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Détails du bien

Bien expiré
VilleBogny-sur-Meuse (08)
Surface118
Coût Total162 700
Loyer Annuel9 620
Rentabilité5.91%
Cashflow/mois-132
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 593,22 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

MELANIE JOULAIN JANAT Conseillère immobilier chez EXP France vous propose, sur la commune de Bogny-sur-Meuse, cette maison d'environ 118 m² offrant un cadre de vie agréable. Elle se compose au rez-de-chaussée d'une cuisine, d'un salon / salle à manger lumineux, idéal pour partager des moments conviviaux en famille. L'espace nuit comprend 3 chambres, offrant confort et fonctionnalité .À l'extérieur, vous profiterez d'un terrain avec terrasse, parfait pour les repas en plein air et les moments de détente. La maison dispose également d'un garage ainsi que de places de stationnement devant l'habitation, un véritable atout au quotidien. Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez Mélanie Joulain Janat – EXP France.

Honoraires inclus de 7.69% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 65 000 euros. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie G, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 2460.00 et 3370.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller eXp Realty : Melanie JOULAIN JANAT Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 904295334 SEDAN

Ville : Bogny-sur-Meuse
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08120
Total : 162 700
Prix d'acquisition : 70 000
Travaux : 87 100
Valeur du bien : 157 100
Frais de notaire : 5 600
Coût estimé : 5 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118
Loyer prédit : 6.79€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 802€/mois
Loyer annuel estimé : 9620€/an
Fourchette totale : 637€ - 1008€/mois
Fourchette annuelle : 7650€ - 12097€/an
Rentabilité brute :5.91%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :785,42 €/m²
Basé sur :44 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 679
Prix d'achat :70 000
Décote à l'achat :-22 679 (-24.5%)
Marge achat-revente :-70 021€ (-75.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :805,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 853,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 044,45
Coût de l'assurance :14 236,25
Taxe foncière : 961,97€/an
Soit par mois : 80,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 801,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 933,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-131,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 573 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (118 m²)
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur le score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols usés nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet usé dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol usé nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - mise à jour nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de plomberie - assurer l'intégrité du système

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :87 100(738 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:9 000
    Isolation toiture/combles: 118 m² × 70€/m² = 8260€, Main d'œuvre: 740€
  • Menuiseries:14 000
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 800€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:25 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain:14 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 650
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Revêtement sol:1 800
    Remplacement parquet: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 050
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 300€
  • Second œuvre - Électricité générale:1 000
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Second œuvre - Plomberie générale:3 600
    Vérification plomberie: toute la maison = 3000€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bogny-sur-Meuse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 802 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 620 €/an
Calcul : 802 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 461 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 700 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 569 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 962 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 87 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 093
Revenus locatifs : +9 620
Charges déductibles : -94 093
Résultat foncier Année 1 : -84 473(Déficit de 84 473 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 63 073
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 993 €/an
Revenus locatifs : +9 620
Charges déductibles : -6 993
Résultat foncier Années 2+ : 2 627 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 63073.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 62094 0985 467-84 47821 400 €63 078 €63 078 €
29 8126 8535 3222 959--60 119 €
310 0086 7035 1713 306--56 814 €
410 2096 5475 0163 661--53 153 €
510 4136 3874 8554 026--49 127 €
610 6216 2204 6894 400--44 726 €
710 8336 0484 5174 785--39 941 €
811 0505 8714 3395 180--34 762 €
911 2715 6864 1555 585--29 177 €
1011 4965 4963 9656 001--23 176 €
1111 7265 2993 7686 427--16 749 €
1211 9615 0953 5646 866---
1312 2004 8843 3537 316---
1412 4444 6663 1357 778---
1512 6934 4402 9098 253---
1612 9474 2072 6758 740---
1713 2063 9652 4349 240---
1813 4703 7152 1849 754---
1913 7393 4571 92610 282---
2014 0143 1901 65810 825---
2114 2942 9131 38111 382---
2214 5802 6271 09511 954---
2314 8722 33079912 541---
2415 1692 02449313 145---
2515 4731 70717613 766---
TOTAL308 123204 43079 044103 69321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 693
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 620 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 020 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 020-6 420+8 440
2+2 0200+2 020
3+2 0200+2 020
4+2 0200+2 020
5+2 0200+2 020
6+2 0200+2 020
7+2 0200+2 020
8+2 0200+2 020
9+2 0200+2 020
10+2 0200+2 020
11+2 0200+2 020
12+2 020+2 060-40
13+2 020+2 195-175
14+2 020+2 333-313
15+2 020+2 476-456
16+2 020+2 622-602
17+2 020+2 772-752
18+2 020+2 926-906
19+2 020+3 085-1 065
20+2 020+3 247-1 227
21+2 020+3 414-1 394
22+2 020+3 586-1 566
23+2 020+3 762-1 742
24+2 020+3 944-1 924
25+2 020+4 130-2 110
Total+50 500+36 133+14 367
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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