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Maison à vendre

VilleBournan (37)
Surface120m²
Coût Total165 340€
Loyer Annuel10 604€
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 875 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Margaux vous propose sur la commune de Bournan, maison de bourg de plus de 120m2 comprenant belle pièce de vie lumineuse avec insert, cuisine aménagée, chambre, salle de bains, wc séparé. A l'étage, palier desservant trois grandes chambres et un wc.

A l'extérieur, chaufferie, cave et grange pour stockage. Terrain clos sur une parcelle de plus de 230m2.

Belle opportunité !

Ville : Bournan
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37240
Coordonnées : 47.066653, 0.730026
Total : 165 340€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 51 940€
Valeur du bien : 156 940€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.78€ - 9.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 884€/mois
Loyer annuel estimé : 10604€/an
Fourchette totale : 694€ - 1126€/mois
Fourchette annuelle : 8322€ - 13511€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 730,93 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :207 711 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-102 711€ (-49.4%)
Marge achat-revente :42 371€ (20.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :830,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :66,14€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 896,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 778,09€
Coût de l'assurance :19 840,80€
Taxe foncière : 1 060,38€/an
Soit par mois : 88,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 883,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 984,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-101,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 940 €(433 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8500€ = 8500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Bournan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 884 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 604 €/an
Calcul : 884 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 764 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 340 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 794 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 060 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 558 €
Revenus locatifs : +10 604 €
Charges déductibles : -59 558 €
Résultat foncier Année 1 : -48 954 €(Déficit de 48 954 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 554 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 618 €/an
Revenus locatifs : +10 604 €
Charges déductibles : -7 618 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 986 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27553.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 604 €59 563 €5 769 €-48 959 €21 400 €27 559 €27 559 €
210 816 €7 473 €5 619 €3 343 €--24 216 €
311 032 €7 317 €5 463 €3 716 €--20 500 €
411 253 €7 155 €5 301 €4 098 €--16 402 €
511 478 €6 988 €5 134 €4 490 €--11 912 €
611 707 €6 814 €4 960 €4 893 €--7 019 €
711 942 €6 635 €4 781 €5 307 €--1 713 €
812 180 €6 449 €4 595 €5 732 €---
912 424 €6 256 €4 402 €6 168 €---
1012 673 €6 057 €4 203 €6 616 €---
1112 926 €5 850 €3 996 €7 076 €---
1213 185 €5 636 €3 782 €7 549 €---
1313 448 €5 414 €3 560 €8 034 €---
1413 717 €5 184 €3 330 €8 533 €---
1513 992 €4 946 €3 092 €9 045 €---
1614 271 €4 700 €2 846 €9 572 €---
1714 557 €4 444 €2 590 €10 113 €---
1814 848 €4 180 €2 326 €10 668 €---
1915 145 €3 906 €2 052 €11 239 €---
2015 448 €3 622 €1 768 €11 826 €---
2115 757 €3 328 €1 474 €12 429 €---
2216 072 €3 023 €1 169 €13 049 €---
2316 393 €2 707 €853 €13 686 €---
2416 721 €2 381 €527 €14 341 €---
2517 056 €2 042 €188 €15 014 €---
TOTAL339 644 €182 068 €83 778 €157 576 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 576 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 604 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 227 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 227 €-6 420 €+8 647 €
2+2 227 €0 €+2 227 €
3+2 227 €0 €+2 227 €
4+2 227 €0 €+2 227 €
5+2 227 €0 €+2 227 €
6+2 227 €0 €+2 227 €
7+2 227 €0 €+2 227 €
8+2 227 €+1 206 €+1 021 €
9+2 227 €+1 850 €+377 €
10+2 227 €+1 985 €+242 €
11+2 227 €+2 123 €+104 €
12+2 227 €+2 265 €-38 €
13+2 227 €+2 410 €-183 €
14+2 227 €+2 560 €-333 €
15+2 227 €+2 714 €-487 €
16+2 227 €+2 872 €-645 €
17+2 227 €+3 034 €-807 €
18+2 227 €+3 200 €-973 €
19+2 227 €+3 372 €-1 145 €
20+2 227 €+3 548 €-1 321 €
21+2 227 €+3 729 €-1 502 €
22+2 227 €+3 915 €-1 688 €
23+2 227 €+4 106 €-1 879 €
24+2 227 €+4 302 €-2 075 €
25+2 227 €+4 504 €-2 277 €
Total+55 675 €+47 273 €+8 402 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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