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Appartement à vendre

VilleChâteau-Arnoux-Saint-Auban (04)
Surface27.04m²
Coût Total61 500€
Loyer Annuel4 081€
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 40 000 €
Surface : 27.04 m²
Prix au m² : 1 479,29 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Kitchenette, Cave, Entrée séparée, Balcon, Non meublé

Idéal investisseur, nous vous proposons ce coquet appartement de 27 m² situé au deuxième étage d'une petite copropriété au cœur du village de SAINT AUBAN.

Composé d'une entrée, un séjour spacieux et lumineux équipé d'un placard de rangement donnant accès à un balcon, une kitchenette équipée récente, une salle de douche avec WC séparé.

Le bien à fait l'objet de rénovations et rafraîchissements. Les fenêtres sont en double vitrage PVC . Le chauffage est une chaudière collective au gaz . Référence agence : 19032

Ville : Château-Arnoux-Saint-Auban
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04160
Coordonnées : 44.082308, 5.985258
Total : 61 500€
Prix d'acquisition : 40 000€
Travaux : 18 300€
Valeur du bien : 58 300€
Frais de notaire : 3 200€
Coût estimé : 3 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 27.04m²
Loyer prédit : 12.58€/m²/mois
Fourchette : 9.97€ - 15.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 340€/mois
Loyer annuel estimé : 4081€/an
Fourchette totale : 270€ - 429€/mois
Fourchette annuelle : 3236€ - 5146€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 8.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 248,21 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :33 752 €
Prix d'achat :40 000 €
Décote à l'achat :+6 248€ (+18.5%)
Marge achat-revente :-27 748€ (-82.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :61 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :306,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :17,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 324,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :30 371,04€
Coût de l'assurance :5 381,25€
Taxe foncière : 408,06€/an
Soit par mois : 34,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 340,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 358,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-18,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 494 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer la chaudière collective au gaz
Quantité: 1 système pour 27 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 unité pour 27 m²
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - amélioration de l'esthétique et mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 supposé - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 300 €(677 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 900€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 900€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:900€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 25€/m² = 300€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Château-Arnoux-Saint-Auban (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 400€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 340 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 081 €/an
Calcul : 340 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 095 €/an
Base de calcul : Emprunt de 61 500 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 215 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 408 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 018 €
Revenus locatifs : +4 081 €
Charges déductibles : -21 018 €
Résultat foncier Année 1 : -16 938 €(Déficit de 16 938 €)
Imputable sur revenu global : 16 938 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 718 €/an
Revenus locatifs : +4 081 €
Charges déductibles : -2 718 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 362 €/an
Prix d'achat du bien : 40 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000 €(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 081 €21 020 €2 097 €-16 940 €16 940 €--
24 162 €2 665 €2 042 €1 497 €---
34 245 €2 608 €1 984 €1 638 €---
44 330 €2 548 €1 925 €1 782 €---
54 417 €2 487 €1 864 €1 930 €---
64 505 €2 424 €1 800 €2 082 €---
74 595 €2 358 €1 735 €2 237 €---
84 687 €2 290 €1 667 €2 397 €---
94 781 €2 220 €1 596 €2 561 €---
104 877 €2 147 €1 523 €2 730 €---
114 974 €2 071 €1 448 €2 903 €---
125 074 €1 993 €1 370 €3 080 €---
135 175 €1 912 €1 289 €3 263 €---
145 279 €1 829 €1 206 €3 450 €---
155 384 €1 742 €1 119 €3 642 €---
165 492 €1 653 €1 029 €3 839 €---
175 602 €1 560 €937 €4 042 €---
185 714 €1 464 €841 €4 250 €---
195 828 €1 365 €741 €4 463 €---
205 945 €1 262 €639 €4 683 €---
216 064 €1 155 €532 €4 908 €---
226 185 €1 045 €422 €5 140 €---
236 308 €931 €308 €5 377 €---
246 435 €813 €190 €5 621 €---
256 563 €691 €68 €5 872 €---
TOTAL130 702 €64 254 €30 371 €66 448 €16 940 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 082 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 448 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 081 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +857 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+857 €-5 082 €+5 939 €
2+857 €+449 €+408 €
3+857 €+491 €+366 €
4+857 €+535 €+322 €
5+857 €+579 €+278 €
6+857 €+624 €+233 €
7+857 €+671 €+186 €
8+857 €+719 €+138 €
9+857 €+768 €+89 €
10+857 €+819 €+38 €
11+857 €+871 €-14 €
12+857 €+924 €-67 €
13+857 €+979 €-122 €
14+857 €+1 035 €-178 €
15+857 €+1 093 €-236 €
16+857 €+1 152 €-295 €
17+857 €+1 213 €-356 €
18+857 €+1 275 €-418 €
19+857 €+1 339 €-482 €
20+857 €+1 405 €-548 €
21+857 €+1 472 €-615 €
22+857 €+1 542 €-685 €
23+857 €+1 613 €-756 €
24+857 €+1 686 €-829 €
25+857 €+1 762 €-905 €
Total+21 425 €+19 934 €+1 491 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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