Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 3 pièces 63 m²

Bien expiré
VillePau (64)
Surface63
Coût Total135 800
Loyer Annuel7 916
Rentabilité5.83%
Cashflow/mois-201
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 349,21 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

appartement avec terrasse et parking au cœur de la ville

Découvrez cet appartement de 64m², situé au 2ème étage d'un immeuble de trois niveaux datant de 1960. Proche de toutes commodités, ce T3 est idéal pour un investissement locatif ou une résidence principale

Avec 3 pièces, une grande terrasse donnant sur un jardin et un balcon, il offre un espace de vie agréable.

Plafonds à 2.70 m donnant du volume aux pièces , un coin nuit bien séparé des pièces de jour , pas de vis à vis , traversant Sud Est/Nord/Ouest

agencement optimisé et parking privé en font un choix idéal pour les actifs. Profitez de charges avantageuses dans cette copropriété , parfaite pour un mode de vie urbain.

Des travaux de rénovation sont à prévoir pour en faire un logement très agréable

Cette annonce référence 325817 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier FRANCOISE DEMANUEL (EI) immatriculé au RSAC de PAU (64000) sous le numéro 81140248600013.

Prix du bien : 85 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 2 Charges prévisionnelles annuelles : 981,00 €

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 325817 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 2 Charges prévisionnelles annuelles : 981 €

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.304140, -0.376965
Total : 135 800
Prix d'acquisition : 85 000
Travaux : 44 000
Valeur du bien : 129 000
Frais de notaire : 6 800
Coût estimé : 6 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 660€/mois
Loyer annuel estimé : 7916€/an
Fourchette totale : 519€ - 838€/mois
Fourchette annuelle : 6230€ - 10058€/an
Rentabilité brute :5.83%
Fourchette de rentabilité :4.59% - 7.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 029,68 €/m²
Basé sur :1016 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 870
Prix d'achat :85 000
Décote à l'achat :-42 870 (-33.5%)
Marge achat-revente :-7 930€ (-6.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :673,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :39,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 712,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 192,89
Coût de l'assurance :11 882,50
Taxe foncière : 791,62€/an
Soit par mois : 65,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 81,75€/mois
Soit par an : 981,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 659,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 860,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-200,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol usé dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 000(698 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500
    Carrelage salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 660 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 916 €/an
Calcul : 660 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 572 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 800 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 475 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 792 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 981 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 820
Revenus locatifs : +7 916
Charges déductibles : -50 820
Résultat foncier Année 1 : -42 904(Déficit de 42 904 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 504
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 820 €/an
Revenus locatifs : +7 916
Charges déductibles : -6 820
Résultat foncier Années 2+ : 1 096 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21503.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 91650 8244 576-42 90821 400 €21 508 €21 508 €
28 0746 7034 4551 372--20 137 €
38 2366 5774 3291 659--18 478 €
48 4016 4474 2001 953--16 525 €
58 5696 3134 0652 256--14 269 €
68 7406 1743 9262 566--11 703 €
78 9156 0303 7822 885--8 818 €
89 0935 8813 6333 212--5 606 €
99 2755 7273 4793 548--2 059 €
109 4615 5683 3203 893---
119 6505 4033 1554 247---
129 8435 2322 9854 610---
1310 0405 0562 8084 984---
1410 2404 8732 6255 367---
1510 4454 6842 4375 761---
1610 6544 4892 2416 165---
1710 8674 2872 0396 580---
1811 0854 0781 8307 007---
1911 3063 8611 6137 445---
2011 5323 6371 3897 895---
2111 7633 4051 1578 358---
2211 9983 1669188 833---
2312 2382 9176709 321---
2412 4832 6614139 822---
2512 7332 39514710 337---
TOTAL253 557166 39166 19387 16621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 166
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 916 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 662 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 662-6 420+8 082
2+1 6620+1 662
3+1 6620+1 662
4+1 6620+1 662
5+1 6620+1 662
6+1 6620+1 662
7+1 6620+1 662
8+1 6620+1 662
9+1 6620+1 662
10+1 662+550+1 112
11+1 662+1 274+388
12+1 662+1 383+279
13+1 662+1 495+167
14+1 662+1 610+52
15+1 662+1 728-66
16+1 662+1 850-188
17+1 662+1 974-312
18+1 662+2 102-440
19+1 662+2 234-572
20+1 662+2 369-707
21+1 662+2 507-845
22+1 662+2 650-988
23+1 662+2 796-1 134
24+1 662+2 947-1 285
25+1 662+3 101-1 439
Total+41 550+26 150+15 400
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →