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Immeuble - 8 pièce(s) - 170 m²

Bien expiré
VilleNantua (01)
Surface170m²
Coût Total193 535€
Loyer Annuel17 339€
Rentabilité8.96%
Cashflow/mois+300€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 647,06 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Nantua, centre villeImmeuble mitoyen du 19 ème siècle comprenant :Au RDC un local commercial avec vitrine et arrière boutique, WC, cour intérieure privée, cave accessible depuis l'intérieur.Un escalier nous emmène au 1er étage avec un appartement T2 traversant de 45 m² environ comprenant un beau sejour avec boiseries, un espace cuisine, salle d'eau avec WC, une chambre.Au 2ème étage un appartement T2 traversant de 45 m² environ comprenant un sejour, un espace cuisine, salle d'eau, une chambre.Au dernier étage, un grenier aménageable de 40m² environ pour la création d'un troisième appartement. Les évacuations et arrivées électriques sont déjà présentes.Travaux à prévoir, chiffrages déjà validés.Pas de copropriété. Division possible.

Honoraires charge vendeurAlexis HARTUNG

Agent immobilier

Numéro de mandat : 4013

Ville : Nantua
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01130
Total : 193 535€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 74 735€
Valeur du bien : 184 735€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 8.50€/m²/mois
Fourchette : 6.32€ - 11.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1445€/mois
Loyer annuel estimé : 17339€/an
Fourchette totale : 1075€ - 1942€/mois
Fourchette annuelle : 12900€ - 23304€/an
Rentabilité brute :8.96%
Fourchette de rentabilité :6.67% - 12.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 535€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :944,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :56,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 000,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 710,04€
Coût de l'assurance :16 934,31€
Taxe foncière : 1 733,87€/an
Soit par mois : 144,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 444,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 145,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :299,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur 170 m²)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs à rafraîchir
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - état correct mais nécessite un rafraîchissement
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs (peinture ou revêtement)
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs (peinture ou revêtement)
Quantité: 7 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 735 €(440 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:15 600€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 800€ = 13600€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:7 000€
    Rénovation chambre: 12 m² × 500€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:2 250€
    Peinture salon: 25 m² × 35€/m² = 875€, Entretien parquet: 875€, Main d'œuvre: 500€
  • Entrée:175€
    Peinture entrée: 5 m² × 35€/m² = 175€, Main d'œuvre: 75€
  • Couloir:325€
    Peinture couloir 1: 6 m² × 35€/m² = 210€, Main d'œuvre: 115€
  • Couloir:385€
    Peinture couloir 2: 7 m² × 35€/m² = 245€, Main d'œuvre: 140€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantua (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 445 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 339 €/an
Calcul : 1 445 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 227 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 535 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 677 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 734 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 735 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 374 €
Revenus locatifs : +17 339 €
Charges déductibles : -83 374 €
Résultat foncier Année 1 : -66 035 €(Déficit de 66 035 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 635 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 639 €/an
Revenus locatifs : +17 339 €
Charges déductibles : -8 639 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 700 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44634.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 339 €83 380 €6 234 €-66 041 €21 400 €44 641 €44 641 €
217 685 €8 476 €6 065 €9 209 €--35 432 €
318 039 €8 302 €5 891 €9 737 €--25 694 €
418 400 €8 122 €5 711 €10 278 €--15 416 €
518 768 €7 936 €5 525 €10 832 €--4 584 €
619 143 €7 744 €5 333 €11 399 €---
719 526 €7 545 €5 134 €11 981 €---
819 917 €7 340 €4 929 €12 576 €---
920 315 €7 129 €4 717 €13 186 €---
1020 721 €6 910 €4 499 €13 812 €---
1121 136 €6 684 €4 272 €14 452 €---
1221 558 €6 450 €4 039 €15 108 €---
1321 990 €6 209 €3 798 €15 781 €---
1422 429 €5 960 €3 548 €16 470 €---
1522 878 €5 702 €3 291 €17 176 €---
1623 336 €5 436 €3 025 €17 899 €---
1723 802 €5 161 €2 750 €18 641 €---
1824 278 €4 877 €2 466 €19 401 €---
1924 764 €4 584 €2 173 €20 180 €---
2025 259 €4 281 €1 870 €20 978 €---
2125 764 €3 968 €1 557 €21 796 €---
2226 280 €3 645 €1 233 €22 635 €---
2326 805 €3 311 €899 €23 495 €---
2427 341 €2 965 €554 €24 376 €---
2527 888 €2 609 €198 €25 279 €---
TOTAL555 364 €224 726 €89 710 €330 638 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 330 638 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 339 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 641 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 641 €-6 420 €+10 061 €
2+3 641 €0 €+3 641 €
3+3 641 €0 €+3 641 €
4+3 641 €0 €+3 641 €
5+3 641 €0 €+3 641 €
6+3 641 €+2 044 €+1 597 €
7+3 641 €+3 594 €+47 €
8+3 641 €+3 773 €-132 €
9+3 641 €+3 956 €-315 €
10+3 641 €+4 143 €-502 €
11+3 641 €+4 336 €-695 €
12+3 641 €+4 532 €-891 €
13+3 641 €+4 734 €-1 093 €
14+3 641 €+4 941 €-1 300 €
15+3 641 €+5 153 €-1 512 €
16+3 641 €+5 370 €-1 729 €
17+3 641 €+5 592 €-1 951 €
18+3 641 €+5 820 €-2 179 €
19+3 641 €+6 054 €-2 413 €
20+3 641 €+6 293 €-2 652 €
21+3 641 €+6 539 €-2 898 €
22+3 641 €+6 791 €-3 150 €
23+3 641 €+7 048 €-3 407 €
24+3 641 €+7 313 €-3 672 €
25+3 641 €+7 584 €-3 943 €
Total+91 025 €+99 191 €+-8 166 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
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