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Draveil (91210)

Bien expiré
VilleDraveil (91)
Surface92m²
Coût Total241 550€
Loyer Annuel17 145€
Rentabilité7.10%
Cashflow/mois-396€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 2 391,3 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Proche centre-ville

Au calme, dans petite copropriété, bel appartement 5 pièces au 7e étage avec ascenseur, composé d'une entrée principale ouverte sur le séjour exposé Sud-Est avec balcon en enfilade, cuisine équipée (lave vaisselle, frigo, plaque electrique, four) indépendante et attenante à la buanderie , un vestibule, 3 grandes chambres lumineuses, dont 2 chambres donnant sur le balcon, salle de bain avec wc séparé, salle de douche. Grande chambre parentale avec belle armoire, éclairage led, 2 compartiments de rangements.

Nombreux placards et rangements. Canapé, meuble, écran video projecteur peuvent être vendus en plus, à négocier.

Chauffage collectif au sol. Charge copropriété : 4800E Taxe foncière : 2120E Charges : 4800E/an comprenant : chauffage, eau chaude et eau froide, espace vert, piscine ouverte d'avril à septembre.

Parking extérieur. Piscine type municipal avec bbq,table de ping pong, babyfoot, patogeoire, invitation extérieure possible.

Ville : Draveil
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91210
Coordonnées : 48.686488, 2.419200
Total : 241 550€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 3 950€
Valeur du bien : 223 950€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 15.53€/m²/mois
Fourchette : 12.81€ - 18.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1429€/mois
Loyer annuel estimé : 17145€/an
Fourchette totale : 1178€ - 1733€/mois
Fourchette annuelle : 14137€ - 20792€/an
Rentabilité brute :7.10%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 8.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 999,02 €/m²
Basé sur :104 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :275 910 €
Prix d'achat :220 000 €
Décote à l'achat :-55 910€ (-20.3%)
Marge achat-revente :34 360€ (12.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :241 550€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 179,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :68,44€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 248,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 349,78€
Coût de l'assurance :20 531,75€
Taxe foncière : 2 120,00€/an
Soit par mois : 176,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 400,00€/mois
Soit par an : 4 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 428,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 824,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-396,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au sol
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la conformité
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond de la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - léger rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 950 €(43 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 200€
    Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif: 1 système = 1200€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:500€
    Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond de la cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:250€
    Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond de la salle de bain: 5 m² × 50€/m² = 250€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:750€
    Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond dans les 3 chambres: 30 m² × 50€/m² = 750€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond du salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Draveil. Coût de la vérification du chauffage collectif estimé à 1200€, peinture à 50€/m² incluant main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 429 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 145 €/an
Calcul : 1 429 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 796 €/an
Base de calcul : Emprunt de 241 550 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 821 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 120 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 800 €/an
Calcul : 400 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 488 €
Revenus locatifs : +17 145 €
Charges déductibles : -19 488 €
Résultat foncier Année 1 : -2 343 €(Déficit de 2 343 €)
Imputable sur revenu global : 2 343 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 538 €/an
Revenus locatifs : +17 145 €
Charges déductibles : -15 538 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 607 €/an
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 145 €19 495 €7 804 €-2 351 €2 351 €--
217 488 €15 334 €7 593 €2 153 €---
317 837 €15 117 €7 375 €2 721 €---
418 194 €14 892 €7 150 €3 302 €---
518 558 €14 659 €6 918 €3 899 €---
618 929 €14 419 €6 677 €4 510 €---
719 308 €14 170 €6 429 €5 137 €---
819 694 €13 914 €6 173 €5 780 €---
920 088 €13 649 €5 908 €6 439 €---
1020 489 €13 375 €5 634 €7 114 €---
1120 899 €13 092 €5 351 €7 807 €---
1221 317 €12 800 €5 059 €8 517 €---
1321 744 €12 498 €4 757 €9 246 €---
1422 178 €12 186 €4 445 €9 992 €---
1522 622 €11 864 €4 122 €10 758 €---
1623 074 €11 531 €3 789 €11 544 €---
1723 536 €11 186 €3 445 €12 349 €---
1824 007 €10 831 €3 090 €13 176 €---
1924 487 €10 464 €2 722 €14 023 €---
2024 977 €10 084 €2 343 €14 892 €---
2125 476 €9 692 €1 951 €15 784 €---
2225 986 €9 287 €1 546 €16 699 €---
2326 505 €8 868 €1 127 €17 637 €---
2427 035 €8 436 €694 €18 600 €---
2527 576 €7 989 €248 €19 587 €---
TOTAL549 148 €309 832 €112 350 €239 316 €2 351 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 705 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 239 316 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 145 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 600 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 600 €-705 €+4 305 €
2+3 600 €+646 €+2 954 €
3+3 600 €+816 €+2 784 €
4+3 600 €+991 €+2 609 €
5+3 600 €+1 170 €+2 430 €
6+3 600 €+1 353 €+2 247 €
7+3 600 €+1 541 €+2 059 €
8+3 600 €+1 734 €+1 866 €
9+3 600 €+1 932 €+1 668 €
10+3 600 €+2 134 €+1 466 €
11+3 600 €+2 342 €+1 258 €
12+3 600 €+2 555 €+1 045 €
13+3 600 €+2 774 €+826 €
14+3 600 €+2 998 €+602 €
15+3 600 €+3 227 €+373 €
16+3 600 €+3 463 €+137 €
17+3 600 €+3 705 €-105 €
18+3 600 €+3 953 €-353 €
19+3 600 €+4 207 €-607 €
20+3 600 €+4 468 €-868 €
21+3 600 €+4 735 €-1 135 €
22+3 600 €+5 010 €-1 410 €
23+3 600 €+5 291 €-1 691 €
24+3 600 €+5 580 €-1 980 €
25+3 600 €+5 876 €-2 276 €
Total+90 000 €+71 795 €+18 205 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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