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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCrèche (79)
Surface114m²
Coût Total162 372€
Loyer Annuel12 187€
Rentabilité7.51%
Cashflow/mois+74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 400 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 836,84 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Salon (total 34 m²), 3 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Exposition ouest, Pas de balcon

LA CRECHE CENTRE - PROCHE des COMMERCES MAISON de Bourg de 114 m² comprenant un Salon Séjour avec une cuisine ouverte aménagée de 40 m². A l'étage : palier, 3 chambres avec placard de 12 à 14 m² ; salle de bains. Garage. Cour commune. CLASSE ENERGIE : D. 95 400 euros dont honoraires agence de 6% à la charge de l'acquéreur soit 90 000 euros hors honoraires.

Ville : Crèche
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79260
Coordonnées : 46.370615, -0.306778
Total : 162 372€
Prix d'acquisition : 95 400€
Travaux : 59 340€
Valeur du bien : 154 740€
Frais de notaire : 7 632€
Coût estimé : 7 632€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 8.91€/m²/mois
Fourchette : 7.18€ - 11.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 1016€/mois
Loyer annuel estimé : 12187€/an
Fourchette totale : 818€ - 1261€/mois
Fourchette annuelle : 9815€ - 15133€/an
Rentabilité brute :7.51%
Fourchette de rentabilité :6.05% - 9.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 796,72 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :204 826 €
Prix d'achat :95 400 €
Décote à l'achat :-109 426€ (-53.4%)
Marge achat-revente :42 454€ (20.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 372€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :792,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 840,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 522,49€
Coût de l'assurance :14 207,55€
Taxe foncière : 1 218,74€/an
Soit par mois : 101,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 015,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 941,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :73,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 184 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 114 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, rafraîchissement de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement des sols
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 340 €(521 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 840€
    Isolation toiture/combles: 114 m² × 60€/m² = 6840€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 10000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Rénovation salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 10000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Revêtement sol chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:2 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 50€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Crèche (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 840€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 016 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 187 €/an
Calcul : 1 016 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 241 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 372 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 568 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 219 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 368 €
Revenus locatifs : +12 187 €
Charges déductibles : -66 368 €
Résultat foncier Année 1 : -54 180 €(Déficit de 54 180 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 780 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 028 €/an
Revenus locatifs : +12 187 €
Charges déductibles : -7 028 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 160 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32780.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 010 €(65% de 95 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 255 €/an
Calcul : 62 010 € × 3,636% = 2 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 187 €66 373 €5 246 €-54 186 €21 400 €32 786 €32 786 €
212 431 €6 891 €5 104 €5 540 €--27 246 €
312 680 €6 745 €4 958 €5 935 €--21 311 €
412 933 €6 594 €4 806 €6 340 €--14 971 €
513 192 €6 437 €4 650 €6 755 €--8 216 €
613 456 €6 276 €4 489 €7 180 €--1 036 €
713 725 €6 109 €4 322 €7 616 €---
813 999 €5 936 €4 149 €8 063 €---
914 279 €5 758 €3 971 €8 521 €---
1014 565 €5 574 €3 787 €8 991 €---
1114 856 €5 384 €3 597 €9 472 €---
1215 154 €5 188 €3 401 €9 966 €---
1315 457 €4 985 €3 198 €10 472 €---
1415 766 €4 775 €2 988 €10 991 €---
1516 081 €4 558 €2 771 €11 523 €---
1616 403 €4 334 €2 547 €12 068 €---
1716 731 €4 103 €2 316 €12 628 €---
1817 065 €3 864 €2 077 €13 201 €---
1917 407 €3 617 €1 830 €13 790 €---
2017 755 €3 362 €1 575 €14 393 €---
2118 110 €3 098 €1 311 €15 012 €---
2218 472 €2 826 €1 039 €15 646 €---
2318 841 €2 545 €758 €16 297 €---
2419 218 €2 254 €467 €16 964 €---
2519 603 €1 953 €166 €17 649 €---
TOTAL390 366 €179 539 €75 522 €210 828 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 210 828 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 187 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 559 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 559 €-6 420 €+8 979 €
2+2 559 €0 €+2 559 €
3+2 559 €0 €+2 559 €
4+2 559 €0 €+2 559 €
5+2 559 €0 €+2 559 €
6+2 559 €0 €+2 559 €
7+2 559 €+1 974 €+585 €
8+2 559 €+2 419 €+140 €
9+2 559 €+2 556 €+3 €
10+2 559 €+2 697 €-138 €
11+2 559 €+2 842 €-283 €
12+2 559 €+2 990 €-431 €
13+2 559 €+3 142 €-583 €
14+2 559 €+3 297 €-738 €
15+2 559 €+3 457 €-898 €
16+2 559 €+3 621 €-1 062 €
17+2 559 €+3 788 €-1 229 €
18+2 559 €+3 960 €-1 401 €
19+2 559 €+4 137 €-1 578 €
20+2 559 €+4 318 €-1 759 €
21+2 559 €+4 503 €-1 944 €
22+2 559 €+4 694 €-2 135 €
23+2 559 €+4 889 €-2 330 €
24+2 559 €+5 089 €-2 530 €
25+2 559 €+5 295 €-2 736 €
Total+63 975 €+63 248 €+727 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 167 jours
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