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Appartement - 5 pièce(s) - 495 m²

Bien expiré
VilleTarbes (65)
Surface495
Coût Total533 025
Loyer Annuel51 987
Rentabilité9.75%
Cashflow/mois+1 102
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 420 000 €
Surface : 495 m²
Prix au m² : 848,48 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez cet appartement exceptionnel situé au c½ur de Tarbes, refait à neuf et offrant un espace de vie généreux de 210 m². Avec quatre chambres et deux salles de bains, ce loft haut de gamme est idéal pour ceux qui recherchent un espace de vie élégant et fonctionnel. La pièce maîtresse de cet appartement est sans conteste son séjour-cuisine spacieux de 98 m², parfait pour recevoir des invités ou passer des moments de détente en famille. Vous apprécierez également la terrasse de 142 m², un véritable oasis au c½ur de la ville. Situé à proximité de la gare, vous bénéficierez d'un accès rapide et facile aux transports en commun, avec plusieurs lignes de train à quelques minutes à pied. Le quartier est également animé avec des restaurants, des cafés et des espaces de loisirs comme des parcs et des centres sportifs, offrant une qualité de vie exceptionnelle. Les familles seront enchantées par la proximité d'établissements d'enseignement de qualité, tels que des collèges et des écoles primaires, à quelques minutes à pied. Ce loft avec rooftop est un véritable havre de paix et de luxe, offrant tout le confort et les commodités nécessaires pour une vie urbaine élégante et dynamique. Prix : 420000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 4 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 20.0 euros/an

Surface Loi Carrez : 210

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Total : 533 025
Prix d'acquisition : 420 000
Travaux : 79 425
Valeur du bien : 499 425
Frais de notaire : 33 600
Coût estimé : 33 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 495
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 4332€/mois
Loyer annuel estimé : 51987€/an
Fourchette totale : 3516€ - 5337€/mois
Fourchette annuelle : 42197€ - 64047€/an
Rentabilité brute :9.75%
Fourchette de rentabilité :7.92% - 12.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 351,22 €/m²
Basé sur :514 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :668 854
Prix d'achat :420 000
Décote à l'achat :-248 854 (-37.2%)
Marge achat-revente :135 829€ (20.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :533 025
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 639,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :155,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 795,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :258 959,23
Coût de l'assurance :46 639,69
Taxe foncière : 5 198,67€/an
Soit par mois : 433,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 1,67€/mois
Soit par an : 20,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 4 332,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 230,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 101,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 5/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 5/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour toutes les 4 chambres, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 5/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 425(160 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 210 m² × 8000€/système = 8000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Menuiseries:20 475
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 750€/fenêtre = 15750€, Main d'œuvre: 4725€
  • Eau chaude:4 550
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€/unité = 3500€, Main d'œuvre: 1050€
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€, Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre incluse.
  • Chambres:12 000
    Rénovation lourde chambres: 80 m² × 150€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 332 €/mois
Revenus locatifs annuels : 51 987 €/an
Calcul : 4 332 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 892 €/an
Base de calcul : Emprunt de 533 025 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 866 €/an
Calcul : 155 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 199 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 20 €/an
Calcul : 2 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 425
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 104 402
Revenus locatifs : +51 987
Charges déductibles : -104 402
Résultat foncier Année 1 : -52 415(Déficit de 52 415 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 015
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 977 €/an
Revenus locatifs : +51 987
Charges déductibles : -24 977
Résultat foncier Années 2+ : 27 010 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31014.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 420 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 273 000(65% de 420 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 927 €/an
Calcul : 273 000 € × 3,636% = 9 927
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
151 987104 41917 910-52 43221 400 €31 032 €31 032 €
253 02624 51817 43428 508--2 524 €
354 08724 02616 94230 061---
455 16923 51716 43331 651---
556 27222 99115 90733 281---
657 39822 44615 36234 951---
758 54621 88314 79836 663---
859 71621 30014 21538 417---
960 91120 69713 61240 214---
1062 12920 07312 98842 056---
1163 37219 42712 34343 944---
1264 63918 75911 67545 880---
1365 93218 06810 98447 863---
1467 25017 35410 27049 897---
1568 59516 6149 53051 981---
1669 96715 8498 76554 118---
1771 36715 0587 97456 309---
1872 79414 2397 15558 555---
1974 25013 3936 30860 857---
2075 73512 5165 43263 219---
2177 25011 6104 52665 640---
2278 79510 6723 58868 122---
2380 3709 7022 61870 668---
2481 9788 6981 61473 279---
2583 6177 66057675 957---
TOTAL1 665 151515 491258 9591 149 66021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 149 660
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 51 987 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 917 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 917-6 420+17 337
2+10 9170+10 917
3+10 917+8 261+2 656
4+10 917+9 495+1 422
5+10 917+9 984+933
6+10 917+10 485+432
7+10 917+10 999-82
8+10 917+11 525-608
9+10 917+12 064-1 147
10+10 917+12 617-1 700
11+10 917+13 183-2 266
12+10 917+13 764-2 847
13+10 917+14 359-3 442
14+10 917+14 969-4 052
15+10 917+15 594-4 677
16+10 917+16 235-5 318
17+10 917+16 893-5 976
18+10 917+17 566-6 649
19+10 917+18 257-7 340
20+10 917+18 966-8 049
21+10 917+19 692-8 775
22+10 917+20 437-9 520
23+10 917+21 201-10 284
24+10 917+21 984-11 067
25+10 917+22 787-11 870
Total+272 925+344 898+-71 973
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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