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Maison à vendre

VilleTresson (72)
Surface40m²
Coût Total85 480€
Loyer Annuel3 325€
Rentabilité3.89%
Cashflow/mois-204€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 31 000 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 775 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Kitchenette, Cave, 1 chambre

Maison d'habitation à réhabiliter. Elle comprend plusieurs espaces dont un coin cuisine, un séjour, une chambre, ainsi que deux autres pièces.

Deux espaces grenier et une cave et un petit hangar

Assainissement manquant

Terrain de 2 590m2

TRAVAUX A PREVOIR

31 000 euros. 28 000 euros + Honoraires de négo. : 3 000 euros (soit 10,71% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Tresson
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72440
Coordonnées : 47.911014, 0.571747
Total : 85 480€
Prix d'acquisition : 31 000€
Travaux : 52 000€
Valeur du bien : 83 000€
Frais de notaire : 2 480€
Coût estimé : 2 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40m²
Loyer prédit : 6.93€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 277€/mois
Loyer annuel estimé : 3325€/an
Fourchette totale : 216€ - 356€/mois
Fourchette annuelle : 2591€ - 4267€/an
Rentabilité brute :3.89%
Fourchette de rentabilité :3.03% - 4.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 037,04 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :41 482 €
Prix d'achat :31 000 €
Décote à l'achat :-10 482€ (-25.3%)
Marge achat-revente :-43 998€ (-106.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :428,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :24,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 453,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 175,14€
Coût de l'assurance :7 479,50€
Taxe foncière : 332,52€/an
Soit par mois : 27,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 277,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 481,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-204,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le score DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 40 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail et équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 visible - chambre en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris revêtement sol, peinture et électricité
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 1/5 visible - salon en très mauvais état
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation
Création d'un système d'assainissement conforme
Quantité: 1 système
Raison: Assainissement manquant - nécessaire pour la conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 000 €(1 300 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:2 000€
    Isolation combles: 40 m² × 50€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€/fenêtre = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10 000€ = 10 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:5 000€
    Rénovation salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Assainissement:6 000€
    Installation assainissement: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tresson (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 277 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 325 €/an
Calcul : 277 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 971 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 480 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 299 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 333 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 603 €
Revenus locatifs : +3 325 €
Charges déductibles : -55 603 €
Résultat foncier Année 1 : -52 278 €(Déficit de 52 278 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 878 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 603 €/an
Revenus locatifs : +3 325 €
Charges déductibles : -3 603 €
Résultat foncier Années 2+ : -278 €/an(Déficit de 278 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30877.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 31 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 20 150 €(65% de 31 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 733 €/an
Calcul : 20 150 € × 3,636% = 733 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 325 €55 606 €2 974 €-52 281 €21 400 €30 881 €30 881 €
23 392 €3 528 €2 896 €-136 €136 €-30 881 €
33 460 €3 448 €2 816 €12 €--30 869 €
43 529 €3 364 €2 733 €164 €--30 704 €
53 599 €3 278 €2 646 €321 €--30 383 €
63 671 €3 188 €2 557 €483 €--29 900 €
73 745 €3 096 €2 464 €649 €--29 251 €
83 820 €3 000 €2 368 €820 €--28 431 €
93 896 €2 900 €2 269 €995 €--27 436 €
103 974 €2 798 €2 166 €1 176 €--26 259 €
114 053 €2 691 €2 059 €1 362 €--24 897 €
124 134 €2 580 €1 949 €1 554 €---
134 217 €2 466 €1 834 €1 751 €---
144 301 €2 348 €1 716 €1 954 €---
154 387 €2 225 €1 593 €2 163 €---
164 475 €2 098 €1 466 €2 377 €---
174 565 €1 966 €1 334 €2 599 €---
184 656 €1 830 €1 198 €2 826 €---
194 749 €1 689 €1 057 €3 061 €---
204 844 €1 542 €911 €3 302 €---
214 941 €1 391 €759 €3 550 €---
225 040 €1 234 €602 €3 806 €---
235 141 €1 071 €440 €4 069 €---
245 243 €903 €271 €4 341 €---
255 348 €728 €97 €4 620 €---
TOTAL106 506 €110 968 €43 175 €-4 461 €21 536 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 461 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -4 461 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 325 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +698 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+698 €-6 420 €+7 118 €
2+698 €-41 €+739 €
3+698 €0 €+698 €
4+698 €0 €+698 €
5+698 €0 €+698 €
6+698 €0 €+698 €
7+698 €0 €+698 €
8+698 €0 €+698 €
9+698 €0 €+698 €
10+698 €0 €+698 €
11+698 €0 €+698 €
12+698 €+466 €+232 €
13+698 €+525 €+173 €
14+698 €+586 €+112 €
15+698 €+649 €+49 €
16+698 €+713 €-15 €
17+698 €+780 €-82 €
18+698 €+848 €-150 €
19+698 €+918 €-220 €
20+698 €+991 €-293 €
21+698 €+1 065 €-367 €
22+698 €+1 142 €-444 €
23+698 €+1 221 €-523 €
24+698 €+1 302 €-604 €
25+698 €+1 386 €-688 €
Total+17 450 €+6 131 €+11 319 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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