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Appartement + grenier aménageable

VilleVirieu-le-Grand (01)
Surface50
Coût Total89 700
Loyer Annuel5 128
Rentabilité5.72%
Cashflow/mois-86
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 40 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 800 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement au 2EME étage avec grenier aménageable Une rivière ruisselle en bas de l’immeuble, environnement calme. Petit immeuble de 2 étages. Environ 45 mètres carré + grenier avec environ 18m2 séparer par les poutres de la charpente donc 9m2 utilisable comme pièce et l’autre côté plutôt comme rangement (sauf si vous retravaillez les poutres) Vous avez carte blanche pour aménager comme vous le souhaitez. Je viens de faire poser un tableau électrique neuf alimenté par des gaines et des câbles électriques. Idem rails et isolant.

Ville : Virieu-le-Grand
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01510
Coordonnées : 45.849300, 5.650510
Total : 89 700
Prix d'acquisition : 40 000
Travaux : 46 500
Valeur du bien : 86 500
Frais de notaire : 3 200
Coût estimé : 3 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50
Loyer prédit : 8.55€/m²/mois
Fourchette : 6.71€ - 10.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 427€/mois
Loyer annuel estimé : 5128€/an
Fourchette totale : 336€ - 544€/mois
Fourchette annuelle : 4028€ - 6528€/an
Rentabilité brute :5.72%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 7.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 496,65 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 833
Prix d'achat :40 000
Décote à l'achat :-34 833 (-46.5%)
Marge achat-revente :-14 867€ (-19.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :444,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :26,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 470,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 578,90
Coût de l'assurance :7 848,75
Taxe foncière : 512,76€/an
Soit par mois : 42,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 427,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 513,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-85,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 - Espace en rénovation, murs non finis, sol brut
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 - Espace en rénovation, murs non finis
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 1/5 - Espace en rénovation, murs dénudés, sol brut
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 1/5 - Espace en rénovation, murs dénudés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 500(930 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Revêtement sol:1 500
    Parquet flottant: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Virieu-le-Grand (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 427 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 128 €/an
Calcul : 427 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 011 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 700 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 314 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 513 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 338
Revenus locatifs : +5 128
Charges déductibles : -50 338
Résultat foncier Année 1 : -45 210(Déficit de 45 210 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 810
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 838 €/an
Revenus locatifs : +5 128
Charges déductibles : -3 838
Résultat foncier Années 2+ : 1 290 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23810.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 12850 3413 014-45 21321 400 €23 813 €23 813 €
25 2303 7612 9341 470--22 344 €
35 3353 6782 8511 657--20 687 €
45 4413 5922 7651 849--18 837 €
55 5503 5042 6772 047--16 791 €
65 6613 4122 5852 249--14 541 €
75 7743 3172 4902 457--12 084 €
85 8903 2192 3922 671--9 413 €
96 0083 1172 2912 890--6 523 €
106 1283 0122 1863 115--3 407 €
116 2502 9042 0773 347--60 €
126 3752 7911 9653 584---
136 5032 6751 8483 828---
146 6332 5551 7284 078---
156 7662 4301 6044 335---
166 9012 3021 4754 599---
177 0392 1691 3424 870---
187 1802 0311 2045 149---
197 3231 8881 0625 435---
207 4701 7419145 729---
217 6191 5887626 031---
227 7721 4306046 341---
237 9271 2674416 660---
248 0861 0982726 987---
258 247924977 324---
TOTAL164 237110 74743 57953 49121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 53 491
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 128 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 077 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 077-6 420+7 497
2+1 0770+1 077
3+1 0770+1 077
4+1 0770+1 077
5+1 0770+1 077
6+1 0770+1 077
7+1 0770+1 077
8+1 0770+1 077
9+1 0770+1 077
10+1 0770+1 077
11+1 0770+1 077
12+1 077+1 075+2
13+1 077+1 148-71
14+1 077+1 223-146
15+1 077+1 301-224
16+1 077+1 380-303
17+1 077+1 461-384
18+1 077+1 545-468
19+1 077+1 631-554
20+1 077+1 719-642
21+1 077+1 809-732
22+1 077+1 902-825
23+1 077+1 998-921
24+1 077+2 096-1 019
25+1 077+2 197-1 120
Total+26 925+16 065+10 860
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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