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Appartement - 5 pièce(s) - 495 m²

Bien expiré
VilleTarbes (65)
Surface495m²
Coût Total533 025€
Loyer Annuel51 987€
Rentabilité9.75%
Cashflow/mois+1 102€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 420 000 €
Surface : 495 m²
Prix au m² : 848,48 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez cet appartement exceptionnel situé au c½ur de Tarbes, refait à neuf et offrant un espace de vie généreux de 210 m². Avec quatre chambres et deux salles de bains, ce loft haut de gamme est idéal pour ceux qui recherchent un espace de vie élégant et fonctionnel. La pièce maîtresse de cet appartement est sans conteste son séjour-cuisine spacieux de 98 m², parfait pour recevoir des invités ou passer des moments de détente en famille. Vous apprécierez également la terrasse de 142 m², un véritable oasis au c½ur de la ville. Situé à proximité de la gare, vous bénéficierez d'un accès rapide et facile aux transports en commun, avec plusieurs lignes de train à quelques minutes à pied. Le quartier est également animé avec des restaurants, des cafés et des espaces de loisirs comme des parcs et des centres sportifs, offrant une qualité de vie exceptionnelle. Les familles seront enchantées par la proximité d'établissements d'enseignement de qualité, tels que des collèges et des écoles primaires, à quelques minutes à pied. Ce loft avec rooftop est un véritable havre de paix et de luxe, offrant tout le confort et les commodités nécessaires pour une vie urbaine élégante et dynamique. Prix : 420000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 4 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 20.0 euros/an

Surface Loi Carrez : 210

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Total : 533 025€
Prix d'acquisition : 420 000€
Travaux : 79 425€
Valeur du bien : 499 425€
Frais de notaire : 33 600€
Coût estimé : 33 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 495m²
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 4332€/mois
Loyer annuel estimé : 51987€/an
Fourchette totale : 3516€ - 5337€/mois
Fourchette annuelle : 42197€ - 64047€/an
Rentabilité brute :9.75%
Fourchette de rentabilité :7.92% - 12.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 351,22 €/m²
Basé sur :514 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :668 854 €
Prix d'achat :420 000 €
Décote à l'achat :-248 854€ (-37.2%)
Marge achat-revente :135 829€ (20.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :533 025€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 639,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :155,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 795,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :258 959,23€
Coût de l'assurance :46 639,69€
Taxe foncière : 5 198,67€/an
Soit par mois : 433,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 1,67€/mois
Soit par an : 20,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 4 332,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 230,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 101,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 5/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 5/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour toutes les 4 chambres, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 5/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 425 €(160 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 210 m² × 8000€/système = 8000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Menuiseries:20 475€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 750€/fenêtre = 15750€, Main d'œuvre: 4725€
  • Eau chaude:4 550€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€/unité = 3500€, Main d'œuvre: 1050€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€, Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre incluse.
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 80 m² × 150€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 332 €/mois
Revenus locatifs annuels : 51 987 €/an
Calcul : 4 332 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 892 €/an
Base de calcul : Emprunt de 533 025 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 866 €/an
Calcul : 155 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 199 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 20 €/an
Calcul : 2 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 425 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 104 402 €
Revenus locatifs : +51 987 €
Charges déductibles : -104 402 €
Résultat foncier Année 1 : -52 415 €(Déficit de 52 415 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 015 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 977 €/an
Revenus locatifs : +51 987 €
Charges déductibles : -24 977 €
Résultat foncier Années 2+ : 27 010 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31014.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 420 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 273 000 €(65% de 420 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 927 €/an
Calcul : 273 000 € × 3,636% = 9 927 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
151 987 €104 419 €17 910 €-52 432 €21 400 €31 032 €31 032 €
253 026 €24 518 €17 434 €28 508 €--2 524 €
354 087 €24 026 €16 942 €30 061 €---
455 169 €23 517 €16 433 €31 651 €---
556 272 €22 991 €15 907 €33 281 €---
657 398 €22 446 €15 362 €34 951 €---
758 546 €21 883 €14 798 €36 663 €---
859 716 €21 300 €14 215 €38 417 €---
960 911 €20 697 €13 612 €40 214 €---
1062 129 €20 073 €12 988 €42 056 €---
1163 372 €19 427 €12 343 €43 944 €---
1264 639 €18 759 €11 675 €45 880 €---
1365 932 €18 068 €10 984 €47 863 €---
1467 250 €17 354 €10 270 €49 897 €---
1568 595 €16 614 €9 530 €51 981 €---
1669 967 €15 849 €8 765 €54 118 €---
1771 367 €15 058 €7 974 €56 309 €---
1872 794 €14 239 €7 155 €58 555 €---
1974 250 €13 393 €6 308 €60 857 €---
2075 735 €12 516 €5 432 €63 219 €---
2177 250 €11 610 €4 526 €65 640 €---
2278 795 €10 672 €3 588 €68 122 €---
2380 370 €9 702 €2 618 €70 668 €---
2481 978 €8 698 €1 614 €73 279 €---
2583 617 €7 660 €576 €75 957 €---
TOTAL1 665 151 €515 491 €258 959 €1 149 660 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 149 660 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 51 987 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 917 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 917 €-6 420 €+17 337 €
2+10 917 €0 €+10 917 €
3+10 917 €+8 261 €+2 656 €
4+10 917 €+9 495 €+1 422 €
5+10 917 €+9 984 €+933 €
6+10 917 €+10 485 €+432 €
7+10 917 €+10 999 €-82 €
8+10 917 €+11 525 €-608 €
9+10 917 €+12 064 €-1 147 €
10+10 917 €+12 617 €-1 700 €
11+10 917 €+13 183 €-2 266 €
12+10 917 €+13 764 €-2 847 €
13+10 917 €+14 359 €-3 442 €
14+10 917 €+14 969 €-4 052 €
15+10 917 €+15 594 €-4 677 €
16+10 917 €+16 235 €-5 318 €
17+10 917 €+16 893 €-5 976 €
18+10 917 €+17 566 €-6 649 €
19+10 917 €+18 257 €-7 340 €
20+10 917 €+18 966 €-8 049 €
21+10 917 €+19 692 €-8 775 €
22+10 917 €+20 437 €-9 520 €
23+10 917 €+21 201 €-10 284 €
24+10 917 €+21 984 €-11 067 €
25+10 917 €+22 787 €-11 870 €
Total+272 925 €+344 898 €+-71 973 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 199 jours
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