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Appartement 3 pièces 63 m²

Bien expiré
VilleSaramon (32)
Surface63m²
Coût Total93 652€
Loyer Annuel5 516€
Rentabilité5.89%
Cashflow/mois-70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 61 900 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 982,54 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T3 - SARAMON

SARAMON A VENDRE appartement T3 au 1er étage Comprenant :Un séjour, deux chambres, un dégagement, une salle de bains, un W.C., une véranda et un cellier . Chauffage électrique. DPE : D/B Surface habitable : 63.50 m2 Prix de vente : 61900EUR (pas de frais d'agence). Frais de copropriété à prévoir. Fin des visites et remises des offres le 28/02/2026. Référence annonce : OP157_6 Non soumis au DPE Prix hors honoraires : 61 900 €

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours

Ville : Saramon
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32450
Coordonnées : 43.526867, 0.767575
Total : 93 652€
Prix d'acquisition : 61 900€
Travaux : 26 800€
Valeur du bien : 88 700€
Frais de notaire : 4 952€
Coût estimé : 4 952€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 7.30€/m²/mois
Fourchette : 5.88€ - 9.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 460€/mois
Loyer annuel estimé : 5516€/an
Fourchette totale : 370€ - 571€/mois
Fourchette annuelle : 4442€ - 6849€/an
Rentabilité brute :5.89%
Fourchette de rentabilité :4.74% - 7.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 652€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :456,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :26,53€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 483,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 410,88€
Coût de l'assurance :7 960,42€
Taxe foncière : 551,58€/an
Soit par mois : 45,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 459,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 529,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné comme D/B, mais non soumis au DPE.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/air pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec des éléments modernes et fonctionnels
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des fixtures de salle de bain et mise à jour du carrelage si nécessaire
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol en parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - propreté impeccable, mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général, mais rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 800 €(425 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Carrelage salle de bain: 5 m² × 120€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saramon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 460 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 516 €/an
Calcul : 460 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 013 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 652 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 318 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 552 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 683 €
Revenus locatifs : +5 516 €
Charges déductibles : -30 683 €
Résultat foncier Année 1 : -25 168 €(Déficit de 25 168 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 768 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 883 €/an
Revenus locatifs : +5 516 €
Charges déductibles : -3 883 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 632 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3767.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 235 €(65% de 61 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 463 €/an
Calcul : 40 235 € × 3,636% = 1 463 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 516 €30 686 €3 016 €-25 171 €21 400 €3 771 €3 771 €
25 626 €3 805 €2 935 €1 821 €--1 949 €
35 739 €3 721 €2 851 €2 018 €---
45 853 €3 633 €2 763 €2 220 €---
55 970 €3 543 €2 673 €2 427 €---
66 090 €3 450 €2 580 €2 639 €---
76 212 €3 354 €2 484 €2 857 €---
86 336 €3 255 €2 385 €3 081 €---
96 463 €3 153 €2 283 €3 310 €---
106 592 €3 047 €2 177 €3 545 €---
116 724 €2 937 €2 067 €3 786 €---
126 858 €2 824 €1 954 €4 034 €---
136 995 €2 708 €1 838 €4 288 €---
147 135 €2 587 €1 717 €4 548 €---
157 278 €2 462 €1 592 €4 815 €---
167 424 €2 334 €1 464 €5 090 €---
177 572 €2 201 €1 331 €5 371 €---
187 723 €2 063 €1 193 €5 660 €---
197 878 €1 921 €1 051 €5 956 €---
208 035 €1 775 €905 €6 261 €---
218 196 €1 623 €753 €6 573 €---
228 360 €1 467 €597 €6 893 €---
238 527 €1 305 €435 €7 222 €---
248 698 €1 138 €268 €7 560 €---
258 872 €966 €96 €7 906 €---
TOTAL176 673 €91 961 €43 411 €84 712 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 712 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 516 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 158 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 158 €-6 420 €+7 578 €
2+1 158 €0 €+1 158 €
3+1 158 €+21 €+1 137 €
4+1 158 €+666 €+492 €
5+1 158 €+728 €+430 €
6+1 158 €+792 €+366 €
7+1 158 €+857 €+301 €
8+1 158 €+924 €+234 €
9+1 158 €+993 €+165 €
10+1 158 €+1 064 €+94 €
11+1 158 €+1 136 €+22 €
12+1 158 €+1 210 €-52 €
13+1 158 €+1 286 €-128 €
14+1 158 €+1 364 €-206 €
15+1 158 €+1 445 €-287 €
16+1 158 €+1 527 €-369 €
17+1 158 €+1 611 €-453 €
18+1 158 €+1 698 €-540 €
19+1 158 €+1 787 €-629 €
20+1 158 €+1 878 €-720 €
21+1 158 €+1 972 €-814 €
22+1 158 €+2 068 €-910 €
23+1 158 €+2 167 €-1 009 €
24+1 158 €+2 268 €-1 110 €
25+1 158 €+2 372 €-1 214 €
Total+28 950 €+25 414 €+3 536 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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