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Appartement 4 pièces 64 m²

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface64m²
Coût Total116 500€
Loyer Annuel6 627€
Rentabilité5.69%
Cashflow/mois-120€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 093,75 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement À Vendre

Appartement T4 avec balcon et garage fermé

Au sein d'une résidence calme aux faibles charges de copropriété, découvrez cet appartement de type 4 offrant un agencement fonctionnel et de beaux volumes.

Il se compose d'une entrée desservant une cuisine indépendante, un séjour lumineux ouvrant sur un balcon, un WC séparé ainsi que trois chambres, permettant notamment un projet de colocation.

Le logement bénéficie de menuiseries en PVC double vitrage et d'un système de chauffage individuel, garantissant confort et maîtrise des consommations.

Un garage fermé vient compléter les prestations de ce bien.

Que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif, cet appartement représente une belle opportunité grâce à sa configuration pratique et son environnement agréable. Référence agence : 7850 Référence annonce : 3SEM-GYZ-B51 Date de réalisation du diagnostic : 12/03/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 674 € et 2 266 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Coordonnées : 45.848797, 1.188654
Total : 116 500€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 40 900€
Valeur du bien : 110 900€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 552€/mois
Loyer annuel estimé : 6627€/an
Fourchette totale : 440€ - 693€/mois
Fourchette annuelle : 5282€ - 8315€/an
Rentabilité brute :5.69%
Fourchette de rentabilité :4.53% - 7.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 758,07 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :112 516 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-42 516€ (-37.8%)
Marge achat-revente :-3 984€ (-3.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :581,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :34,95€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 616,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 093,28€
Coût de l'assurance :10 485,00€
Taxe foncière : 662,74€/an
Soit par mois : 55,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 552,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 672,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-119,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 900 €(639 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 552 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 627 €/an
Calcul : 552 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 003 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 500 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 419 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 663 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 985 €
Revenus locatifs : +6 627 €
Charges déductibles : -45 985 €
Résultat foncier Année 1 : -39 358 €(Déficit de 39 358 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 958 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 085 €/an
Revenus locatifs : +6 627 €
Charges déductibles : -5 085 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 542 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17957.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 627 €45 989 €4 007 €-39 362 €21 400 €17 962 €17 962 €
26 760 €4 984 €3 902 €1 776 €--16 186 €
36 895 €4 875 €3 793 €2 020 €--14 165 €
47 033 €4 762 €3 680 €2 271 €--11 894 €
57 174 €4 645 €3 563 €2 528 €--9 366 €
67 317 €4 524 €3 442 €2 793 €--6 573 €
77 464 €4 399 €3 317 €3 064 €--3 509 €
87 613 €4 269 €3 187 €3 343 €--165 €
97 765 €4 135 €3 053 €3 630 €---
107 920 €3 996 €2 914 €3 924 €---
118 079 €3 852 €2 770 €4 227 €---
128 240 €3 703 €2 621 €4 537 €---
138 405 €3 549 €2 467 €4 856 €---
148 573 €3 389 €2 307 €5 184 €---
158 745 €3 224 €2 142 €5 521 €---
168 920 €3 053 €1 971 €5 867 €---
179 098 €2 875 €1 793 €6 223 €---
189 280 €2 692 €1 610 €6 588 €---
199 466 €2 502 €1 420 €6 964 €---
209 655 €2 305 €1 223 €7 350 €---
219 848 €2 101 €1 019 €7 747 €---
2210 045 €1 891 €808 €8 154 €---
2310 246 €1 672 €590 €8 574 €---
2410 451 €1 446 €364 €9 005 €---
2510 660 €1 212 €130 €9 448 €---
TOTAL212 278 €126 047 €58 093 €86 232 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 232 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 627 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 392 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 392 €-6 420 €+7 812 €
2+1 392 €0 €+1 392 €
3+1 392 €0 €+1 392 €
4+1 392 €0 €+1 392 €
5+1 392 €0 €+1 392 €
6+1 392 €0 €+1 392 €
7+1 392 €0 €+1 392 €
8+1 392 €0 €+1 392 €
9+1 392 €+1 039 €+353 €
10+1 392 €+1 177 €+215 €
11+1 392 €+1 268 €+124 €
12+1 392 €+1 361 €+31 €
13+1 392 €+1 457 €-65 €
14+1 392 €+1 555 €-163 €
15+1 392 €+1 656 €-264 €
16+1 392 €+1 760 €-368 €
17+1 392 €+1 867 €-475 €
18+1 392 €+1 976 €-584 €
19+1 392 €+2 089 €-697 €
20+1 392 €+2 205 €-813 €
21+1 392 €+2 324 €-932 €
22+1 392 €+2 446 €-1 054 €
23+1 392 €+2 572 €-1 180 €
24+1 392 €+2 701 €-1 309 €
25+1 392 €+2 834 €-1 442 €
Total+34 800 €+25 869 €+8 931 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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