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Achat : Appartement Nesles-la-Vallée (95690)

Bien expiré
VilleNesles-la-Vallée (95)
Surface67m²
Coût Total182 790€
Loyer Annuel12 812€
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois-191€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 2 059,7 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 67 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, 1 place de parking, Rez-de-chaussée

3 pièces au rez-de-chaussée à vendre à Deuil-la-Barre Nous vous proposons en exclusivité un 3P de 67 m² avec balcon situé au rez-de-chaussée d'un immeuble situé au 13 rue Abel Fauveau à Deuil-la-Barre. Il comprend une entrée avec de nombreux rangements, un séjour, une cuisine, 2 chambres, une salle d'eau et un Wc séparé. Vendu avec un emplacement de stationnement sécurisé. Chauffage et production d'eau chaude : électrique Charges mensuelles estimées : 160euros/mois Taxe foncière estimée : 1700euros Dpe : F Visite sur Rdv : Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ().

Ville : Nesles-la-Vallée
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95690
Coordonnées : 49.082750, 2.130490
Total : 182 790€
Prix d'acquisition : 138 000€
Travaux : 33 750€
Valeur du bien : 171 750€
Frais de notaire : 11 040€
Coût estimé : 11 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 15.94€/m²/mois
Fourchette : 13.65€ - 18.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1068€/mois
Loyer annuel estimé : 12812€/an
Fourchette totale : 914€ - 1247€/mois
Fourchette annuelle : 10972€ - 14961€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 790€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :903,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :53,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 956,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 220,44€
Coût de l'assurance :15 994,13€
Taxe foncière : 1 700,00€/an
Soit par mois : 141,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 160,00€/mois
Soit par an : 1 920,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 067,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 258,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-190,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 67 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes plomberie/électricité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 750 €(504 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:4 900€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 700€ = 4900€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Eau chaude - Remplacement système:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Nesles-la-Vallée (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 068 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 812 €/an
Calcul : 1 068 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 100 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 790 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 640 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 700 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 920 €/an
Calcul : 160 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 109 €
Revenus locatifs : +12 812 €
Charges déductibles : -44 109 €
Résultat foncier Année 1 : -31 297 €(Déficit de 31 297 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 897 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 359 €/an
Revenus locatifs : +12 812 €
Charges déductibles : -10 359 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 453 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9897.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700 €(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 812 €44 115 €6 105 €-31 303 €21 400 €9 903 €9 903 €
213 068 €10 203 €5 943 €2 866 €--7 038 €
313 330 €10 034 €5 775 €3 295 €--3 742 €
413 596 €9 861 €5 601 €3 736 €--7 €
513 868 €9 681 €5 421 €4 187 €---
614 145 €9 495 €5 235 €4 651 €---
714 428 €9 302 €5 042 €5 126 €---
814 717 €9 103 €4 843 €5 614 €---
915 011 €8 897 €4 638 €6 114 €---
1015 312 €8 684 €4 425 €6 627 €---
1115 618 €8 464 €4 204 €7 154 €---
1215 930 €8 236 €3 977 €7 694 €---
1316 249 €8 001 €3 741 €8 248 €---
1416 574 €7 757 €3 497 €8 817 €---
1516 905 €7 505 €3 245 €9 400 €---
1617 243 €7 244 €2 984 €9 999 €---
1717 588 €6 975 €2 715 €10 614 €---
1817 940 €6 696 €2 436 €11 244 €---
1918 299 €6 407 €2 147 €11 892 €---
2018 665 €6 109 €1 849 €12 556 €---
2119 038 €5 800 €1 540 €13 238 €---
2219 419 €5 481 €1 221 €13 938 €---
2319 807 €5 150 €891 €14 657 €---
2420 203 €4 809 €549 €15 394 €---
2520 607 €4 456 €196 €16 152 €---
TOTAL410 372 €228 465 €88 220 €181 908 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 908 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 812 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 691 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 691 €-6 420 €+9 111 €
2+2 691 €0 €+2 691 €
3+2 691 €0 €+2 691 €
4+2 691 €0 €+2 691 €
5+2 691 €+1 254 €+1 437 €
6+2 691 €+1 395 €+1 296 €
7+2 691 €+1 538 €+1 153 €
8+2 691 €+1 684 €+1 007 €
9+2 691 €+1 834 €+857 €
10+2 691 €+1 988 €+703 €
11+2 691 €+2 146 €+545 €
12+2 691 €+2 308 €+383 €
13+2 691 €+2 474 €+217 €
14+2 691 €+2 645 €+46 €
15+2 691 €+2 820 €-129 €
16+2 691 €+3 000 €-309 €
17+2 691 €+3 184 €-493 €
18+2 691 €+3 373 €-682 €
19+2 691 €+3 567 €-876 €
20+2 691 €+3 767 €-1 076 €
21+2 691 €+3 971 €-1 280 €
22+2 691 €+4 181 €-1 490 €
23+2 691 €+4 397 €-1 706 €
24+2 691 €+4 618 €-1 927 €
25+2 691 €+4 845 €-2 154 €
Total+67 275 €+54 572 €+12 703 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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