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Détails du bien

VilleSarcelles (95)
Surface50m²
Coût Total134 120€
Loyer Annuel12 165€
Rentabilité9.07%
Cashflow/mois+16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 980 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 8, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Votre agence Sixieme Avenue l'immobilier par M6 vous présente en exclusivité,

ATTENTION LES IMAGES ONT ETE MODIFIE PAR IA EN SUPPRIMANT LES MEUBLES QU IL Y A DANS LE BIEN

A Sarcelles lochères , un appartement type F2 de 50 m2 composé d'un vaste séjour de 20 m2 d'une cuisine indépendante, d'une salle de bain, d'un WC séparé et une chambre dans un immeuble ou des travaux de rénovation ont été effectué , ravalement , isolation, double vitrage

Idéal investisseur ou premier achat le bien se situe proche de tous commerces et de nombreux transports a proximité

Travaux à prévoir contactez nous pour effectué une visite Copropriété de 500 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2316.00 euros.

Ville : Sarcelles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95200
Total : 134 120€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 27 200€
Valeur du bien : 126 200€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 20.27€/m²/mois
Fourchette : 15.20€ - 27.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1014€/mois
Loyer annuel estimé : 12165€/an
Fourchette totale : 760€ - 1352€/mois
Fourchette annuelle : 9122€ - 16222€/an
Rentabilité brute :9.07%
Fourchette de rentabilité :6.80% - 12.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 496,84 €/m²
Basé sur :142 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :124 842 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-25 842€ (-20.7%)
Marge achat-revente :-9 278€ (-7.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :664,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 703,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 159,44€
Coût de l'assurance :11 735,50€
Taxe foncière : 1 216,47€/an
Soit par mois : 101,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 193,00€/mois
Soit par an : 2 316,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 013,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 997,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :15,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 208 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (carrelage ou parquet), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés et carrelage au sol
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité si nécessaire
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 200 €(544 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant meubles, plomberie, électricité)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant peinture murs et plafonds, électricité si nécessaire)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sarcelles (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 014 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 165 €/an
Calcul : 1 014 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 502 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 120 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 469 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 216 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 316 €/an
Calcul : 193 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 704 €
Revenus locatifs : +12 165 €
Charges déductibles : -35 704 €
Résultat foncier Année 1 : -23 539 €(Déficit de 23 539 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 12 839 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 504 €/an
Revenus locatifs : +12 165 €
Charges déductibles : -8 504 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 661 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12839.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 165 €35 708 €4 506 €-23 544 €10 700 €12 844 €12 844 €
212 408 €8 389 €4 387 €4 019 €--8 824 €
312 656 €8 265 €4 263 €4 391 €--4 433 €
412 909 €8 137 €4 135 €4 772 €---
513 167 €8 004 €4 002 €5 163 €---
613 431 €7 867 €3 865 €5 564 €---
713 699 €7 725 €3 724 €5 974 €---
813 973 €7 579 €3 577 €6 395 €---
914 253 €7 427 €3 425 €6 826 €---
1014 538 €7 270 €3 268 €7 268 €---
1114 829 €7 108 €3 106 €7 721 €---
1215 125 €6 940 €2 938 €8 186 €---
1315 428 €6 766 €2 764 €8 662 €---
1415 736 €6 586 €2 584 €9 150 €---
1516 051 €6 400 €2 398 €9 651 €---
1616 372 €6 207 €2 206 €10 165 €---
1716 699 €6 008 €2 006 €10 691 €---
1817 033 €5 802 €1 800 €11 231 €---
1917 374 €5 589 €1 587 €11 785 €---
2017 722 €5 369 €1 367 €12 353 €---
2118 076 €5 141 €1 139 €12 935 €---
2218 438 €4 905 €903 €13 533 €---
2318 806 €4 661 €659 €14 146 €---
2419 182 €4 408 €406 €14 774 €---
2519 566 €4 147 €145 €15 419 €---
TOTAL389 638 €192 407 €65 159 €197 231 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 197 231 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 165 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 555 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 555 €-3 210 €+5 765 €
2+2 555 €0 €+2 555 €
3+2 555 €0 €+2 555 €
4+2 555 €+102 €+2 453 €
5+2 555 €+1 549 €+1 006 €
6+2 555 €+1 669 €+886 €
7+2 555 €+1 792 €+763 €
8+2 555 €+1 918 €+637 €
9+2 555 €+2 048 €+507 €
10+2 555 €+2 180 €+375 €
11+2 555 €+2 316 €+239 €
12+2 555 €+2 456 €+99 €
13+2 555 €+2 599 €-44 €
14+2 555 €+2 745 €-190 €
15+2 555 €+2 895 €-340 €
16+2 555 €+3 049 €-494 €
17+2 555 €+3 207 €-652 €
18+2 555 €+3 369 €-814 €
19+2 555 €+3 535 €-980 €
20+2 555 €+3 706 €-1 151 €
21+2 555 €+3 881 €-1 326 €
22+2 555 €+4 060 €-1 505 €
23+2 555 €+4 244 €-1 689 €
24+2 555 €+4 432 €-1 877 €
25+2 555 €+4 626 €-2 071 €
Total+63 875 €+59 169 €+4 706 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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