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Vente maison 8 pièces 182 m² Plouaret (22420) - Superimmo

Bien expiré
VillePlouaret (22)
Surface182
Coût Total243 920
Loyer Annuel22 096
Rentabilité9.06%
Cashflow/mois+386
Image de bien 1
Prix : 130 500 €
Surface : 182 m²
Prix au m² : 717,03 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Nathalie Le Bricquer vous propose: PLOUARET - AU CENTRE MAISON BOURGEOISE A RENOVER composée d'une entrée, cuisine, séjour salon avec cheminée, wc, à l'étage 3 chambres, salle de bain wc, Garage, jardin de 870 m²clos de mur. Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 312 et classe CLIMAT F indice 98. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Nathalie Le Bricquer mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de SAINT-BRIEUC sous le numéro 528958754, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Plouaret
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22420
Total : 243 920
Prix d'acquisition : 130 500
Travaux : 102 980
Valeur du bien : 233 480
Frais de notaire : 10 440
Coût estimé : 10 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 182
Loyer prédit : 10.12€/m²/mois
Fourchette : 7.59€ - 13.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1841€/mois
Loyer annuel estimé : 22096€/an
Fourchette totale : 1381€ - 2455€/mois
Fourchette annuelle : 16576€ - 29455€/an
Rentabilité brute :9.06%
Fourchette de rentabilité :6.80% - 12.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :243 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 200,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :71,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 271,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 167,14
Coût de l'assurance :21 343,00
Taxe foncière : 2 209,63€/an
Soit par mois : 184,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 841,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 455,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :385,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 312 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 182 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 182 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Gros œuvreRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Réparation structure
Vérification et réparation des murs/structure si fissures visibles
Quantité: à évaluer sur site
Raison: État général à vérifier pour assurer la sécurité et la pérennité de la maison

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :102 980(566 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 980
    Isolation combles: 182 m² × 60€/m² = 10920€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:27 600
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 1200€/fenêtre = 27600€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (installation incluse)
  • Chambres:9 600
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 160€/m² = 9600€ (installation incluse)
  • Salon:4 800
    Rénovation lourde salon: 30 m² × 160€/m² = 4800€ (installation incluse)
  • Gros œuvre:2 000
    Réparation structure: 2000€ (estimation sur site)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Plouaret). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés pour une maison de 182 m² avec des travaux d'amélioration énergétique significatifs.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FB(4 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 56 580✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Gros œuvre
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 841 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 096 €/an
Calcul : 1 841 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 042 €/an
Base de calcul : Emprunt de 243 920 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 854 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 210 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 102 980
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 114 086
Revenus locatifs : +22 096
Charges déductibles : -114 086
Résultat foncier Année 1 : -91 989(Déficit de 91 989 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 70 589
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 106 €/an
Revenus locatifs : +22 096
Charges déductibles : -11 106
Résultat foncier Années 2+ : 10 991 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 70589.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 825(65% de 130 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 085 €/an
Calcul : 84 825 € × 3,636% = 3 085
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 096114 0948 050-91 99721 400 €70 597 €70 597 €
222 53810 8987 83511 640--58 957 €
322 98910 6757 61212 314--46 644 €
423 44910 4457 38213 004--33 640 €
523 91810 2077 14413 711--19 929 €
624 3969 9616 89714 435--5 493 €
724 8849 7066 64315 178---
825 3829 4436 37915 939---
925 8899 1716 10716 719---
1026 4078 8895 82617 518---
1126 9358 5985 53518 337---
1227 4748 2985 23419 176---
1328 0237 9874 92320 037---
1428 5847 6654 60220 919---
1529 1567 3334 26921 823---
1629 7396 9893 92622 750---
1730 3336 6343 57023 700---
1830 9406 2663 20324 674---
1931 5595 8862 82325 673---
2032 1905 4942 43026 697---
2132 8345 0872 02427 747---
2233 4914 6681 60428 823---
2334 1604 2331 17029 927---
2434 8443 78572131 059---
2535 5413 32125732 220---
TOTAL707 751295 731116 167412 02021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 412 020
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 096 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 640 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 640-6 420+11 060
2+4 6400+4 640
3+4 6400+4 640
4+4 6400+4 640
5+4 6400+4 640
6+4 6400+4 640
7+4 640+2 905+1 735
8+4 640+4 782-142
9+4 640+5 016-376
10+4 640+5 255-615
11+4 640+5 501-861
12+4 640+5 753-1 113
13+4 640+6 011-1 371
14+4 640+6 276-1 636
15+4 640+6 547-1 907
16+4 640+6 825-2 185
17+4 640+7 110-2 470
18+4 640+7 402-2 762
19+4 640+7 702-3 062
20+4 640+8 009-3 369
21+4 640+8 324-3 684
22+4 640+8 647-4 007
23+4 640+8 978-4 338
24+4 640+9 318-4 678
25+4 640+9 666-5 026
Total+116 000+123 606+-7 606
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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