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Détails du bien

VilleMassiac (15)
Surface104
Coût Total141 620
Loyer Annuel9 204
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-60
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 855,77 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Nathalie Boulet vous propose: Pour les amoureux de l'ancien, les investisseurs visionnaires ou les familles en quête d'un projet unique, cette propriété représente une véritable opportunité de créer un lieu à votre image

Ensemble immobilier situé dans un environnement calme, offrant la possibilité d' un projet de découpage complet 3 entrées indépendantes distinctes Un appartement de style F1 Un grand sous sol avec point d'eau Une maison en pierre à rénover composée d'un séjour cuisine sdb 2 chambres grenier à aménager Une grange/garage sur deux niveaux offrant de nombreuses possibilités d'aménagement Un jardin pour profiter des beaux jours

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE G indice 500 et classe CLIMAT F indice 81. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Nathalie Boulet mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de AURILLAC sous le numéro 523066231, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Massiac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15500
Total : 141 620
Prix d'acquisition : 89 000
Travaux : 45 500
Valeur du bien : 134 500
Frais de notaire : 7 120
Coût estimé : 7 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.09€ - 10.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 767€/mois
Loyer annuel estimé : 9204€/an
Fourchette totale : 530€ - 1110€/mois
Fourchette annuelle : 6357€ - 13325€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 9.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :948,28 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 621
Prix d'achat :89 000
Décote à l'achat :-9 621 (-9.8%)
Marge achat-revente :-42 999€ (-43.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 620
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :708,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :41,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 750,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 074,93
Coût de l'assurance :12 391,75
Taxe foncière : 920,35€/an
Soit par mois : 76,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 766,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 826,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 500 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 104 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (~25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 500(438 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 200
    Isolation combles: 104 m² × 50€/m² = 5200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:7 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (~10 m²) × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète (~6 m²) × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Massiac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 767 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 204 €/an
Calcul : 767 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 895 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 620 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 496 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 920 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 811
Revenus locatifs : +9 204
Charges déductibles : -51 811
Résultat foncier Année 1 : -42 607(Déficit de 42 607 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 207
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 311 €/an
Revenus locatifs : +9 204
Charges déductibles : -6 311
Résultat foncier Années 2+ : 2 893 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21207.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 20451 8154 899-42 61221 400 €21 212 €21 212 €
29 3886 1874 7713 201--18 011 €
39 5756 0544 6383 521--14 490 €
49 7675 9164 5003 851--10 639 €
59 9625 7744 3584 188--6 451 €
610 1615 6264 2104 535--1 915 €
710 3655 4734 0574 891---
810 5725 3153 8995 257---
910 7835 1513 7355 632---
1010 9994 9813 5656 018---
1111 2194 8063 3906 414---
1211 4434 6243 2076 820---
1311 6724 4353 0197 237---
1411 9064 2402 8247 666---
1512 1444 0382 6228 106---
1612 3873 8282 4128 558---
1712 6343 6112 1959 023---
1812 8873 3871 9719 500---
1913 1453 1541 7389 990---
2013 4082 9141 49810 494---
2113 6762 6641 24811 012---
2213 9492 40699011 543---
2314 2282 13972312 090---
2414 5131 86244612 651---
2514 8031 57515913 228---
TOTAL294 792151 97671 075142 81621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 816
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 204 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 933 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 933-6 420+8 353
2+1 9330+1 933
3+1 9330+1 933
4+1 9330+1 933
5+1 9330+1 933
6+1 9330+1 933
7+1 933+893+1 040
8+1 933+1 577+356
9+1 933+1 690+243
10+1 933+1 805+128
11+1 933+1 924+9
12+1 933+2 046-113
13+1 933+2 171-238
14+1 933+2 300-367
15+1 933+2 432-499
16+1 933+2 568-635
17+1 933+2 707-774
18+1 933+2 850-917
19+1 933+2 997-1 064
20+1 933+3 148-1 215
21+1 933+3 303-1 370
22+1 933+3 463-1 530
23+1 933+3 627-1 694
24+1 933+3 795-1 862
25+1 933+3 968-2 035
Total+48 325+42 845+5 480
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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