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Appartement 4 pièces 64 m²

VilleLimoges (87)
Surface64
Coût Total116 500
Loyer Annuel6 627
Rentabilité5.69%
Cashflow/mois-120
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 093,75 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement À Vendre

Appartement T4 avec balcon et garage fermé

Au sein d'une résidence calme aux faibles charges de copropriété, découvrez cet appartement de type 4 offrant un agencement fonctionnel et de beaux volumes.

Il se compose d'une entrée desservant une cuisine indépendante, un séjour lumineux ouvrant sur un balcon, un WC séparé ainsi que trois chambres, permettant notamment un projet de colocation.

Le logement bénéficie de menuiseries en PVC double vitrage et d'un système de chauffage individuel, garantissant confort et maîtrise des consommations.

Un garage fermé vient compléter les prestations de ce bien.

Que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif, cet appartement représente une belle opportunité grâce à sa configuration pratique et son environnement agréable. Référence agence : 7850 Référence annonce : 3SEM-GYZ-B51 Date de réalisation du diagnostic : 12/03/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 674 € et 2 266 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Coordonnées : 45.848797, 1.188654
Total : 116 500
Prix d'acquisition : 70 000
Travaux : 40 900
Valeur du bien : 110 900
Frais de notaire : 5 600
Coût estimé : 5 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 552€/mois
Loyer annuel estimé : 6627€/an
Fourchette totale : 440€ - 693€/mois
Fourchette annuelle : 5282€ - 8315€/an
Rentabilité brute :5.69%
Fourchette de rentabilité :4.53% - 7.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 758,07 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :112 516
Prix d'achat :70 000
Décote à l'achat :-42 516 (-37.8%)
Marge achat-revente :-3 984€ (-3.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :581,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :34,95€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 616,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 093,28
Coût de l'assurance :10 485,00
Taxe foncière : 662,74€/an
Soit par mois : 55,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 552,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 672,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-119,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 900(639 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 600
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:800
    Peinture: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 552 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 627 €/an
Calcul : 552 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 003 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 500 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 419 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 663 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 985
Revenus locatifs : +6 627
Charges déductibles : -45 985
Résultat foncier Année 1 : -39 358(Déficit de 39 358 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 958
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 085 €/an
Revenus locatifs : +6 627
Charges déductibles : -5 085
Résultat foncier Années 2+ : 1 542 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17957.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 62745 9894 007-39 36221 400 €17 962 €17 962 €
26 7604 9843 9021 776--16 186 €
36 8954 8753 7932 020--14 165 €
47 0334 7623 6802 271--11 894 €
57 1744 6453 5632 528--9 366 €
67 3174 5243 4422 793--6 573 €
77 4644 3993 3173 064--3 509 €
87 6134 2693 1873 343--165 €
97 7654 1353 0533 630---
107 9203 9962 9143 924---
118 0793 8522 7704 227---
128 2403 7032 6214 537---
138 4053 5492 4674 856---
148 5733 3892 3075 184---
158 7453 2242 1425 521---
168 9203 0531 9715 867---
179 0982 8751 7936 223---
189 2802 6921 6106 588---
199 4662 5021 4206 964---
209 6552 3051 2237 350---
219 8482 1011 0197 747---
2210 0451 8918088 154---
2310 2461 6725908 574---
2410 4511 4463649 005---
2510 6601 2121309 448---
TOTAL212 278126 04758 09386 23221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 232
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 627 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 392 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 392-6 420+7 812
2+1 3920+1 392
3+1 3920+1 392
4+1 3920+1 392
5+1 3920+1 392
6+1 3920+1 392
7+1 3920+1 392
8+1 3920+1 392
9+1 392+1 039+353
10+1 392+1 177+215
11+1 392+1 268+124
12+1 392+1 361+31
13+1 392+1 457-65
14+1 392+1 555-163
15+1 392+1 656-264
16+1 392+1 760-368
17+1 392+1 867-475
18+1 392+1 976-584
19+1 392+2 089-697
20+1 392+2 205-813
21+1 392+2 324-932
22+1 392+2 446-1 054
23+1 392+2 572-1 180
24+1 392+2 701-1 309
25+1 392+2 834-1 442
Total+34 800+25 869+8 931
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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