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Appartement 2 pièces 46 m²

VilleRichelieu (37)
Surface46m²
Coût Total79 420€
Loyer Annuel5 349€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 500 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 228,26 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 46 m²

Céline BORGNE vous propose chez SQUARE HABITAT Charmant appartement T2 situé au coeur de RICHELIEU au rez-de-chaussée de 46,31m² au sein d'une petite résidence calme de 6 appartements. Il offre une entrée avec dégagement, wc, salle de bain avec buanderie et chauffe-eau, pièce de vie avec cuisine, et chambre.

il convient parfaitement pour un projet d'investissement locatif ou une résidence principale.

Tout-à-l'égout, huisseries double vitrage bois, lumineux, TF25 : 336€ - Ordure Ménagère: 138€/an . Local à vélo à disposition. Charge de copropriété : 797€/an

Ce bien, toujours loué jusqu'à présent 450 € par mois, bénéficie d'une forte attractivité locative. L'appartement est en très bon état général, sans travaux à prévoir. Stationnement facile à proximité. VISITE VIRTUELLE SUR DEMANDE

Surface : 46 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 6 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/12/2025

Consommation énergie primaire : 249 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 100 € et 1 540 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Richelieu
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37120
Coordonnées : 47.001830, 0.307306
Total : 79 420€
Prix d'acquisition : 56 500€
Travaux : 18 400€
Valeur du bien : 74 900€
Frais de notaire : 4 520€
Coût estimé : 4 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 9.69€/m²/mois
Fourchette : 8.10€ - 11.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 446€/mois
Loyer annuel estimé : 5349€/an
Fourchette totale : 372€ - 534€/mois
Fourchette annuelle : 4469€ - 6403€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 8.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :803,57 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :36 964 €
Prix d'achat :56 500 €
Décote à l'achat :+19 536€ (+52.9%)
Marge achat-revente :-42 456€ (-114.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :393,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :23,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 416,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 584,57€
Coût de l'assurance :6 949,25€
Taxe foncière : 336,00€/an
Soit par mois : 28,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 66,42€/mois
Soit par an : 797,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 445,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 510,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-65,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, système de chauffage conforme aux normes.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, vérification de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 supposé - Rafraîchissement léger recommandé.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, vérification de la robinetterie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - Rafraîchissement léger recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, vérification de la robinetterie.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - Rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 400 €(400 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, système de chauffage conforme aux normes.
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 6000€, Peinture murs et plafond: 20 m² × 30€/m² = 600€, Vérification robinetterie: 1000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 3000€, Peinture murs et plafond: 10 m² × 30€/m² = 300€, Vérification robinetterie: 700€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:3 200€
    Peinture murs et plafond: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€, Vérification robinetterie: 2000€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafond: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Richelieu (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 446 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 349 €/an
Calcul : 446 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 666 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 420 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 278 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 336 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 797 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 477 €
Revenus locatifs : +5 349 €
Charges déductibles : -22 477 €
Résultat foncier Année 1 : -17 128 €(Déficit de 17 128 €)
Imputable sur revenu global : 17 128 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 077 €/an
Revenus locatifs : +5 349 €
Charges déductibles : -4 077 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 272 €/an
Prix d'achat du bien : 56 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 725 €(65% de 56 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 335 €/an
Calcul : 36 725 € × 3,636% = 1 335 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 349 €22 480 €2 669 €-17 130 €17 130 €--
25 456 €4 009 €2 598 €1 448 €---
35 565 €3 935 €2 524 €1 630 €---
45 677 €3 860 €2 449 €1 817 €---
55 790 €3 781 €2 370 €2 009 €---
65 906 €3 700 €2 289 €2 206 €---
76 024 €3 616 €2 205 €2 408 €---
86 145 €3 529 €2 118 €2 616 €---
96 268 €3 439 €2 028 €2 828 €---
106 393 €3 346 €1 935 €3 047 €---
116 521 €3 250 €1 839 €3 271 €---
126 651 €3 151 €1 740 €3 501 €---
136 784 €3 048 €1 637 €3 737 €---
146 920 €2 941 €1 530 €3 979 €---
157 058 €2 831 €1 420 €4 227 €---
167 199 €2 717 €1 306 €4 482 €---
177 343 €2 599 €1 188 €4 744 €---
187 490 €2 477 €1 066 €5 013 €---
197 640 €2 351 €940 €5 289 €---
207 793 €2 220 €809 €5 572 €---
217 949 €2 085 €674 €5 863 €---
228 108 €1 946 €535 €6 162 €---
238 270 €1 801 €390 €6 469 €---
248 435 €1 652 €240 €6 784 €---
258 604 €1 497 €86 €7 107 €---
TOTAL171 338 €92 260 €38 585 €79 079 €17 130 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 139 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 079 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 349 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 123 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 123 €-5 139 €+6 262 €
2+1 123 €+434 €+689 €
3+1 123 €+489 €+634 €
4+1 123 €+545 €+578 €
5+1 123 €+603 €+520 €
6+1 123 €+662 €+461 €
7+1 123 €+722 €+401 €
8+1 123 €+785 €+338 €
9+1 123 €+848 €+275 €
10+1 123 €+914 €+209 €
11+1 123 €+981 €+142 €
12+1 123 €+1 050 €+73 €
13+1 123 €+1 121 €+2 €
14+1 123 €+1 194 €-71 €
15+1 123 €+1 268 €-145 €
16+1 123 €+1 345 €-222 €
17+1 123 €+1 423 €-300 €
18+1 123 €+1 504 €-381 €
19+1 123 €+1 587 €-464 €
20+1 123 €+1 672 €-549 €
21+1 123 €+1 759 €-636 €
22+1 123 €+1 849 €-726 €
23+1 123 €+1 941 €-818 €
24+1 123 €+2 035 €-912 €
25+1 123 €+2 132 €-1 009 €
Total+28 075 €+23 724 €+4 351 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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