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Maison à vendre 3 pièces BOUZONVILLE AUX BOIS (45)

VilleBouzonville-aux-Bois (45)
Surface67m²
Coût Total163 600€
Loyer Annuel7 303€
Rentabilité4.46%
Cashflow/mois-298€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 208,96 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité, Nombre de WC : 1, Jardin

Sur la commune de Bouzonville aux Bois à moins de 5mn de Pithiviers et de ses commerces et écoles.

Petite maison à rénover avec cour et garage.

La maison dispose en RDC d'une véranda, d'une cuisine, d'une chambre, wc séparés et salle d'eau.

A l'étage, une chambre, un grenier à aménager.

Terrain Clos. Fosse individuelle. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe G Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°897 655 585 - Greffe de ORLEANS) Marie LALLIOT Entrepreneur Individuel 06 98 63 39 25 - Réf.952638 - http://assets.digitregroup.io/capifrance/capifrance_baremes_agence_B2026-A.pdf

Ville : Bouzonville-aux-Bois
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45300
Coordonnées : 48.103301, 2.233885
Total : 163 600€
Prix d'acquisition : 81 000€
Travaux : 76 120€
Valeur du bien : 157 120€
Frais de notaire : 6 480€
Coût estimé : 6 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 9.08€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 609€/mois
Loyer annuel estimé : 7303€/an
Fourchette totale : 498€ - 744€/mois
Fourchette annuelle : 5972€ - 8930€/an
Rentabilité brute :4.46%
Fourchette de rentabilité :3.65% - 5.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 514,33 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 460 €
Prix d'achat :81 000 €
Décote à l'achat :-20 460€ (-20.2%)
Marge achat-revente :-62 140€ (-61.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :798,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :46,35€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 845,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 093,66€
Coût de l'assurance :13 906,00€
Taxe foncière : 730,27€/an
Soit par mois : 60,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 608,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 906,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-297,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 824 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 67 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 120 €(1 136 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:22 700€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 700€ = 11700€
  • Isolation:4 020€
    Isolation combles: 67 m² × 60€/m² = 4020€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:17 500€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ + Plomberie et électricité: 1500€ = 9500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bouzonville-aux-Bois (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 620€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 609 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 303 €/an
Calcul : 609 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 280 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 600 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 556 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 730 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 687 €
Revenus locatifs : +7 303 €
Charges déductibles : -82 687 €
Résultat foncier Année 1 : -75 384 €(Déficit de 75 384 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 984 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 567 €/an
Revenus locatifs : +7 303 €
Charges déductibles : -6 567 €
Résultat foncier Années 2+ : 736 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53984.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 81 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 650 €(65% de 81 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 915 €/an
Calcul : 52 650 € × 3,636% = 1 915 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 303 €82 692 €5 286 €-75 389 €21 400 €53 989 €53 989 €
27 449 €6 429 €5 143 €1 019 €--52 970 €
37 598 €6 282 €4 995 €1 316 €--51 654 €
47 750 €6 129 €4 843 €1 620 €--50 034 €
57 905 €5 972 €4 685 €1 933 €--48 101 €
68 063 €5 809 €4 523 €2 254 €--45 847 €
78 224 €5 641 €4 354 €2 583 €--43 264 €
88 389 €5 467 €4 181 €2 921 €--40 343 €
98 556 €5 288 €4 001 €3 269 €--37 074 €
108 727 €5 102 €3 816 €3 625 €--33 449 €
118 902 €4 911 €3 624 €3 991 €--29 458 €
129 080 €4 713 €3 426 €4 367 €---
139 262 €4 508 €3 222 €4 753 €---
149 447 €4 297 €3 010 €5 150 €---
159 636 €4 079 €2 792 €5 557 €---
169 829 €3 853 €2 566 €5 976 €---
1710 025 €3 620 €2 333 €6 405 €---
1810 226 €3 379 €2 093 €6 846 €---
1910 430 €3 130 €1 844 €7 300 €---
2010 639 €2 873 €1 587 €7 765 €---
2110 851 €2 608 €1 321 €8 244 €---
2211 069 €2 333 €1 047 €8 735 €---
2311 290 €2 050 €763 €9 240 €---
2411 516 €1 757 €470 €9 759 €---
2511 746 €1 454 €168 €10 292 €---
TOTAL233 909 €184 377 €76 094 €49 533 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 49 533 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 303 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 534 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 534 €-6 420 €+7 954 €
2+1 534 €0 €+1 534 €
3+1 534 €0 €+1 534 €
4+1 534 €0 €+1 534 €
5+1 534 €0 €+1 534 €
6+1 534 €0 €+1 534 €
7+1 534 €0 €+1 534 €
8+1 534 €0 €+1 534 €
9+1 534 €0 €+1 534 €
10+1 534 €0 €+1 534 €
11+1 534 €0 €+1 534 €
12+1 534 €+1 310 €+224 €
13+1 534 €+1 426 €+108 €
14+1 534 €+1 545 €-11 €
15+1 534 €+1 667 €-133 €
16+1 534 €+1 793 €-259 €
17+1 534 €+1 922 €-388 €
18+1 534 €+2 054 €-520 €
19+1 534 €+2 190 €-656 €
20+1 534 €+2 330 €-796 €
21+1 534 €+2 473 €-939 €
22+1 534 €+2 621 €-1 087 €
23+1 534 €+2 772 €-1 238 €
24+1 534 €+2 928 €-1 394 €
25+1 534 €+3 088 €-1 554 €
Total+38 350 €+23 697 €+14 653 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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