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A 5 minutes à pieds de la Place Denis Dussoubs

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface69m²
Coût Total136 202€
Loyer Annuel7 145€
Rentabilité5.25%
Cashflow/mois-287€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 900 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 302,9 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

A 5 minutes à pieds de la Place Denis Dussoubs - Beau potentiel pour cet appartement de type 3 avec balcon et en 3éme étage d'une petite résidence sécurisée. 69m2 au global avec possibilité d'ouvrir cuisine sur salon puis coin nuit desservi par couloir avec rangements et comprenant deux chambres, salle de bains et wc. Chauffage individuel, parking privatif. A voir rapidement.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 245 € et 1 685 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.834494, 1.249466
Total : 136 202€
Prix d'acquisition : 89 900€
Travaux : 39 110€
Valeur du bien : 129 010€
Frais de notaire : 7 192€
Coût estimé : 7 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 595€/mois
Loyer annuel estimé : 7145€/an
Fourchette totale : 475€ - 747€/mois
Fourchette annuelle : 5695€ - 8965€/an
Rentabilité brute :5.25%
Fourchette de rentabilité :4.18% - 6.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 202€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :664,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :38,59€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 703,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 134,25€
Coût de l'assurance :11 577,17€
Taxe foncière : 714,52€/an
Soit par mois : 59,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 120,00€/mois
Soit par an : 1 440,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 595,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 882,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-287,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 225 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage individuel existant
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager daté et mise à jour des finitions de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure normale nécessitant un rafraîchissement
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Balcon
Vérification et entretien du balcon pour assurer sa sécurité et son esthétique
Quantité: 1 balcon
Raison: État 4/5 visible - bon état général, entretien recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 110 €(567 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:960€
    Peinture 2 chambres (24 m² total): 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon (25 m²): 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:150€
    Entretien balcon: 1 balcon × 150€ = 150€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 595 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 145 €/an
Calcul : 595 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 383 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 202 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 463 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 715 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 440 €/an
Calcul : 120 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 110 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 110 €
Revenus locatifs : +7 145 €
Charges déductibles : -46 110 €
Résultat foncier Année 1 : -38 965 €(Déficit de 38 965 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 565 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 000 €/an
Revenus locatifs : +7 145 €
Charges déductibles : -7 000 €
Résultat foncier Années 2+ : 145 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17565.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 435 €(65% de 89 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 125 €/an
Calcul : 58 435 € × 3,636% = 2 125 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 145 €46 115 €4 387 €-38 969 €21 400 €17 569 €17 569 €
27 288 €6 886 €4 268 €402 €--17 167 €
37 434 €6 763 €4 146 €671 €--16 496 €
47 583 €6 637 €4 019 €946 €--15 550 €
57 734 €6 506 €3 888 €1 228 €--14 322 €
67 889 €6 371 €3 753 €1 518 €--12 804 €
78 047 €6 231 €3 613 €1 816 €--10 988 €
88 208 €6 087 €3 469 €2 121 €--8 867 €
98 372 €5 937 €3 320 €2 434 €--6 433 €
108 539 €5 783 €3 166 €2 756 €--3 677 €
118 710 €5 624 €3 007 €3 086 €--591 €
128 884 €5 460 €2 842 €3 424 €---
139 062 €5 290 €2 673 €3 772 €---
149 243 €5 115 €2 497 €4 128 €---
159 428 €4 934 €2 316 €4 494 €---
169 616 €4 746 €2 129 €4 870 €---
179 809 €4 553 €1 935 €5 256 €---
1810 005 €4 353 €1 736 €5 652 €---
1910 205 €4 147 €1 529 €6 058 €---
2010 409 €3 934 €1 316 €6 476 €---
2110 617 €3 713 €1 096 €6 904 €---
2210 830 €3 486 €868 €7 344 €---
2311 046 €3 250 €633 €7 796 €---
2411 267 €3 008 €390 €8 260 €---
2511 493 €2 757 €139 €8 736 €---
TOTAL228 863 €167 684 €63 134 €61 178 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 61 178 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 145 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 500 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 500 €-6 420 €+7 920 €
2+1 500 €0 €+1 500 €
3+1 500 €0 €+1 500 €
4+1 500 €0 €+1 500 €
5+1 500 €0 €+1 500 €
6+1 500 €0 €+1 500 €
7+1 500 €0 €+1 500 €
8+1 500 €0 €+1 500 €
9+1 500 €0 €+1 500 €
10+1 500 €0 €+1 500 €
11+1 500 €0 €+1 500 €
12+1 500 €+1 027 €+473 €
13+1 500 €+1 131 €+369 €
14+1 500 €+1 238 €+262 €
15+1 500 €+1 348 €+152 €
16+1 500 €+1 461 €+39 €
17+1 500 €+1 577 €-77 €
18+1 500 €+1 696 €-196 €
19+1 500 €+1 817 €-317 €
20+1 500 €+1 943 €-443 €
21+1 500 €+2 071 €-571 €
22+1 500 €+2 203 €-703 €
23+1 500 €+2 339 €-839 €
24+1 500 €+2 478 €-978 €
25+1 500 €+2 621 €-1 121 €
Total+37 500 €+18 531 €+18 969 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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