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Exclusivité Secteur Hôpital !

VilleBergerac (24)
Surface65m²
Coût Total142 060€
Loyer Annuel7 984€
Rentabilité5.62%
Cashflow/mois-135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 500 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 407,69 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre d'égages : 2, Mandat exclusif

Découvrez cet appartement T4 de 65 m² situé dans une résidence calme, sécurisée à seulement 2 minutes en voiture de l'hyper centre de Bergerac.

Fonctionnel et lumineux, ce bien offre un espace de vie idéal pour acheter votre résidence principale ou un investissement locatif. Vous y trouverez deux belles chambres, une cuisine aménagée, séjour lumineux, ainsi que de grandes fenêtres.

Vous bénéficierez également d'un stationnement pratique grâce aux places disponibles et d'une cave privative dans la résidence.

Libre de toute occupation, cet appartement représente une belle opportunité à saisir, que ce soit pour y vivre ou pour de l'investissement locatif.

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Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.849884, 0.498946
Total : 142 060€
Prix d'acquisition : 91 500€
Travaux : 43 240€
Valeur du bien : 134 740€
Frais de notaire : 7 320€
Coût estimé : 7 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 665€/mois
Loyer annuel estimé : 7984€/an
Fourchette totale : 494€ - 896€/mois
Fourchette annuelle : 5931€ - 10748€/an
Rentabilité brute :5.62%
Fourchette de rentabilité :4.17% - 7.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 582,21 €/m²
Basé sur :56 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 843 €
Prix d'achat :91 500 €
Décote à l'achat :-11 343€ (-11.0%)
Marge achat-revente :-39 217€ (-38.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :693,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,25€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 734,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 074,97€
Coût de l'assurance :12 075,10€
Taxe foncière : 798,40€/an
Soit par mois : 66,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 665,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 800,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-135,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 214 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rénovation pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 240 €(665 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:5 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système à 4000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 5000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² à 750€/m² = 6000€ (incluant peinture et mise aux normes électricité) = 6000€
  • Salle de bain:20 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² à 2000€/m² = 10000€ (incluant nouveaux sanitaires et carrelage) = 10000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 080€
    Parquet flottant: 34 m² à 60€/m² = 2040€ (incluant pose) = 2040€
  • Chambres - Peinture:1 360€
    Peinture murs et plafonds: 34 m² à 40€/m² = 1360€ = 1360€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² à 40€/m² = 800€ = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 665 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 984 €/an
Calcul : 665 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 585 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 060 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 483 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 798 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 107 €
Revenus locatifs : +7 984 €
Charges déductibles : -49 107 €
Résultat foncier Année 1 : -41 123 €(Déficit de 41 123 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 30 423 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 867 €/an
Revenus locatifs : +7 984 €
Charges déductibles : -5 867 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 117 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 30422.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 475 €(65% de 91 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 163 €/an
Calcul : 59 475 € × 3,636% = 2 163 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 984 €49 111 €4 590 €-41 127 €10 700 €30 427 €30 427 €
28 144 €5 747 €4 466 €2 397 €--28 031 €
38 307 €5 619 €4 338 €2 688 €--25 343 €
48 473 €5 487 €4 205 €2 986 €--22 357 €
58 642 €5 350 €4 068 €3 292 €--19 065 €
68 815 €5 209 €3 927 €3 606 €--15 458 €
78 991 €5 063 €3 781 €3 929 €--11 529 €
89 171 €4 912 €3 630 €4 259 €--7 270 €
99 355 €4 756 €3 474 €4 599 €--2 671 €
109 542 €4 595 €3 313 €4 947 €---
119 732 €4 428 €3 147 €5 304 €---
129 927 €4 257 €2 975 €5 671 €---
1310 126 €4 079 €2 798 €6 047 €---
1410 328 €3 895 €2 614 €6 433 €---
1510 535 €3 706 €2 424 €6 829 €---
1610 745 €3 510 €2 229 €7 235 €---
1710 960 €3 308 €2 026 €7 653 €---
1811 180 €3 099 €1 817 €8 081 €---
1911 403 €2 882 €1 601 €8 521 €---
2011 631 €2 659 €1 378 €8 972 €---
2111 864 €2 429 €1 147 €9 435 €---
2212 101 €2 190 €909 €9 911 €---
2312 343 €1 944 €663 €10 399 €---
2412 590 €1 690 €408 €10 900 €---
2512 842 €1 427 €146 €11 415 €---
TOTAL255 730 €141 350 €66 075 €114 380 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 380 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 984 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 677 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 677 €-3 210 €+4 887 €
2+1 677 €0 €+1 677 €
3+1 677 €0 €+1 677 €
4+1 677 €0 €+1 677 €
5+1 677 €0 €+1 677 €
6+1 677 €0 €+1 677 €
7+1 677 €0 €+1 677 €
8+1 677 €0 €+1 677 €
9+1 677 €0 €+1 677 €
10+1 677 €+683 €+994 €
11+1 677 €+1 591 €+86 €
12+1 677 €+1 701 €-24 €
13+1 677 €+1 814 €-137 €
14+1 677 €+1 930 €-253 €
15+1 677 €+2 049 €-372 €
16+1 677 €+2 171 €-494 €
17+1 677 €+2 296 €-619 €
18+1 677 €+2 424 €-747 €
19+1 677 €+2 556 €-879 €
20+1 677 €+2 692 €-1 015 €
21+1 677 €+2 831 €-1 154 €
22+1 677 €+2 973 €-1 296 €
23+1 677 €+3 120 €-1 443 €
24+1 677 €+3 270 €-1 593 €
25+1 677 €+3 424 €-1 747 €
Total+41 925 €+34 314 €+7 611 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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