Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 3 pièces 117 m²

Bien expiré
VilleMontluçon (03)
Surface117m²
Coût Total162 900€
Loyer Annuel11 439€
Rentabilité7.02%
Cashflow/mois-8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 940,17 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre

Référence EXCLUSIVITÉ : 41785

Maison parfaite pour un projet familial proche du centre-ville de Montluçon. Elle offre environ 117 m² habitable et présente un bon état avec de belles possibilités de rénovation et d'aménagement.

Au rez-de-chaussée : grand séjour lumineux, cuisine, suite parentale avec salle de bain et WC. À l'étage : un palier, une salle d'eau, une chambre et combles aménageables pouvant accueillir deux chambres supplémentaires. Cette maison est construite sur sous sol avec un grand garage pouvant accueillir 2 voitures. Jardin privatif et parking intérieur complètent le bien, idéal pour profiter de l'extérieur et du stationnement sécurisé. Situation pratique à proximité des commerces et services.

DPE D/B

Contactez-nous dès aujourd'hui pour plus d'informations ou organiser une visite au [Coordonnées masquées]. Référence agence : 41785 Référence annonce : YSDY-ZXU-2NR Date de réalisation du diagnostic : 03/03/2026 Prix hors honoraires : 105 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 210 € et 3 050 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.338722, 2.606449
Total : 162 900€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 44 100€
Valeur du bien : 154 100€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 953€/mois
Loyer annuel estimé : 11439€/an
Fourchette totale : 740€ - 1228€/mois
Fourchette annuelle : 8883€ - 14731€/an
Rentabilité brute :7.02%
Fourchette de rentabilité :5.45% - 9.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 052,63 €/m²
Basé sur :85 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :123 158 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-13 158€ (-10.7%)
Marge achat-revente :-39 742€ (-32.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :818,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :47,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 865,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 541,73€
Coût de l'assurance :14 253,75€
Taxe foncière : 1 143,90€/an
Soit par mois : 95,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 953,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 960,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-7,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 117 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: environ 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage des murs et sol.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais mise à jour recommandée.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 100 €(377 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:7 020€
    Isolation combles: 117 m² × 60€/m² = 7020€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 020€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 953 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 439 €/an
Calcul : 953 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 679 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 900 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 570 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 144 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 493 €
Revenus locatifs : +11 439 €
Charges déductibles : -51 493 €
Résultat foncier Année 1 : -40 054 €(Déficit de 40 054 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 654 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 393 €/an
Revenus locatifs : +11 439 €
Charges déductibles : -7 393 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 046 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18653.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 439 €51 498 €5 684 €-40 059 €21 400 €18 659 €18 659 €
211 668 €7 250 €5 536 €4 418 €--14 241 €
311 901 €7 096 €5 382 €4 805 €--9 436 €
412 139 €6 937 €5 223 €5 202 €--4 233 €
512 382 €6 772 €5 058 €5 610 €---
612 630 €6 601 €4 887 €6 028 €---
712 882 €6 424 €4 710 €6 458 €---
813 140 €6 241 €4 527 €6 899 €---
913 403 €6 051 €4 337 €7 351 €---
1013 671 €5 855 €4 141 €7 816 €---
1113 944 €5 651 €3 937 €8 293 €---
1214 223 €5 440 €3 726 €8 783 €---
1314 507 €5 222 €3 507 €9 286 €---
1414 798 €4 995 €3 281 €9 802 €---
1515 094 €4 761 €3 047 €10 333 €---
1615 395 €4 518 €2 804 €10 878 €---
1715 703 €4 266 €2 552 €11 437 €---
1816 017 €4 005 €2 291 €12 012 €---
1916 338 €3 735 €2 021 €12 602 €---
2016 665 €3 456 €1 742 €13 209 €---
2116 998 €3 166 €1 452 €13 832 €---
2217 338 €2 866 €1 152 €14 472 €---
2317 685 €2 555 €841 €15 130 €---
2418 038 €2 233 €519 €15 805 €---
2518 399 €1 899 €185 €16 500 €---
TOTAL366 395 €169 493 €82 542 €196 902 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 902 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 439 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 402 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 402 €-6 420 €+8 822 €
2+2 402 €0 €+2 402 €
3+2 402 €0 €+2 402 €
4+2 402 €0 €+2 402 €
5+2 402 €+413 €+1 989 €
6+2 402 €+1 808 €+594 €
7+2 402 €+1 937 €+465 €
8+2 402 €+2 070 €+332 €
9+2 402 €+2 205 €+197 €
10+2 402 €+2 345 €+57 €
11+2 402 €+2 488 €-86 €
12+2 402 €+2 635 €-233 €
13+2 402 €+2 786 €-384 €
14+2 402 €+2 941 €-539 €
15+2 402 €+3 100 €-698 €
16+2 402 €+3 263 €-861 €
17+2 402 €+3 431 €-1 029 €
18+2 402 €+3 604 €-1 202 €
19+2 402 €+3 781 €-1 379 €
20+2 402 €+3 963 €-1 561 €
21+2 402 €+4 150 €-1 748 €
22+2 402 €+4 342 €-1 940 €
23+2 402 €+4 539 €-2 137 €
24+2 402 €+4 742 €-2 340 €
25+2 402 €+4 950 €-2 548 €
Total+60 050 €+59 071 €+979 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →