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Maison 121m² à champigny-sur-marne

Bien expiré
VilleChampigny-sur-Marne (94)
Surface121m²
Coût Total339 480€
Loyer Annuel27 266€
Rentabilité8.03%
Cashflow/mois+267€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 259 000 €
Surface : 121 m²
Prix au m² : 2 140,5 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Gaz, Mandat exclusif, Jardin

Champigny-sur-Marne limite Chennevières - Votre agence CENTURY 21 AFC vous propose de venir visiter cette charmante maison située dans un secteur calme et pavillonnaire, et également proche des écoles et des commerces. Cette maison d'environ 120m² se compose aux premiers niveaux d'une grande entrée, d'un séjour donnant sur un jardin et une terrasse sans vis-à-vis d'une cuisine indépendante aménagée. Au premier étage, 2 grandes chambres, un bureau et une salle d'eau avec WC. Les combles sont aménagés et le tout édifié sur un terrain de 187 m2 avec la possibilité de stationner un véhicule . TRAVAUX à PREVOIR Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2700.0 € et 3710.0 €, indexées à l'année 2021 (abonnements compris). - https://www.century21-afc-champigny.com/mentions_legales/

Ville : Champigny-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94500
Coordonnées : 48.806285, 2.541304
Total : 339 480€
Prix d'acquisition : 259 000€
Travaux : 59 760€
Valeur du bien : 318 760€
Frais de notaire : 20 720€
Coût estimé : 20 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121m²
Loyer prédit : 18.78€/m²/mois
Fourchette : 13.37€ - 26.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 2272€/mois
Loyer annuel estimé : 27266€/an
Fourchette totale : 1618€ - 3192€/mois
Fourchette annuelle : 19411€ - 38299€/an
Rentabilité brute :8.03%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 11.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :339 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 681,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :96,19€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 777,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :164 929,37€
Coût de l'assurance :28 855,80€
Taxe foncière : 2 726,60€/an
Soit par mois : 227,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 272,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 004,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :267,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 121 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 121 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 760 €(494 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 260€
    Isolation combles: 121 m² × 60€/m² = 7260€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage (PVC): 15 fenêtres × 1000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 50 m² × 120€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 1000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Champigny-sur-Marne (coefficient 1.2 appliqué pour l'Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 760€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 272 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 266 €/an
Calcul : 2 272 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 396 €/an
Base de calcul : Emprunt de 339 480 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 154 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 727 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 036 €
Revenus locatifs : +27 266 €
Charges déductibles : -75 036 €
Résultat foncier Année 1 : -47 770 €(Déficit de 47 770 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 370 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 276 €/an
Revenus locatifs : +27 266 €
Charges déductibles : -15 276 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 990 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26370.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 259 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 168 350 €(65% de 259 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 122 €/an
Calcul : 168 350 € × 3,636% = 6 122 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 266 €75 047 €11 406 €-47 781 €21 400 €26 381 €26 381 €
227 811 €14 984 €11 104 €12 827 €--13 554 €
328 368 €14 671 €10 790 €13 696 €---
428 935 €14 347 €10 466 €14 588 €---
529 514 €14 012 €10 131 €15 502 €---
630 104 €13 665 €9 784 €16 439 €---
730 706 €13 306 €9 425 €17 400 €---
831 320 €12 935 €9 054 €18 386 €---
931 946 €12 550 €8 670 €19 396 €---
1032 585 €12 153 €8 272 €20 432 €---
1133 237 €11 742 €7 861 €21 495 €---
1233 902 €11 317 €7 436 €22 585 €---
1334 580 €10 877 €6 996 €23 703 €---
1435 271 €10 421 €6 541 €24 850 €---
1535 977 €9 951 €6 070 €26 026 €---
1636 696 €9 463 €5 582 €27 233 €---
1737 430 €8 959 €5 078 €28 471 €---
1838 179 €8 438 €4 557 €29 741 €---
1938 943 €7 899 €4 018 €31 044 €---
2039 721 €7 340 €3 460 €32 381 €---
2140 516 €6 763 €2 882 €33 753 €---
2241 326 €6 166 €2 285 €35 160 €---
2342 153 €5 548 €1 667 €36 605 €---
2442 996 €4 909 €1 028 €38 087 €---
2543 856 €4 248 €367 €39 608 €---
TOTAL873 339 €321 710 €164 929 €551 628 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 551 628 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 266 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 726 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 726 €-6 420 €+12 146 €
2+5 726 €0 €+5 726 €
3+5 726 €+43 €+5 683 €
4+5 726 €+4 376 €+1 350 €
5+5 726 €+4 651 €+1 075 €
6+5 726 €+4 932 €+794 €
7+5 726 €+5 220 €+506 €
8+5 726 €+5 516 €+210 €
9+5 726 €+5 819 €-93 €
10+5 726 €+6 130 €-404 €
11+5 726 €+6 449 €-723 €
12+5 726 €+6 776 €-1 050 €
13+5 726 €+7 111 €-1 385 €
14+5 726 €+7 455 €-1 729 €
15+5 726 €+7 808 €-2 082 €
16+5 726 €+8 170 €-2 444 €
17+5 726 €+8 541 €-2 815 €
18+5 726 €+8 922 €-3 196 €
19+5 726 €+9 313 €-3 587 €
20+5 726 €+9 714 €-3 988 €
21+5 726 €+10 126 €-4 400 €
22+5 726 €+10 548 €-4 822 €
23+5 726 €+10 981 €-5 255 €
24+5 726 €+11 426 €-5 700 €
25+5 726 €+11 882 €-6 156 €
Total+143 150 €+165 489 €+-22 339 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 280 jours
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