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Maison 8 pièces 230 m²

VilleBarbezieux-Saint-Hilaire (16)
Surface230m²
Coût Total299 620€
Loyer Annuel20 683€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 214 000 €
Surface : 230 m²
Prix au m² : 930,43 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 230 m² - Grande maison familiale avec dépendances et terrain, en sud Charente, au cœur du village à 35 km d’Angoulême

A33465LUV16 - Maison de 230m² habitables possédant 5 chambres et de grandes pièces de vie, ainsi qu'une grange indépendante de 145m² avec toiture refaite en 2020, située dans le bourg du village de DEVIAT près de Barbezieux, avec places de stationnement et commerces attenants.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A33465LUV16 Date de réalisation du diagnostic : 19/11/2024 Prix hors honoraires : 200 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 874 € et 6 594 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Barbezieux-Saint-Hilaire
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16300
Coordonnées : 45.470500, -0.154915
Total : 299 620€
Prix d'acquisition : 214 000€
Travaux : 68 500€
Valeur du bien : 282 500€
Frais de notaire : 17 120€
Coût estimé : 17 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 230m²
Loyer prédit : 7.49€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1724€/mois
Loyer annuel estimé : 20683€/an
Fourchette totale : 1342€ - 2214€/mois
Fourchette annuelle : 16100€ - 26571€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 8.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 116,5 €/m²
Basé sur :63 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :256 795 €
Prix d'achat :214 000 €
Décote à l'achat :-42 795€ (-16.7%)
Marge achat-revente :-42 825€ (-16.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :299 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 499,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :87,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 587,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :150 370,50€
Coût de l'assurance :26 216,75€
Taxe foncière : 2 068,34€/an
Soit par mois : 172,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 723,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 759,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-36,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 230 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 230 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir et la salle à manger
Quantité: 25 m² (5 m² couloir + 20 m² salle à manger)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 500 €(298 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 500€
    Isolation toiture/combles: 230 m² × 50€/m² = 11500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:14 500€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 500€/fenêtre = 14500€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (mobilier, électroménager et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (plomberie et main d'œuvre inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 90€/m² = 4500€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds couloir et salle à manger: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Barbezieux-Saint-Hilaire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 724 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 683 €/an
Calcul : 1 724 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 355 €/an
Base de calcul : Emprunt de 299 620 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 049 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 068 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 972 €
Revenus locatifs : +20 683 €
Charges déductibles : -81 972 €
Résultat foncier Année 1 : -61 289 €(Déficit de 61 289 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 889 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 472 €/an
Revenus locatifs : +20 683 €
Charges déductibles : -13 472 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 211 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39888.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 214 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 100 €(65% de 214 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 058 €/an
Calcul : 139 100 € × 3,636% = 5 058 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 683 €81 982 €10 365 €-61 299 €21 400 €39 899 €39 899 €
221 097 €13 210 €10 093 €7 887 €--32 012 €
321 519 €12 929 €9 812 €8 590 €--23 422 €
421 949 €12 638 €9 521 €9 311 €--14 111 €
522 388 €12 337 €9 220 €10 052 €--4 059 €
622 836 €12 024 €8 907 €10 812 €---
723 293 €11 701 €8 584 €11 592 €---
823 759 €11 366 €8 249 €12 393 €---
924 234 €11 019 €7 902 €13 215 €---
1024 719 €10 660 €7 543 €14 059 €---
1125 213 €10 288 €7 171 €14 925 €---
1225 717 €9 903 €6 786 €15 814 €---
1326 232 €9 504 €6 387 €16 727 €---
1426 756 €9 091 €5 974 €17 665 €---
1527 291 €8 663 €5 546 €18 628 €---
1627 837 €8 220 €5 103 €19 617 €---
1728 394 €7 762 €4 645 €20 632 €---
1828 962 €7 287 €4 170 €21 675 €---
1929 541 €6 795 €3 678 €22 746 €---
2030 132 €6 286 €3 169 €23 846 €---
2130 735 €5 758 €2 641 €24 976 €---
2231 349 €5 212 €2 095 €26 137 €---
2331 976 €4 646 €1 529 €27 330 €---
2432 616 €4 060 €943 €28 555 €---
2533 268 €3 454 €337 €29 814 €---
TOTAL662 497 €296 796 €150 371 €365 701 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 365 701 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 683 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 344 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 344 €-6 420 €+10 764 €
2+4 344 €0 €+4 344 €
3+4 344 €0 €+4 344 €
4+4 344 €0 €+4 344 €
5+4 344 €0 €+4 344 €
6+4 344 €+2 026 €+2 318 €
7+4 344 €+3 478 €+866 €
8+4 344 €+3 718 €+626 €
9+4 344 €+3 964 €+380 €
10+4 344 €+4 218 €+126 €
11+4 344 €+4 477 €-133 €
12+4 344 €+4 744 €-400 €
13+4 344 €+5 018 €-674 €
14+4 344 €+5 300 €-956 €
15+4 344 €+5 588 €-1 244 €
16+4 344 €+5 885 €-1 541 €
17+4 344 €+6 190 €-1 846 €
18+4 344 €+6 503 €-2 159 €
19+4 344 €+6 824 €-2 480 €
20+4 344 €+7 154 €-2 810 €
21+4 344 €+7 493 €-3 149 €
22+4 344 €+7 841 €-3 497 €
23+4 344 €+8 199 €-3 855 €
24+4 344 €+8 567 €-4 223 €
25+4 344 €+8 944 €-4 600 €
Total+108 600 €+109 710 €+-1 110 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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