-30 598€ (-24.2%)
Marge achat-revente :-23 482€ (-18.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :732,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :43,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 776,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 805,24€
Coût de l'assurance :13 132,00€
Taxe foncière : 983,31€/an
Soit par mois : 81,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 819,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 858,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-39,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 301 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 102.56 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, et électroménager (plaque, four, hotte, frigo)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais un peu datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3.7/5 visible - parquet en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3.7/5 visible - murs propres mais quelques marques nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement écaillée nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 400 €(452 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10400€ = 10400€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:7 500€
    Fenêtres double vitrage performant: 10 fenêtres × 750€ = 7500€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 200€
    Parquet flottant: 40 m² × 80€/m² = 3200€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mamers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 819 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 833 €/an
Calcul : 819 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 844 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 080 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 525 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 983 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 753 €
Revenus locatifs : +9 833 €
Charges déductibles : -52 753 €
Résultat foncier Année 1 : -42 920 €(Déficit de 42 920 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 520 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 353 €/an
Revenus locatifs : +9 833 €
Charges déductibles : -6 353 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 480 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21519.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 400 €(65% de 96 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 269 €/an
Calcul : 62 400 € × 3,636% = 2 269 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 833 €52 757 €4 849 €-42 924 €21 400 €21 524 €21 524 €
210 030 €6 226 €4 718 €3 803 €--17 721 €
310 230 €6 091 €4 582 €4 139 €--13 582 €
410 435 €5 951 €4 443 €4 484 €--9 098 €
510 644 €5 807 €4 298 €4 837 €--4 261 €
610 857 €5 657 €4 149 €5 199 €---
711 074 €5 503 €3 995 €5 570 €---
811 295 €5 344 €3 835 €5 951 €---
911 521 €5 179 €3 671 €6 342 €---
1011 751 €5 009 €3 500 €6 742 €---
1111 986 €4 833 €3 325 €7 153 €---
1212 226 €4 652 €3 143 €7 575 €---
1312 471 €4 464 €2 955 €8 007 €---
1412 720 €4 270 €2 762 €8 450 €---
1512 975 €4 070 €2 561 €8 905 €---
1613 234 €3 863 €2 354 €9 371 €---
1713 499 €3 649 €2 141 €9 850 €---
1813 769 €3 428 €1 920 €10 340 €---
1914 044 €3 200 €1 691 €10 844 €---
2014 325 €2 964 €1 456 €11 361 €---
2114 611 €2 721 €1 212 €11 891 €---
2214 904 €2 469 €960 €12 435 €---
2315 202 €2 209 €700 €12 993 €---
2415 506 €1 940 €431 €13 566 €---
2515 816 €1 662 €154 €14 153 €---
TOTAL314 957 €153 920 €69 805 €161 037 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 037 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 833 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 065 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 065 €-6 420 €+8 485 €
2+2 065 €0 €+2 065 €
3+2 065 €0 €+2 065 €
4+2 065 €0 €+2 065 €
5+2 065 €0 €+2 065 €
6+2 065 €+281 €+1 784 €
7+2 065 €+1 671 €+394 €
8+2 065 €+1 785 €+280 €
9+2 065 €+1 903 €+162 €
10+2 065 €+2 023 €+42 €
11+2 065 €+2 146 €-81 €
12+2 065 €+2 272 €-207 €
13+2 065 €+2 402 €-337 €
14+2 065 €+2 535 €-470 €
15+2 065 €+2 671 €-606 €
16+2 065 €+2 811 €-746 €
17+2 065 €+2 955 €-890 €
18+2 065 €+3 102 €-1 037 €
19+2 065 €+3 253 €-1 188 €
20+2 065 €+3 408 €-1 343 €
21+2 065 €+3 567 €-1 502 €
22+2 065 €+3 730 €-1 665 €
23+2 065 €+3 898 €-1 833 €
24+2 065 €+4 070 €-2 005 €
25+2 065 €+4 246 €-2 181 €
Total+51 625 €+48 311 €+3 314 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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