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Achat : Maison Ravel (63190)

VilleRavel (63)
Surface163m²
Coût Total217 020€
Loyer Annuel17 226€
Rentabilité7.94%
Cashflow/mois+174€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 163 m²
Prix au m² : 852,76 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 163 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 1800 m² de terrain

À Ravel, maison de 165 m² à rénover, implantée sur un terrain clos et arboré de 1 800 m².Cette maison offre un salon de 35 m², une cuisine indépendante avec accès direct au jardin, une salle à manger, trois grandes chambres dont une avec possibilité de créer un bureau, une salle d'eau.Cave voûtée, double vitrage PVC, volets roulants électrique, chauffage : chaudière gaz avec citerne de gaz dans le jardin, électricité récente et couverture refaite en 2007. DPE : F – audit énergétique disponible.Venez découvrir cette maison et laissez-vous séduire par ses volumes, son grand terrain et son fort potentiel d'aménagement.

Ville : Ravel
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63190
Coordonnées : 45.779013, 3.393308
Total : 217 020€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 66 900€
Valeur du bien : 205 900€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 163m²
Loyer prédit : 8.81€/m²/mois
Fourchette : 6.58€ - 11.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1436€/mois
Loyer annuel estimé : 17226€/an
Fourchette totale : 1073€ - 1921€/mois
Fourchette annuelle : 12874€ - 23049€/an
Rentabilité brute :7.94%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 10.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 423,39 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :232 013 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :-93 013€ (-40.1%)
Marge achat-revente :14 993€ (6.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 063,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :54,26€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 117,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 974,38€
Coût de l'assurance :16 276,50€
Taxe foncière : 1 722,61€/an
Soit par mois : 143,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 435,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 261,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :174,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement comme F.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 163 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière gaz ancienne
Quantité: 1 système pour 163 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 163 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 900 €(410 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:16 300€
    Isolation toiture/combles: 163 m² × 100€/m² = 16300€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 700€ = 14000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 45 m² × 50€/m² = 2250€, Main d'œuvre: 2250€
  • Chambres - Peinture:1 350€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ravel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 436 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 226 €/an
Calcul : 1 436 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 069 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 020 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 651 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 723 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 343 €
Revenus locatifs : +17 226 €
Charges déductibles : -76 343 €
Résultat foncier Année 1 : -59 117 €(Déficit de 59 117 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 717 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 443 €/an
Revenus locatifs : +17 226 €
Charges déductibles : -9 443 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 783 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37716.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 226 €76 350 €7 076 €-59 124 €21 400 €37 724 €37 724 €
217 571 €9 259 €6 886 €8 311 €--29 413 €
317 922 €9 063 €6 689 €8 859 €--20 553 €
418 280 €8 859 €6 486 €9 421 €--11 132 €
518 646 €8 649 €6 275 €9 997 €--1 135 €
619 019 €8 432 €6 058 €10 587 €---
719 399 €8 207 €5 834 €11 192 €---
819 787 €7 975 €5 602 €11 812 €---
920 183 €7 735 €5 362 €12 448 €---
1020 587 €7 488 €5 114 €13 099 €---
1120 998 €7 231 €4 858 €13 767 €---
1221 418 €6 967 €4 593 €14 452 €---
1321 847 €6 693 €4 319 €15 154 €---
1422 284 €6 410 €4 037 €15 874 €---
1522 729 €6 118 €3 744 €16 612 €---
1623 184 €5 816 €3 442 €17 368 €---
1723 648 €5 504 €3 130 €18 144 €---
1824 121 €5 181 €2 807 €18 940 €---
1924 603 €4 848 €2 474 €19 755 €---
2025 095 €4 503 €2 129 €20 592 €---
2125 597 €4 147 €1 773 €21 450 €---
2226 109 €3 779 €1 405 €22 330 €---
2326 631 €3 398 €1 025 €23 233 €---
2427 164 €3 005 €632 €24 159 €---
2527 707 €2 599 €225 €25 108 €---
TOTAL551 757 €228 216 €101 974 €323 540 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 323 540 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 226 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 617 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 617 €-6 420 €+10 037 €
2+3 617 €0 €+3 617 €
3+3 617 €0 €+3 617 €
4+3 617 €0 €+3 617 €
5+3 617 €0 €+3 617 €
6+3 617 €+2 836 €+781 €
7+3 617 €+3 358 €+259 €
8+3 617 €+3 544 €+73 €
9+3 617 €+3 734 €-117 €
10+3 617 €+3 930 €-313 €
11+3 617 €+4 130 €-513 €
12+3 617 €+4 336 €-719 €
13+3 617 €+4 546 €-929 €
14+3 617 €+4 762 €-1 145 €
15+3 617 €+4 983 €-1 366 €
16+3 617 €+5 210 €-1 593 €
17+3 617 €+5 443 €-1 826 €
18+3 617 €+5 682 €-2 065 €
19+3 617 €+5 927 €-2 310 €
20+3 617 €+6 178 €-2 561 €
21+3 617 €+6 435 €-2 818 €
22+3 617 €+6 699 €-3 082 €
23+3 617 €+6 970 €-3 353 €
24+3 617 €+7 248 €-3 631 €
25+3 617 €+7 532 €-3 915 €
Total+90 425 €+97 062 €+-6 637 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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