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Appartement + grenier aménageable

Bien expiré
VilleVirieu-le-Grand (01)
Surface50m²
Coût Total89 700€
Loyer Annuel5 128€
Rentabilité5.72%
Cashflow/mois-86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 40 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 800 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement au 2EME étage avec grenier aménageable Une rivière ruisselle en bas de l’immeuble, environnement calme. Petit immeuble de 2 étages. Environ 45 mètres carré + grenier avec environ 18m2 séparer par les poutres de la charpente donc 9m2 utilisable comme pièce et l’autre côté plutôt comme rangement (sauf si vous retravaillez les poutres) Vous avez carte blanche pour aménager comme vous le souhaitez. Je viens de faire poser un tableau électrique neuf alimenté par des gaines et des câbles électriques. Idem rails et isolant.

Ville : Virieu-le-Grand
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01510
Coordonnées : 45.849300, 5.650510
Total : 89 700€
Prix d'acquisition : 40 000€
Travaux : 46 500€
Valeur du bien : 86 500€
Frais de notaire : 3 200€
Coût estimé : 3 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 8.55€/m²/mois
Fourchette : 6.71€ - 10.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 427€/mois
Loyer annuel estimé : 5128€/an
Fourchette totale : 336€ - 544€/mois
Fourchette annuelle : 4028€ - 6528€/an
Rentabilité brute :5.72%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 7.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 496,65 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 833 €
Prix d'achat :40 000 €
Décote à l'achat :-34 833€ (-46.5%)
Marge achat-revente :-14 867€ (-19.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :444,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :26,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 470,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 578,90€
Coût de l'assurance :7 848,75€
Taxe foncière : 512,76€/an
Soit par mois : 42,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 427,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 513,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-85,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 - Espace en rénovation, murs non finis, sol brut
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 - Espace en rénovation, murs non finis
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 1/5 - Espace en rénovation, murs dénudés, sol brut
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 1/5 - Espace en rénovation, murs dénudés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 500 €(930 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Virieu-le-Grand (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 427 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 128 €/an
Calcul : 427 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 011 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 700 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 314 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 513 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 338 €
Revenus locatifs : +5 128 €
Charges déductibles : -50 338 €
Résultat foncier Année 1 : -45 210 €(Déficit de 45 210 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 810 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 838 €/an
Revenus locatifs : +5 128 €
Charges déductibles : -3 838 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 290 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23810.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000 €(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 128 €50 341 €3 014 €-45 213 €21 400 €23 813 €23 813 €
25 230 €3 761 €2 934 €1 470 €--22 344 €
35 335 €3 678 €2 851 €1 657 €--20 687 €
45 441 €3 592 €2 765 €1 849 €--18 837 €
55 550 €3 504 €2 677 €2 047 €--16 791 €
65 661 €3 412 €2 585 €2 249 €--14 541 €
75 774 €3 317 €2 490 €2 457 €--12 084 €
85 890 €3 219 €2 392 €2 671 €--9 413 €
96 008 €3 117 €2 291 €2 890 €--6 523 €
106 128 €3 012 €2 186 €3 115 €--3 407 €
116 250 €2 904 €2 077 €3 347 €--60 €
126 375 €2 791 €1 965 €3 584 €---
136 503 €2 675 €1 848 €3 828 €---
146 633 €2 555 €1 728 €4 078 €---
156 766 €2 430 €1 604 €4 335 €---
166 901 €2 302 €1 475 €4 599 €---
177 039 €2 169 €1 342 €4 870 €---
187 180 €2 031 €1 204 €5 149 €---
197 323 €1 888 €1 062 €5 435 €---
207 470 €1 741 €914 €5 729 €---
217 619 €1 588 €762 €6 031 €---
227 772 €1 430 €604 €6 341 €---
237 927 €1 267 €441 €6 660 €---
248 086 €1 098 €272 €6 987 €---
258 247 €924 €97 €7 324 €---
TOTAL164 237 €110 747 €43 579 €53 491 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 53 491 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 128 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 077 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 077 €-6 420 €+7 497 €
2+1 077 €0 €+1 077 €
3+1 077 €0 €+1 077 €
4+1 077 €0 €+1 077 €
5+1 077 €0 €+1 077 €
6+1 077 €0 €+1 077 €
7+1 077 €0 €+1 077 €
8+1 077 €0 €+1 077 €
9+1 077 €0 €+1 077 €
10+1 077 €0 €+1 077 €
11+1 077 €0 €+1 077 €
12+1 077 €+1 075 €+2 €
13+1 077 €+1 148 €-71 €
14+1 077 €+1 223 €-146 €
15+1 077 €+1 301 €-224 €
16+1 077 €+1 380 €-303 €
17+1 077 €+1 461 €-384 €
18+1 077 €+1 545 €-468 €
19+1 077 €+1 631 €-554 €
20+1 077 €+1 719 €-642 €
21+1 077 €+1 809 €-732 €
22+1 077 €+1 902 €-825 €
23+1 077 €+1 998 €-921 €
24+1 077 €+2 096 €-1 019 €
25+1 077 €+2 197 €-1 120 €
Total+26 925 €+16 065 €+10 860 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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