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Maison à vendre

VilleSaint-Aigulin (17)
Surface58m²
Coût Total68 600€
Loyer Annuel5 234€
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois+36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 30 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 517,24 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 1 chambre, Pas de cave

En plein coeur de la commune venait visiter cette maison mitoyenne sans avec commodités accessibles à pieds. Elle se compose d'un séjour, une cuisine, un bureau, une salle de bains et un wc séparé. Gros travaux de rénovation à prévoir : menuiseries, système de chauffage et électricité. Raccordée au tout-à-l'égout. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Aigulin
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17360
Coordonnées : 45.169060, -0.045667
Total : 68 600€
Prix d'acquisition : 30 000€
Travaux : 36 200€
Valeur du bien : 66 200€
Frais de notaire : 2 400€
Coût estimé : 2 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 7.52€/m²/mois
Fourchette : 5.99€ - 9.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 436€/mois
Loyer annuel estimé : 5234€/an
Fourchette totale : 347€ - 548€/mois
Fourchette annuelle : 4168€ - 6572€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 9.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :976,81 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :56 655 €
Prix d'achat :30 000 €
Décote à l'achat :-26 655€ (-47.0%)
Marge achat-revente :-11 945€ (-21.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :68 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :336,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :20,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 356,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 234,09€
Coût de l'assurance :6 002,50€
Taxe foncière : 523,37€/an
Soit par mois : 43,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 436,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 399,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :36,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 348 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimées selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite rafraîchissement léger
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 200 €(624 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (plomberie, électricité, carrelage inclus)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambre: Parquet 12 m² × 60€/m² = 720€, Peinture 12 m² × 30€/m² = 360€, Électricité 12 m² × 150€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 1620€
  • Salon:1 800€
    Peinture salon: Peinture 20 m² × 30€/m² = 600€, Entretien parquet: 1100€, Main d'œuvre: 100€
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Aigulin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 436 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 234 €/an
Calcul : 436 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 235 €/an
Base de calcul : Emprunt de 68 600 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 240 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 523 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 198 €
Revenus locatifs : +5 234 €
Charges déductibles : -39 198 €
Résultat foncier Année 1 : -33 964 €(Déficit de 33 964 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 564 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 998 €/an
Revenus locatifs : +5 234 €
Charges déductibles : -2 998 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 236 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12564.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 30 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 19 500 €(65% de 30 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 709 €/an
Calcul : 19 500 € × 3,636% = 709 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 234 €39 200 €2 237 €-33 967 €21 400 €12 567 €12 567 €
25 338 €2 940 €2 177 €2 398 €--10 168 €
35 445 €2 878 €2 114 €2 567 €--7 601 €
45 554 €2 814 €2 050 €2 740 €--4 861 €
55 665 €2 747 €1 984 €2 918 €--1 943 €
65 778 €2 678 €1 915 €3 100 €---
75 894 €2 607 €1 844 €3 287 €---
86 012 €2 534 €1 771 €3 478 €---
96 132 €2 458 €1 695 €3 674 €---
106 255 €2 380 €1 616 €3 875 €---
116 380 €2 299 €1 536 €4 081 €---
126 507 €2 215 €1 452 €4 292 €---
136 638 €2 129 €1 365 €4 509 €---
146 770 €2 039 €1 276 €4 731 €---
156 906 €1 947 €1 184 €4 959 €---
167 044 €1 852 €1 088 €5 192 €---
177 185 €1 753 €989 €5 432 €---
187 328 €1 651 €887 €5 678 €---
197 475 €1 545 €782 €5 930 €---
207 625 €1 437 €673 €6 188 €---
217 777 €1 324 €561 €6 453 €---
227 933 €1 208 €444 €6 725 €---
238 091 €1 087 €324 €7 004 €---
248 253 €963 €200 €7 290 €---
258 418 €835 €71 €7 583 €---
TOTAL167 637 €87 521 €32 234 €80 116 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 116 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 234 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 099 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 099 €-6 420 €+7 519 €
2+1 099 €0 €+1 099 €
3+1 099 €0 €+1 099 €
4+1 099 €0 €+1 099 €
5+1 099 €0 €+1 099 €
6+1 099 €+347 €+752 €
7+1 099 €+986 €+113 €
8+1 099 €+1 043 €+56 €
9+1 099 €+1 102 €-3 €
10+1 099 €+1 162 €-63 €
11+1 099 €+1 224 €-125 €
12+1 099 €+1 288 €-189 €
13+1 099 €+1 353 €-254 €
14+1 099 €+1 419 €-320 €
15+1 099 €+1 488 €-389 €
16+1 099 €+1 558 €-459 €
17+1 099 €+1 630 €-531 €
18+1 099 €+1 703 €-604 €
19+1 099 €+1 779 €-680 €
20+1 099 €+1 856 €-757 €
21+1 099 €+1 936 €-837 €
22+1 099 €+2 017 €-918 €
23+1 099 €+2 101 €-1 002 €
24+1 099 €+2 187 €-1 088 €
25+1 099 €+2 275 €-1 176 €
Total+27 475 €+24 035 €+3 440 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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