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Appartement 3 pièces refait à neuf pour investisseur

Bien expiré
VilleNoyon (60)
Surface55m²
Coût Total104 600€
Loyer Annuel6 611€
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-297€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 181,82 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Noyon ( résidence Beauséjour )

Résidence trés calme,rue Georges Clemenceau,appartement 3 pièces refait à neuf dont installation électrique , ballon 200 litres neuf, double vitrage, comprenant : entrée avec 2 placards,séjour avec balcon et trés belle vue sur le Canal du Nord,wc séparé, salle de bains, cuisine séparé aménagée neuve, cellier et cave.Parking facile devant l'immeuble. Appartement loué 760 €, charges comprises. bail sécurisé par une assurance loyers impayés VISALE ( gatuite pour le propriétaire ). Charges : 200 € ( eau + chauffage ) Taxe foncière : 1.100 € Prix : 65.000 €

Ville : Noyon
Département : Oise
Région : Hauts de France
Code postal : 60400
Coordonnées : 49.578630, 2.987380
Total : 104 600€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 34 400€
Valeur du bien : 99 400€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 10.02€/m²/mois
Fourchette : 7.85€ - 12.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 551€/mois
Loyer annuel estimé : 6611€/an
Fourchette totale : 432€ - 703€/mois
Fourchette annuelle : 5180€ - 8437€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 8.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :875 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :48 125 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :+16 875€ (+35.1%)
Marge achat-revente :-56 475€ (-117.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :525,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :30,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 555,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 001,01€
Coût de l'assurance :9 152,50€
Taxe foncière : 1 100,00€/an
Soit par mois : 91,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 550,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 847,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-296,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du lavabo, carrelage complet et traitement des traces de moisissure
Quantité: 4 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage usé et traces de moisissure
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 400 €(625 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Carrelage: 4 m² × 150€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Noyon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 551 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 611 €/an
Calcul : 551 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 646 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 600 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 366 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 100 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 912 €
Revenus locatifs : +6 611 €
Charges déductibles : -41 912 €
Résultat foncier Année 1 : -35 302 €(Déficit de 35 302 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 902 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 512 €/an
Revenus locatifs : +6 611 €
Charges déductibles : -7 512 €
Résultat foncier Années 2+ : -902 €/an(Déficit de 902 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13901.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 611 €41 916 €3 650 €-35 305 €21 400 €13 905 €13 905 €
26 743 €7 421 €3 554 €-678 €678 €-13 905 €
36 878 €7 322 €3 456 €-444 €444 €-13 905 €
47 015 €7 220 €3 354 €-204 €204 €-13 905 €
57 156 €7 114 €3 248 €42 €--13 863 €
67 299 €7 004 €3 138 €294 €--13 569 €
77 445 €6 891 €3 025 €554 €--13 015 €
87 594 €6 773 €2 907 €821 €--12 194 €
97 745 €6 651 €2 785 €1 094 €--11 100 €
107 900 €6 525 €2 659 €1 376 €--9 724 €
118 058 €6 394 €2 528 €1 664 €--8 060 €
128 220 €6 259 €2 393 €1 961 €---
138 384 €6 118 €2 252 €2 266 €---
148 552 €5 973 €2 107 €2 579 €---
158 723 €5 822 €1 956 €2 900 €---
168 897 €5 666 €1 800 €3 231 €---
179 075 €5 505 €1 639 €3 570 €---
189 257 €5 337 €1 471 €3 919 €---
199 442 €5 164 €1 298 €4 278 €---
209 631 €4 984 €1 118 €4 646 €---
219 823 €4 798 €932 €5 025 €---
2210 020 €4 606 €740 €5 414 €---
2310 220 €4 406 €540 €5 814 €---
2410 424 €4 199 €333 €6 225 €---
2510 633 €3 985 €119 €6 648 €---
TOTAL211 743 €184 054 €53 001 €27 689 €22 726 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 818 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 27 689 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 611 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 388 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 388 €-6 420 €+7 808 €
2+1 388 €-203 €+1 591 €
3+1 388 €-133 €+1 521 €
4+1 388 €-61 €+1 449 €
5+1 388 €0 €+1 388 €
6+1 388 €0 €+1 388 €
7+1 388 €0 €+1 388 €
8+1 388 €0 €+1 388 €
9+1 388 €0 €+1 388 €
10+1 388 €0 €+1 388 €
11+1 388 €0 €+1 388 €
12+1 388 €+588 €+800 €
13+1 388 €+680 €+708 €
14+1 388 €+774 €+614 €
15+1 388 €+870 €+518 €
16+1 388 €+969 €+419 €
17+1 388 €+1 071 €+317 €
18+1 388 €+1 176 €+212 €
19+1 388 €+1 283 €+105 €
20+1 388 €+1 394 €-6 €
21+1 388 €+1 507 €-119 €
22+1 388 €+1 624 €-236 €
23+1 388 €+1 744 €-356 €
24+1 388 €+1 868 €-480 €
25+1 388 €+1 994 €-606 €
Total+34 700 €+10 725 €+23 975 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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