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Maison - 4 pièce(s) - 118 m²

Bien expiré
VilleGuémené-Penfao (44)
Surface118m²
Coût Total91 596€
Loyer Annuel11 201€
Rentabilité12.23%
Cashflow/mois+367€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 73 700 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 624,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans un hameau calme de Guemené-Penfao, cette maison d'environ 118 m2 habitables se dresse sur une parcelle de 256 m2 avec abri et petit atelier en pierres. Au rez-de-chaussée se trouvent un grand séjour avec cheminée à foyer ouvert, une cuisine aménagée et équipée (plaques gaz et four), une salle de bains et un wc. Un escalier dans la cuisine dessert un bureau et deux belles chambres. Un grenier avec deux lucarnes peut également être aménagé en installant un escalier.Toutes les ouvertures, sauf 2, sont en PVC double vitrage et le terrain est totalement clos.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 73 700 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Manon MARIAGE - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de SAINT-NAZAIRE sous le numéro 835 106 048

Surface terrain : 256 m².

Ville : Guémené-Penfao
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44290
Total : 91 596€
Prix d'acquisition : 73 700€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 85 700€
Frais de notaire : 5 896€
Coût estimé : 5 896€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 10.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 933€/mois
Loyer annuel estimé : 11201€/an
Fourchette totale : 709€ - 1229€/mois
Fourchette annuelle : 8510€ - 14742€/an
Rentabilité brute :12.23%
Fourchette de rentabilité :9.29% - 16.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 596€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :446,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :25,95€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 472,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 457,85€
Coût de l'assurance :7 785,66€
Taxe foncière : 1 120,06€/an
Soit par mois : 93,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 933,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 566,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :367,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 118 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres restantes par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du carrelage usé et peinture des murs
Quantité: 30 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage usé et murs à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(102 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 933 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 201 €/an
Calcul : 933 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 947 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 596 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 311 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 120 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 379 €
Revenus locatifs : +11 201 €
Charges déductibles : -16 379 €
Résultat foncier Année 1 : -5 178 €(Déficit de 5 178 €)
Imputable sur revenu global : 5 178 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 379 €/an
Revenus locatifs : +11 201 €
Charges déductibles : -4 379 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 822 €/an
Prix d'achat du bien : 73 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 905 €(65% de 73 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 742 €/an
Calcul : 47 905 € × 3,636% = 1 742 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 201 €16 382 €2 950 €-5 181 €5 181 €--
211 425 €4 302 €2 870 €7 123 €---
311 653 €4 219 €2 788 €7 434 €---
411 886 €4 134 €2 703 €7 752 €---
512 124 €4 046 €2 615 €8 078 €---
612 366 €3 955 €2 524 €8 411 €---
712 614 €3 861 €2 430 €8 752 €---
812 866 €3 764 €2 333 €9 102 €---
913 123 €3 664 €2 233 €9 459 €---
1013 386 €3 561 €2 129 €9 825 €---
1113 654 €3 454 €2 022 €10 200 €---
1213 927 €3 343 €1 912 €10 584 €---
1314 205 €3 229 €1 797 €10 976 €---
1414 489 €3 111 €1 679 €11 378 €---
1514 779 €2 989 €1 558 €11 790 €---
1615 075 €2 863 €1 432 €12 211 €---
1715 376 €2 733 €1 302 €12 643 €---
1815 684 €2 599 €1 167 €13 085 €---
1915 997 €2 460 €1 028 €13 537 €---
2016 317 €2 316 €885 €14 001 €---
2116 644 €2 168 €737 €14 475 €---
2216 976 €2 015 €584 €14 961 €---
2317 316 €1 857 €426 €15 459 €---
2417 662 €1 694 €262 €15 969 €---
2518 016 €1 525 €93 €16 491 €---
TOTAL358 760 €90 245 €42 458 €268 515 €5 181 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 554 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 268 515 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 201 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 352 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 352 €-1 554 €+3 906 €
2+2 352 €+2 137 €+215 €
3+2 352 €+2 230 €+122 €
4+2 352 €+2 326 €+26 €
5+2 352 €+2 423 €-71 €
6+2 352 €+2 523 €-171 €
7+2 352 €+2 626 €-274 €
8+2 352 €+2 730 €-378 €
9+2 352 €+2 838 €-486 €
10+2 352 €+2 948 €-596 €
11+2 352 €+3 060 €-708 €
12+2 352 €+3 175 €-823 €
13+2 352 €+3 293 €-941 €
14+2 352 €+3 414 €-1 062 €
15+2 352 €+3 537 €-1 185 €
16+2 352 €+3 663 €-1 311 €
17+2 352 €+3 793 €-1 441 €
18+2 352 €+3 925 €-1 573 €
19+2 352 €+4 061 €-1 709 €
20+2 352 €+4 200 €-1 848 €
21+2 352 €+4 343 €-1 991 €
22+2 352 €+4 488 €-2 136 €
23+2 352 €+4 638 €-2 286 €
24+2 352 €+4 791 €-2 439 €
25+2 352 €+4 947 €-2 595 €
Total+58 800 €+80 554 €+-21 754 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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