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Maison à vendre

VilleSaint-Paul-en-Chablais (74)
Surface85.6m²
Coût Total227 920€
Loyer Annuel17 818€
Rentabilité7.82%
Cashflow/mois+157€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 85.6 m²
Prix au m² : 2 324,77 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

ATTENTION 60 000 EUROS SONT A PREVOIR POUR TRAVAUX SUR LA TOITURE .

Située au c½ur du village de Saint-Paul-En-Chablais à deux pas des commerces, venez découvrir cette maison de village à rénover d'environ 86 m² habitables. Au rez-de-chaussée, vous trouverez une cuisine, un double séjour avec un accès au jardin, une chambre, une salle d'eau, un wc indépendant et une cave. A l'étage, deux chambres plus un grand grenier à aménager selon vos envies ! En annexes, un jardin avec une belle vue Dent D'Oche et un garage indépendant. Chauffage individuel électrique. Prix : 199000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe G. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 5530.0 ¤ et 7520.0 ¤, indexées à l'année 2025 (abonnements compris). Bien proposé par Martin BOREL EI, agent commercial (RSAC 909817280)

Ville : Saint-Paul-en-Chablais
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74500
Coordonnées : 46.371134, 6.638381
Total : 227 920€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 212 000€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85.6m²
Loyer prédit : 17.35€/m²/mois
Fourchette : 12.63€ - 23.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1485€/mois
Loyer annuel estimé : 17818€/an
Fourchette totale : 1081€ - 2039€/mois
Fourchette annuelle : 12973€ - 24473€/an
Rentabilité brute :7.82%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 10.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 375 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :460 100 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-261 100€ (-56.7%)
Marge achat-revente :232 180€ (50.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :227 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 113,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :66,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 179,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 010,19€
Coût de l'assurance :19 943,00€
Taxe foncière : 1 781,80€/an
Soit par mois : 148,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 484,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 328,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :156,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 875 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 85.6 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (85.6 m²)
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour améliorer le score énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des autres pièces (salle à manger)
Quantité: 38 m² (total des autres pièces)
Raison: État 3/5 visible - autres pièces en état correct nécessitant un léger rafraîchissement
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation toiture
Réparation de la toiture
Quantité: surface toiture à définir
Raison: 60 000 euros à prévoir pour travaux sur la toiture

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(152 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 485 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 818 €/an
Calcul : 1 485 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 356 €/an
Base de calcul : Emprunt de 227 920 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 798 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 782 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 936 €
Revenus locatifs : +17 818 €
Charges déductibles : -22 936 €
Résultat foncier Année 1 : -5 118 €(Déficit de 5 118 €)
Imputable sur revenu global : 5 118 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 936 €/an
Revenus locatifs : +17 818 €
Charges déductibles : -9 936 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 882 €/an
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 818 €22 943 €7 364 €-5 125 €5 125 €--
218 174 €9 744 €7 165 €8 430 €---
318 538 €9 539 €6 959 €8 999 €---
418 909 €9 326 €6 747 €9 582 €---
519 287 €9 107 €6 527 €10 180 €---
619 672 €8 880 €6 301 €10 792 €---
720 066 €8 646 €6 066 €11 420 €---
820 467 €8 404 €5 824 €12 063 €---
920 877 €8 154 €5 574 €12 723 €---
1021 294 €7 896 €5 316 €13 399 €---
1121 720 €7 629 €5 049 €14 091 €---
1222 154 €7 353 €4 773 €14 802 €---
1322 597 €7 068 €4 488 €15 530 €---
1423 049 €6 773 €4 194 €16 276 €---
1523 510 €6 469 €3 890 €17 041 €---
1623 981 €6 155 €3 576 €17 826 €---
1724 460 €5 830 €3 251 €18 630 €---
1824 949 €5 495 €2 915 €19 455 €---
1925 448 €5 148 €2 569 €20 300 €---
2025 957 €4 790 €2 211 €21 167 €---
2126 477 €4 420 €1 841 €22 056 €---
2227 006 €4 038 €1 458 €22 968 €---
2327 546 €3 643 €1 063 €23 903 €---
2428 097 €3 235 €655 €24 862 €---
2528 659 €2 813 €234 €25 846 €---
TOTAL570 715 €183 498 €106 010 €387 217 €5 125 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 538 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 387 217 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 818 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 742 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 742 €-1 538 €+5 280 €
2+3 742 €+2 529 €+1 213 €
3+3 742 €+2 700 €+1 042 €
4+3 742 €+2 875 €+867 €
5+3 742 €+3 054 €+688 €
6+3 742 €+3 238 €+504 €
7+3 742 €+3 426 €+316 €
8+3 742 €+3 619 €+123 €
9+3 742 €+3 817 €-75 €
10+3 742 €+4 020 €-278 €
11+3 742 €+4 227 €-485 €
12+3 742 €+4 440 €-698 €
13+3 742 €+4 659 €-917 €
14+3 742 €+4 883 €-1 141 €
15+3 742 €+5 112 €-1 370 €
16+3 742 €+5 348 €-1 606 €
17+3 742 €+5 589 €-1 847 €
18+3 742 €+5 836 €-2 094 €
19+3 742 €+6 090 €-2 348 €
20+3 742 €+6 350 €-2 608 €
21+3 742 €+6 617 €-2 875 €
22+3 742 €+6 890 €-3 148 €
23+3 742 €+7 171 €-3 429 €
24+3 742 €+7 459 €-3 717 €
25+3 742 €+7 754 €-4 012 €
Total+93 550 €+116 165 €+-22 615 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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