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Maison à vendre

VilleCommercy (55)
Surface148
Coût Total171 200
Loyer Annuel12 868
Rentabilité7.52%
Cashflow/mois+136
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 148 m²
Prix au m² : 675,68 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Toilettes séparées, Cave, 2 chambres, 3 parkings: Box de stationnement, Garage, Parking, Terrasse, Belle vue, Pas de balcon, Non meublé

Charmante Maison Mitoyenne de 148 m² à Réinventer En exclusivité, située au coeur de la ville de VOID-VACON, proche de toutes commodités avec accès facile aux axes autoroutiers. Villes proches : VAUCOULEURS, LIGNY-EN-BARROIS.. Cindy DEVIS vous invite à venir découvrir cette maison de 148 m² dépourvue de chauffage et à rénover.

Cette maison est répartie sur 3 niveaux :

Au RDC : une cuisine d'été de 11 m² avec accès sur la cour de 10 m², un salon de 15 m², une SDB de 5 m², un garage avec porte motorisée de 16 m² et une cave.

Au 1er étage : une cuisine de 18 m², un salon de 22 m², un espace de rangement de 11 m² et une SDB avec WC.

Au 2ème étage : deux chambres de 18 m² et 20 m² dont une avec accès sur une terrasse de 16 m².

Un grenier vient compléter ce bien. Ne manquez pas cette opportunité de vivre dans une maison avec du potentiel. Contactez moi dès maintenant pour une visite !

Les ++ : Toiture entretenue Taxe foncière : 348 euros Assainissement : Tout à l'égout

La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme DEVIS Cindy. Agent Commercial mandataire en immobilier (EI) immatriculée au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) du Tribunal de Commerce de Nancy sous le numéro 933783730

Honoraires à la charge du vendeur. Non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Concordis Toul : Cindy Devis Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 933 783 730. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Commercy
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55200
Coordonnées : 48.747825, 5.564524
Total : 171 200
Prix d'acquisition : 100 000
Travaux : 63 200
Valeur du bien : 163 200
Frais de notaire : 8 000
Coût estimé : 8 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 148
Loyer prédit : 7.25€/m²/mois
Fourchette : 5.66€ - 9.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1072€/mois
Loyer annuel estimé : 12868€/an
Fourchette totale : 838€ - 1373€/mois
Fourchette annuelle : 10052€ - 16473€/an
Rentabilité brute :7.52%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 9.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 214,29 €/m²
Basé sur :61 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :179 715
Prix d'achat :100 000
Décote à l'achat :-79 715 (-44.4%)
Marge achat-revente :8 515€ (4.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :857,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :49,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 907,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 920,27
Coût de l'assurance :14 980,00
Taxe foncière : 348,00€/an
Soit par mois : 29,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 072,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 936,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :136,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 148 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage absent
Quantité: 1 système pour 148 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité (prises, éclairage)
Quantité: 2 chambres (environ 38 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - mise aux normes obligatoire
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 148 m²
Raison: Normes de plomberie - assurer la sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 200(427 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 380
    Isolation toiture: 148 m² × 60€/m² = 8880€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€
  • Menuiseries:12 600
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 700€ = 12600€
  • Rénovation salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Rénovation chambres:7 800
    Rénovation complète 2 chambres: 38 m² × 200€/m² = 7600€, Main d'œuvre: 200€
  • Rénovation cuisine:9 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€
  • Électricité générale:1 500
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€
  • Plomberie générale:2 420
    Mise à jour plomberie: 148 m² × 15€/m² = 2220€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Commercy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 072 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 868 €/an
Calcul : 1 072 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 917 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 200 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 599 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 348 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 064
Revenus locatifs : +12 868
Charges déductibles : -70 064
Résultat foncier Année 1 : -57 196(Déficit de 57 196 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 796
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 864 €/an
Revenus locatifs : +12 868
Charges déductibles : -6 864
Résultat foncier Années 2+ : 6 004 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35796.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 86870 0705 922-57 20221 400 €35 802 €35 802 €
213 1256 7155 7676 411--29 391 €
313 3886 5545 6076 834--22 557 €
413 6556 3875 4407 268--15 290 €
513 9286 2155 2687 713--7 576 €
614 2076 0375 0908 170---
714 4915 8524 9058 639---
814 7815 6614 7139 120---
915 0775 4624 5159 614---
1015 3785 2574 31010 121---
1115 6865 0454 09710 641---
1215 9994 8253 87711 175---
1316 3194 5973 65011 723---
1416 6464 3613 41412 285---
1516 9794 1163 16912 862---
1617 3183 8632 91613 455---
1717 6653 6012 65414 064---
1818 0183 3302 38314 688---
1918 3783 0492 10215 330---
2018 7462 7581 81015 988---
2119 1212 4561 50916 665---
2219 5032 1441 19717 359---
2319 8931 82187418 072---
2420 2911 48653918 805---
2520 6971 14019219 557---
TOTAL412 159172 80085 920239 35821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 239 358
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 868 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 702 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 702-6 420+9 122
2+2 7020+2 702
3+2 7020+2 702
4+2 7020+2 702
5+2 7020+2 702
6+2 702+178+2 524
7+2 702+2 592+110
8+2 702+2 736-34
9+2 702+2 884-182
10+2 702+3 036-334
11+2 702+3 192-490
12+2 702+3 352-650
13+2 702+3 517-815
14+2 702+3 686-984
15+2 702+3 859-1 157
16+2 702+4 037-1 335
17+2 702+4 219-1 517
18+2 702+4 406-1 704
19+2 702+4 599-1 897
20+2 702+4 796-2 094
21+2 702+4 999-2 297
22+2 702+5 208-2 506
23+2 702+5 422-2 720
24+2 702+5 642-2 940
25+2 702+5 867-3 165
Total+67 550+71 808+-4 258
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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