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Détails du bien

VilleBelfort (90)
Surface87.99m²
Coût Total123 240€
Loyer Annuel9 662€
Rentabilité7.84%
Cashflow/mois+70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 87.99 m²
Prix au m² : 750,09 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif chaudière collective gaz Gaz, Nombre d'égages : 14, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

CENTURY 21 Agence du théâtre à BELFORT vous propose : au pied du parc de la douce, proche des transports en communs, des commerces et des axes principaux. Dans une belle et grande copropriété sécurisée, avec parking, ascenseur et concierge. Cet appartement de 76 m² se divise en : une entrée donnant sur un grand placard, une chambre, une cuisine et un grand double séjour. Deux chambres, une salle de bain avec WC séparé et deux balcons. Une remise sur le pallier et une cave complète le bien. Quelques rafraichissements sont à prévoir. Bien proposé par Lilian DESSURNE EI, agent commercial (RSAC 977914548) - https://www.century21agencedutheatre.com/mentions_legales/

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.630177, 6.839256
Total : 123 240€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 51 960€
Valeur du bien : 117 960€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87.99m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 805€/mois
Loyer annuel estimé : 9662€/an
Fourchette totale : 627€ - 1034€/mois
Fourchette annuelle : 7526€ - 12405€/an
Rentabilité brute :7.84%
Fourchette de rentabilité :6.11% - 10.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :645,45 €/m²
Basé sur :157 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :56 793 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :+9 207€ (+16.2%)
Marge achat-revente :-66 447€ (-117.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :618,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :35,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 654,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 445,94€
Coût de l'assurance :10 783,50€
Taxe foncière : 966,19€/an
Soit par mois : 80,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 805,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 735,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :69,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 159 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/eau ou une chaudière gaz à condensation, selon l'ancien système.
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 960 €(591 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 3 500€
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 700€ = 6 300€, Main d'œuvre: 2 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 8 000€, Électroménager: 2 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 5 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1 920€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs/plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs/plafonds salon: 50 m² × 30€/m² = 1 500€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 805 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 662 €/an
Calcul : 805 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 296 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 240 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 431 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 966 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 654 €
Revenus locatifs : +9 662 €
Charges déductibles : -57 654 €
Résultat foncier Année 1 : -47 992 €(Déficit de 47 992 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 592 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 694 €/an
Revenus locatifs : +9 662 €
Charges déductibles : -5 694 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 968 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26591.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 662 €57 658 €4 300 €-47 996 €21 400 €26 596 €26 596 €
29 855 €5 585 €4 188 €4 270 €--22 326 €
310 052 €5 469 €4 072 €4 583 €--17 743 €
410 253 €5 349 €3 951 €4 904 €--12 839 €
510 458 €5 224 €3 827 €5 234 €--7 604 €
610 667 €5 095 €3 697 €5 573 €--2 032 €
710 881 €4 961 €3 564 €5 920 €---
811 098 €4 822 €3 425 €6 276 €---
911 320 €4 679 €3 281 €6 642 €---
1011 547 €4 530 €3 133 €7 017 €---
1111 778 €4 376 €2 979 €7 402 €---
1212 013 €4 216 €2 819 €7 797 €---
1312 254 €4 051 €2 654 €8 203 €---
1412 499 €3 880 €2 482 €8 619 €---
1512 749 €3 702 €2 305 €9 046 €---
1613 004 €3 519 €2 121 €9 485 €---
1713 264 €3 328 €1 931 €9 935 €---
1813 529 €3 131 €1 733 €10 398 €---
1913 800 €2 927 €1 529 €10 873 €---
2014 076 €2 715 €1 318 €11 360 €---
2114 357 €2 496 €1 098 €11 861 €---
2214 644 €2 269 €871 €12 375 €---
2314 937 €2 034 €636 €12 903 €---
2415 236 €1 790 €392 €13 446 €---
2515 541 €1 538 €140 €14 003 €---
TOTAL309 473 €149 344 €62 446 €160 129 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 129 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 662 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 029 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 029 €-6 420 €+8 449 €
2+2 029 €0 €+2 029 €
3+2 029 €0 €+2 029 €
4+2 029 €0 €+2 029 €
5+2 029 €0 €+2 029 €
6+2 029 €0 €+2 029 €
7+2 029 €+1 166 €+863 €
8+2 029 €+1 883 €+146 €
9+2 029 €+1 992 €+37 €
10+2 029 €+2 105 €-76 €
11+2 029 €+2 221 €-192 €
12+2 029 €+2 339 €-310 €
13+2 029 €+2 461 €-432 €
14+2 029 €+2 586 €-557 €
15+2 029 €+2 714 €-685 €
16+2 029 €+2 846 €-817 €
17+2 029 €+2 981 €-952 €
18+2 029 €+3 119 €-1 090 €
19+2 029 €+3 262 €-1 233 €
20+2 029 €+3 408 €-1 379 €
21+2 029 €+3 558 €-1 529 €
22+2 029 €+3 713 €-1 684 €
23+2 029 €+3 871 €-1 842 €
24+2 029 €+4 034 €-2 005 €
25+2 029 €+4 201 €-2 172 €
Total+50 725 €+48 039 €+2 686 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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