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Maison - 6 pièce(s) - 136 m²

Bien expiré
VilleLoches (37)
Surface136m²
Coût Total218 820€
Loyer Annuel13 979€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 144 000 €
Surface : 136 m²
Prix au m² : 1 058,82 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située à Beaulieu-lès-Loches à distance à pied de tous commerces et services, cette ravissante maison de ville offre un cadre de vie agréable dans un environnement urbain. Proche des écoles, elle constitue un lieu idéal pour les familles, avec en plus, à quelques pas, de très belles balades à faire dans la Prairie du RoyLa propriété présente une façade en pierre, une toiture en ardoise et tuile plate, ainsi qu'une cave, ajoutant du cachet à cette demeure. Les menuiseries en double vitrage assurent une isolation thermique et acoustique de qualité, tandis que le sol mélange parquet et carrelage, apportant chaleur et modernité.L'habitation de 136 m² se compose de 6 pièces dont 4 chambres. La cuisine équipée et aménagée est fonctionnelle. Les salles de bains offrent une baignoire et des lavabos, et l'une des chambres dispose même d'une salle d'eau attenante. Cette demeure allie le charme de l'ancien avec ses parquets, à des aménagements modernes pour un confort de vie optimal.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 144 000 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Paola LAMOUR - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de TOURS sous le numéro 485 093 512

Surface terrain : 78 m².

Ville : Loches
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37600
Total : 218 820€
Prix d'acquisition : 144 000€
Travaux : 63 300€
Valeur du bien : 207 300€
Frais de notaire : 11 520€
Coût estimé : 11 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136m²
Loyer prédit : 8.57€/m²/mois
Fourchette : 6.63€ - 11.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 1165€/mois
Loyer annuel estimé : 13979€/an
Fourchette totale : 902€ - 1505€/mois
Fourchette annuelle : 10823€ - 18057€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 8.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 925 €/m²
Basé sur :89 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :261 800 €
Prix d'achat :144 000 €
Décote à l'achat :-117 800€ (-45.0%)
Marge achat-revente :42 980€ (16.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 068,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :63,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 132,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 777,60€
Coût de l'assurance :19 146,75€
Taxe foncière : 1 397,92€/an
Soit par mois : 116,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 164,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 248,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-84,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 136 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 136 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - revêtement de sol en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - murs nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale (tableau, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation pour 136 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie)
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais amélioration possible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine (peinture, joints, robinetterie)
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais amélioration possible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais amélioration possible
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rangement
Rangement et nettoyage du garage
Quantité: 15 m²
Raison: État moyen - amélioration de l'espace de rangement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 300 €(465 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 600€
    Isolation toiture/combles: 136 m² × 100€/m² = 13600€
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Fenêtres double vitrage:18 700€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1100€ = 18700€
  • Revêtement sol chambres:3 000€
    Revêtement sol (parquet flottant): 40 m² × 75€/m² = 3000€
  • Peinture chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€
  • Mise aux normes électricité:12 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 12000€ = 12000€
  • Rafraîchissement salle de bain:600€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€
  • Rafraîchissement cuisine:1 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 100€/m² = 1000€
  • Peinture salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€
  • Rangement garage:450€
    Rangement garage: 15 m² × 30€/m² = 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Loches (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 165 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 979 €/an
Calcul : 1 165 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 063 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 820 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 766 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 398 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 527 €
Revenus locatifs : +13 979 €
Charges déductibles : -72 527 €
Résultat foncier Année 1 : -58 547 €(Déficit de 58 547 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 147 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 227 €/an
Revenus locatifs : +13 979 €
Charges déductibles : -9 227 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 753 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37147.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 144 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 93 600 €(65% de 144 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 404 €/an
Calcul : 93 600 € × 3,636% = 3 404 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 979 €72 533 €7 070 €-58 554 €21 400 €37 154 €37 154 €
214 259 €9 042 €6 879 €5 216 €--31 938 €
314 544 €8 845 €6 681 €5 699 €--26 239 €
414 835 €8 641 €6 477 €6 194 €--20 045 €
515 132 €8 431 €6 267 €6 701 €--13 344 €
615 434 €8 213 €6 049 €7 221 €--6 123 €
715 743 €7 988 €5 824 €7 755 €---
816 058 €7 756 €5 592 €8 302 €---
916 379 €7 516 €5 352 €8 863 €---
1016 706 €7 268 €5 104 €9 439 €---
1117 041 €7 011 €4 847 €10 029 €---
1217 381 €6 747 €4 583 €10 635 €---
1317 729 €6 473 €4 309 €11 256 €---
1418 084 €6 190 €4 027 €11 893 €---
1518 445 €5 898 €3 734 €12 547 €---
1618 814 €5 597 €3 433 €13 218 €---
1719 191 €5 285 €3 121 €13 906 €---
1819 574 €4 963 €2 799 €14 612 €---
1919 966 €4 630 €2 466 €15 336 €---
2020 365 €4 286 €2 122 €16 079 €---
2120 772 €3 931 €1 767 €16 842 €---
2221 188 €3 564 €1 400 €17 624 €---
2321 612 €3 185 €1 021 €18 427 €---
2422 044 €2 793 €629 €19 251 €---
2522 485 €2 388 €224 €20 097 €---
TOTAL447 760 €219 172 €101 778 €228 587 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 228 587 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 979 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 936 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 936 €-6 420 €+9 356 €
2+2 936 €0 €+2 936 €
3+2 936 €0 €+2 936 €
4+2 936 €0 €+2 936 €
5+2 936 €0 €+2 936 €
6+2 936 €0 €+2 936 €
7+2 936 €+490 €+2 446 €
8+2 936 €+2 491 €+445 €
9+2 936 €+2 659 €+277 €
10+2 936 €+2 832 €+104 €
11+2 936 €+3 009 €-73 €
12+2 936 €+3 190 €-254 €
13+2 936 €+3 377 €-441 €
14+2 936 €+3 568 €-632 €
15+2 936 €+3 764 €-828 €
16+2 936 €+3 965 €-1 029 €
17+2 936 €+4 172 €-1 236 €
18+2 936 €+4 383 €-1 447 €
19+2 936 €+4 601 €-1 665 €
20+2 936 €+4 824 €-1 888 €
21+2 936 €+5 052 €-2 116 €
22+2 936 €+5 287 €-2 351 €
23+2 936 €+5 528 €-2 592 €
24+2 936 €+5 775 €-2 839 €
25+2 936 €+6 029 €-3 093 €
Total+73 400 €+68 576 €+4 824 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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