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Appartement 5 pièces 112 m²

Bien expiré
VilleAyherre (64)
Surface112m²
Coût Total204 500€
Loyer Annuel12 114€
Rentabilité5.92%
Cashflow/mois-153€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 1 562,5 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 112 m²

AYHERRE, proche du centre, dans une petite copropriété en cours de réalisation, Apt T5, au 1er étage, de 112 m² comprenant une entrée, un séjour salon, une cuisine aménagée, 4 chambres, une SDE / WC cabine dans une chambre, une SDB, un WC indépendant, un grand espace rangement. Il dispose également 'emplacement de stationnement Chauffage PAC réversible. (gedeon_54162_33657362)

Surface : 112 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/10/2024

Consommation énergie primaire : 102 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Ayherre
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64240
Coordonnées : 43.390820, -1.256364
Total : 204 500€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 15 500€
Valeur du bien : 190 500€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 9.01€/m²/mois
Fourchette : 7.14€ - 11.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 1009€/mois
Loyer annuel estimé : 12114€/an
Fourchette totale : 799€ - 1275€/mois
Fourchette annuelle : 9593€ - 15296€/an
Rentabilité brute :5.92%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 7.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 326,53 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :372 571 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-197 571€ (-53.0%)
Marge achat-revente :168 071€ (45.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 001,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :59,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 061,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 091,42€
Coût de l'assurance :17 893,75€
Taxe foncière : 1 211,35€/an
Soit par mois : 100,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 009,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 162,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-153,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des meubles de cuisine pour rafraîchir l'apparence
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - quelques signes d'usure sur les meubles
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (environ 45 m²)
Raison: État 4/5 visible - décoration soignée mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 500 €(138 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 200€
    Parquet flottant 40 m²: 60€/m² × 40 = 2400€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain - Rénovation:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant plomberie, carrelage, équipements, main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:1 300€
    Peinture meubles cuisine: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 100€
  • Salon - Peinture:3 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 45 m² × 50€/m² = 2250€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ayherre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 009 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 114 €/an
Calcul : 1 009 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 661 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 500 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 716 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 211 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 089 €
Revenus locatifs : +12 114 €
Charges déductibles : -24 089 €
Résultat foncier Année 1 : -11 975 €(Déficit de 11 975 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 275 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 589 €/an
Revenus locatifs : +12 114 €
Charges déductibles : -8 589 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 525 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1275.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 114 €24 095 €6 668 €-11 982 €10 700 €1 282 €1 282 €
212 356 €8 416 €6 489 €3 940 €---
312 603 €8 230 €6 303 €4 373 €---
412 855 €8 039 €6 111 €4 816 €---
513 112 €7 840 €5 913 €5 272 €---
613 374 €7 636 €5 709 €5 739 €---
713 642 €7 424 €5 497 €6 218 €---
813 915 €7 205 €5 278 €6 709 €---
914 193 €6 980 €5 052 €7 213 €---
1014 477 €6 746 €4 819 €7 731 €---
1114 766 €6 505 €4 577 €8 262 €---
1215 062 €6 255 €4 328 €8 807 €---
1315 363 €5 997 €4 070 €9 366 €---
1415 670 €5 731 €3 804 €9 939 €---
1515 984 €5 455 €3 528 €10 528 €---
1616 303 €5 171 €3 244 €11 132 €---
1716 629 €4 877 €2 949 €11 753 €---
1816 962 €4 573 €2 645 €12 389 €---
1917 301 €4 258 €2 331 €13 043 €---
2017 647 €3 934 €2 007 €13 714 €---
2118 000 €3 598 €1 671 €14 402 €---
2218 360 €3 251 €1 324 €15 109 €---
2318 727 €2 893 €966 €15 835 €---
2419 102 €2 522 €595 €16 580 €---
2519 484 €2 139 €212 €17 345 €---
TOTAL388 000 €159 769 €96 091 €228 231 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 228 231 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 114 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 544 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 544 €-3 210 €+5 754 €
2+2 544 €+798 €+1 746 €
3+2 544 €+1 312 €+1 232 €
4+2 544 €+1 445 €+1 099 €
5+2 544 €+1 581 €+963 €
6+2 544 €+1 722 €+822 €
7+2 544 €+1 865 €+679 €
8+2 544 €+2 013 €+531 €
9+2 544 €+2 164 €+380 €
10+2 544 €+2 319 €+225 €
11+2 544 €+2 479 €+65 €
12+2 544 €+2 642 €-98 €
13+2 544 €+2 810 €-266 €
14+2 544 €+2 982 €-438 €
15+2 544 €+3 158 €-614 €
16+2 544 €+3 340 €-796 €
17+2 544 €+3 526 €-982 €
18+2 544 €+3 717 €-1 173 €
19+2 544 €+3 913 €-1 369 €
20+2 544 €+4 114 €-1 570 €
21+2 544 €+4 321 €-1 777 €
22+2 544 €+4 533 €-1 989 €
23+2 544 €+4 750 €-2 206 €
24+2 544 €+4 974 €-2 430 €
25+2 544 €+5 203 €-2 659 €
Total+63 600 €+68 469 €+-4 869 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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