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Draveil (91210)

VilleDraveil (91)
Surface92
Coût Total241 550
Loyer Annuel17 145
Rentabilité7.10%
Cashflow/mois-396
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 2 391,3 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Proche centre-ville

Au calme, dans petite copropriété, bel appartement 5 pièces au 7e étage avec ascenseur, composé d'une entrée principale ouverte sur le séjour exposé Sud-Est avec balcon en enfilade, cuisine équipée (lave vaisselle, frigo, plaque electrique, four) indépendante et attenante à la buanderie , un vestibule, 3 grandes chambres lumineuses, dont 2 chambres donnant sur le balcon, salle de bain avec wc séparé, salle de douche. Grande chambre parentale avec belle armoire, éclairage led, 2 compartiments de rangements.

Nombreux placards et rangements. Canapé, meuble, écran video projecteur peuvent être vendus en plus, à négocier.

Chauffage collectif au sol. Charge copropriété : 4800E Taxe foncière : 2120E Charges : 4800E/an comprenant : chauffage, eau chaude et eau froide, espace vert, piscine ouverte d'avril à septembre.

Parking extérieur. Piscine type municipal avec bbq,table de ping pong, babyfoot, patogeoire, invitation extérieure possible.

Ville : Draveil
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91210
Coordonnées : 48.686488, 2.419200
Total : 241 550
Prix d'acquisition : 220 000
Travaux : 3 950
Valeur du bien : 223 950
Frais de notaire : 17 600
Coût estimé : 17 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 15.53€/m²/mois
Fourchette : 12.81€ - 18.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1429€/mois
Loyer annuel estimé : 17145€/an
Fourchette totale : 1178€ - 1733€/mois
Fourchette annuelle : 14137€ - 20792€/an
Rentabilité brute :7.10%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 8.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 999,02 €/m²
Basé sur :104 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :275 910
Prix d'achat :220 000
Décote à l'achat :-55 910 (-20.3%)
Marge achat-revente :34 360€ (12.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :241 550
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 179,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :68,44€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 248,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 349,78
Coût de l'assurance :20 531,75
Taxe foncière : 2 120,00€/an
Soit par mois : 176,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 400,00€/mois
Soit par an : 4 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 428,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 824,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-396,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au sol
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la conformité
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond de la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - léger rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 950(43 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 200
    Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif: 1 système = 1200€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:500
    Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond de la cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:250
    Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond de la salle de bain: 5 m² × 50€/m² = 250€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:750
    Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond dans les 3 chambres: 30 m² × 50€/m² = 750€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250
    Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond du salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Draveil. Coût de la vérification du chauffage collectif estimé à 1200€, peinture à 50€/m² incluant main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 200✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 429 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 145 €/an
Calcul : 1 429 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 796 €/an
Base de calcul : Emprunt de 241 550 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 821 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 120 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 800 €/an
Calcul : 400 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 950
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 488
Revenus locatifs : +17 145
Charges déductibles : -19 488
Résultat foncier Année 1 : -2 343(Déficit de 2 343 €)
Imputable sur revenu global : 2 343
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 538 €/an
Revenus locatifs : +17 145
Charges déductibles : -15 538
Résultat foncier Années 2+ : 1 607 €/an
Prix d'achat du bien : 220 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 14519 4957 804-2 3512 351 €--
217 48815 3347 5932 153---
317 83715 1177 3752 721---
418 19414 8927 1503 302---
518 55814 6596 9183 899---
618 92914 4196 6774 510---
719 30814 1706 4295 137---
819 69413 9146 1735 780---
920 08813 6495 9086 439---
1020 48913 3755 6347 114---
1120 89913 0925 3517 807---
1221 31712 8005 0598 517---
1321 74412 4984 7579 246---
1422 17812 1864 4459 992---
1522 62211 8644 12210 758---
1623 07411 5313 78911 544---
1723 53611 1863 44512 349---
1824 00710 8313 09013 176---
1924 48710 4642 72214 023---
2024 97710 0842 34314 892---
2125 4769 6921 95115 784---
2225 9869 2871 54616 699---
2326 5058 8681 12717 637---
2427 0358 43669418 600---
2527 5767 98924819 587---
TOTAL549 148309 832112 350239 3162 351Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 705
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 239 316
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 145 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 600 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 600-705+4 305
2+3 600+646+2 954
3+3 600+816+2 784
4+3 600+991+2 609
5+3 600+1 170+2 430
6+3 600+1 353+2 247
7+3 600+1 541+2 059
8+3 600+1 734+1 866
9+3 600+1 932+1 668
10+3 600+2 134+1 466
11+3 600+2 342+1 258
12+3 600+2 555+1 045
13+3 600+2 774+826
14+3 600+2 998+602
15+3 600+3 227+373
16+3 600+3 463+137
17+3 600+3 705-105
18+3 600+3 953-353
19+3 600+4 207-607
20+3 600+4 468-868
21+3 600+4 735-1 135
22+3 600+5 010-1 410
23+3 600+5 291-1 691
24+3 600+5 580-1 980
25+3 600+5 876-2 276
Total+90 000+71 795+18 205
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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