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Appartement 2 pièces 52 m²

VilleNogent-sur-Oise (60)
Surface52m²
Coût Total87 600€
Loyer Annuel10 577€
Rentabilité12.07%
Cashflow/mois+142€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 346,15 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 12
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement

NOGENT-SUR-OISE Spécial investisseur ! Situé dans une résidence avec ascenseur, cet appartement 2 pièces vendu loué offre une rentabilité immédiate. Il se compose d'une entrée, d'un séjour lumineux ouvrant sur un balcon, d'une cuisine, d'une chambre, d'une salle de bains et de WC. Une cave complète ce bien. Loyer actuel de 591 € hors charges + 105 € de provisions sur charges, soit 696 € charges comprises par mois. Une belle opportunité pour un investissement locatif sécurisé. Référence annonce : GB00236133 Date de réalisation du diagnostic : 17/09/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Procédure en cours Nombre de lots : 96 Charges prévisionnelles annuelles : 2160 € Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Nogent-sur-Oise
Département : Oise
Région : Hauts de France
Code postal : 60180
Coordonnées : 49.275230, 2.464103
Total : 87 600€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 82 000€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 16.95€/m²/mois
Fourchette : 13.83€ - 20.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 881€/mois
Loyer annuel estimé : 10577€/an
Fourchette totale : 719€ - 1080€/mois
Fourchette annuelle : 8633€ - 12960€/an
Rentabilité brute :12.07%
Fourchette de rentabilité :9.85% - 14.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 482,11 €/m²
Basé sur :112 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 070 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-7 070€ (-9.2%)
Marge achat-revente :-10 530€ (-13.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :436,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :35,04€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 471,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 260,21€
Coût de l'assurance :10 512,00€
Taxe foncière : 1 057,74€/an
Soit par mois : 88,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 180,00€/mois
Soit par an : 2 160,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 881,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 739,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :142,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 364 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état général
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(231 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 881 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 577 €/an
Calcul : 881 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 984 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 600 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 058 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 160 €/an
Calcul : 180 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 622 €
Revenus locatifs : +10 577 €
Charges déductibles : -18 622 €
Résultat foncier Année 1 : -8 045 €(Déficit de 8 045 €)
Imputable sur revenu global : 8 045 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 622 €/an
Revenus locatifs : +10 577 €
Charges déductibles : -6 622 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 955 €/an
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 577 €18 625 €2 987 €-8 048 €8 048 €--
210 789 €6 546 €2 908 €4 243 €---
311 005 €6 465 €2 827 €4 540 €---
411 225 €6 380 €2 742 €4 844 €---
511 449 €6 293 €2 655 €5 156 €---
611 678 €6 203 €2 564 €5 476 €---
711 912 €6 109 €2 471 €5 803 €---
812 150 €6 012 €2 374 €6 138 €---
912 393 €5 912 €2 274 €6 481 €---
1012 641 €5 808 €2 170 €6 833 €---
1112 894 €5 701 €2 062 €7 193 €---
1213 152 €5 590 €1 951 €7 562 €---
1313 415 €5 474 €1 836 €7 940 €---
1413 683 €5 355 €1 717 €8 328 €---
1513 957 €5 232 €1 594 €8 725 €---
1614 236 €5 104 €1 466 €9 131 €---
1714 520 €4 972 €1 334 €9 548 €---
1814 811 €4 836 €1 197 €9 975 €---
1915 107 €4 694 €1 056 €10 413 €---
2015 409 €4 548 €910 €10 862 €---
2115 717 €4 396 €758 €11 321 €---
2216 032 €4 239 €601 €11 793 €---
2316 352 €4 077 €439 €12 276 €---
2416 679 €3 909 €271 €12 771 €---
2517 013 €3 735 €97 €13 278 €---
TOTAL338 797 €146 216 €43 260 €192 582 €8 048 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 414 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 582 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 577 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 221 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 221 €-2 414 €+4 635 €
2+2 221 €+1 273 €+948 €
3+2 221 €+1 362 €+859 €
4+2 221 €+1 453 €+768 €
5+2 221 €+1 547 €+674 €
6+2 221 €+1 643 €+578 €
7+2 221 €+1 741 €+480 €
8+2 221 €+1 841 €+380 €
9+2 221 €+1 944 €+277 €
10+2 221 €+2 050 €+171 €
11+2 221 €+2 158 €+63 €
12+2 221 €+2 269 €-48 €
13+2 221 €+2 382 €-161 €
14+2 221 €+2 498 €-277 €
15+2 221 €+2 617 €-396 €
16+2 221 €+2 739 €-518 €
17+2 221 €+2 864 €-643 €
18+2 221 €+2 993 €-772 €
19+2 221 €+3 124 €-903 €
20+2 221 €+3 258 €-1 037 €
21+2 221 €+3 396 €-1 175 €
22+2 221 €+3 538 €-1 317 €
23+2 221 €+3 683 €-1 462 €
24+2 221 €+3 831 €-1 610 €
25+2 221 €+3 984 €-1 763 €
Total+55 525 €+57 774 €+-2 249 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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