Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleBonneuil-sur-Marne (94)
Surface70m²
Coût Total233 760€
Loyer Annuel15 036€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-450€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 197 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 2 814,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/9 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 17 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, Exposition sud, Gardien, Digicode, Interphone, Non meublé

Au pied des commerces et des transports du quartier République, au 6è/9 d'un immeuble avec ascenseur et gardien, sécurisé et ravalé en 2021, Laforêt Bonneuil-sur-Marne vous propose cet appartement traversant de 70m² ENTIÈREMENT REFAIT qui comprend : une entrée, un séjour de 17m² exposé Sud-Est donnant sur un balcon, une cuisine indépendante aménagée et partiellement équipée, 3 chambres dont l'une de 14m², une salle de bains, un WC séparé et une pièce pouvant faire office de dressing ou cellier. Une cave en sous-sol complète ce bien Stationnement libre au sein de la copropriété. Cet appartement CLÉ EN MAIN n'attend plus que vous. Pour tout renseignement et demande de visite, contactez Sabrina Auberger ou l'agence. Copropriété de 300 lots - dont 150 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3977.00 euros.

Ville : Bonneuil-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94380
Coordonnées : 48.767625, 2.478767
Total : 233 760€
Prix d'acquisition : 197 000€
Travaux : 21 000€
Valeur du bien : 218 000€
Frais de notaire : 15 760€
Coût estimé : 15 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 17.90€/m²/mois
Fourchette : 13.54€ - 23.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1253€/mois
Loyer annuel estimé : 15036€/an
Fourchette totale : 948€ - 1656€/mois
Fourchette annuelle : 11374€ - 19876€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 8.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 824,56 €/m²
Basé sur :124 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :267 719 €
Prix d'achat :197 000 €
Décote à l'achat :-70 719€ (-26.4%)
Marge achat-revente :33 959€ (12.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :233 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 159,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :87,66€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 246,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 941,45€
Coût de l'assurance :26 298,00€
Taxe foncière : 1 503,59€/an
Soit par mois : 125,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 331,42€/mois
Soit par an : 3 977,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 252,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 703,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-450,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 128 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de cuisine si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état, entretien recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état, entretien recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 000 €(300 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200€
    Cuisine complète rafraîchissement: 1 × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:7 200€
    Salle de bain complète rafraîchissement: 1 × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:2 250€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres: 90 m² × 25€/m² = 2250€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Entretien parquet 3 chambres: 30 m² × 90€/m² = 2700€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 25€/m² = 750€
  • Salon - Revêtement sol:900€
    Entretien parquet salon: 10 m² × 90€/m² = 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bonneuil-sur-Marne (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 253 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 036 €/an
Calcul : 1 253 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 870 €/an
Base de calcul : Emprunt de 233 760 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 052 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 504 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 977 €/an
Calcul : 331 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 402 €
Revenus locatifs : +15 036 €
Charges déductibles : -35 402 €
Résultat foncier Année 1 : -20 367 €(Déficit de 20 367 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 667 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 402 €/an
Revenus locatifs : +15 036 €
Charges déductibles : -14 402 €
Résultat foncier Années 2+ : 633 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9666.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 197 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 050 €(65% de 197 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 656 €/an
Calcul : 128 050 € × 3,636% = 4 656 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 036 €35 410 €7 878 €-20 374 €10 700 €9 674 €9 674 €
215 337 €14 201 €7 669 €1 135 €--8 539 €
315 643 €13 985 €7 453 €1 658 €--6 881 €
415 956 €13 761 €7 229 €2 195 €--4 686 €
516 275 €13 530 €6 998 €2 745 €--1 941 €
616 601 €13 291 €6 758 €3 310 €---
716 933 €13 043 €6 511 €3 890 €---
817 271 €12 787 €6 254 €4 485 €---
917 617 €12 522 €5 989 €5 095 €---
1017 969 €12 247 €5 715 €5 722 €---
1118 329 €11 964 €5 431 €6 365 €---
1218 695 €11 670 €5 138 €7 025 €---
1319 069 €11 366 €4 834 €7 703 €---
1419 450 €11 052 €4 519 €8 399 €---
1519 839 €10 727 €4 194 €9 113 €---
1620 236 €10 390 €3 858 €9 846 €---
1720 641 €10 042 €3 510 €10 599 €---
1821 054 €9 682 €3 149 €11 372 €---
1921 475 €9 309 €2 777 €12 166 €---
2021 904 €8 924 €2 391 €12 981 €---
2122 342 €8 525 €1 992 €13 818 €---
2222 789 €8 112 €1 580 €14 677 €---
2323 245 €7 685 €1 152 €15 560 €---
2423 710 €7 243 €711 €16 467 €---
2524 184 €6 786 €254 €17 398 €---
TOTAL481 603 €298 254 €113 941 €183 349 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 183 349 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 036 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 158 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 158 €-3 210 €+6 368 €
2+3 158 €0 €+3 158 €
3+3 158 €0 €+3 158 €
4+3 158 €0 €+3 158 €
5+3 158 €0 €+3 158 €
6+3 158 €+411 €+2 747 €
7+3 158 €+1 167 €+1 991 €
8+3 158 €+1 345 €+1 813 €
9+3 158 €+1 529 €+1 629 €
10+3 158 €+1 717 €+1 441 €
11+3 158 €+1 909 €+1 249 €
12+3 158 €+2 108 €+1 050 €
13+3 158 €+2 311 €+847 €
14+3 158 €+2 520 €+638 €
15+3 158 €+2 734 €+424 €
16+3 158 €+2 954 €+204 €
17+3 158 €+3 180 €-22 €
18+3 158 €+3 412 €-254 €
19+3 158 €+3 650 €-492 €
20+3 158 €+3 894 €-736 €
21+3 158 €+4 145 €-987 €
22+3 158 €+4 403 €-1 245 €
23+3 158 €+4 668 €-1 510 €
24+3 158 €+4 940 €-1 782 €
25+3 158 €+5 219 €-2 061 €
Total+78 950 €+55 005 €+23 945 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →