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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAire-sur-l'Adour (40)
Surface124m²
Coût Total151 320€
Loyer Annuel13 216€
Rentabilité8.73%
Cashflow/mois+208€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 124 m²
Prix au m² : 1 040,32 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, 3 chambres, 1 parking: Parking, Pas de cave

Proche du centre ville, dans une petite copropriété de 8 lots, agréable appartement en cours de rénovation. Les peintures, sols, cuisine et sanitaires seront terminés pour la vente. Sa pièce de vie lumineuse avec cuisine ouverte, ses 3 chambres dont une suite parentale et sa salle de bains ne pourront que vous séduire.

Ville : Aire-sur-l'Adour
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40800
Coordonnées : 43.732385, -0.248922
Total : 151 320€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 141 000€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 124m²
Loyer prédit : 8.88€/m²/mois
Fourchette : 7.20€ - 10.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1101€/mois
Loyer annuel estimé : 13216€/an
Fourchette totale : 893€ - 1359€/mois
Fourchette annuelle : 10711€ - 16306€/an
Rentabilité brute :8.73%
Fourchette de rentabilité :7.08% - 10.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 721,11 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :213 418 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-84 418€ (-39.6%)
Marge achat-revente :62 098€ (29.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :739,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :44,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 783,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 381,98€
Coût de l'assurance :13 240,50€
Taxe foncière : 1 321,59€/an
Soit par mois : 110,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 101,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 893,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :208,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 166 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, avec placards, plan de travail, électroménager, réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour toutes les chambres, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambres en très mauvais état nécessitant une rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, finition des sols.
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(97 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aire-sur-l'Adour. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 101 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 216 €/an
Calcul : 1 101 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 884 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 320 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 530 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 322 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 735 €
Revenus locatifs : +13 216 €
Charges déductibles : -18 735 €
Résultat foncier Année 1 : -5 519 €(Déficit de 5 519 €)
Imputable sur revenu global : 5 519 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 735 €/an
Revenus locatifs : +13 216 €
Charges déductibles : -6 735 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 481 €/an
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 216 €18 740 €4 889 €-5 524 €5 524 €--
213 480 €6 608 €4 757 €6 872 €---
313 750 €6 472 €4 620 €7 278 €---
414 025 €6 331 €4 479 €7 694 €---
514 305 €6 185 €4 334 €8 121 €---
614 591 €6 034 €4 183 €8 557 €---
714 883 €5 879 €4 028 €9 004 €---
815 181 €5 718 €3 867 €9 463 €---
915 485 €5 552 €3 701 €9 932 €---
1015 794 €5 381 €3 529 €10 414 €---
1116 110 €5 203 €3 352 €10 907 €---
1216 432 €5 020 €3 169 €11 412 €---
1316 761 €4 831 €2 980 €11 930 €---
1417 096 €4 636 €2 784 €12 461 €---
1517 438 €4 434 €2 582 €13 004 €---
1617 787 €4 225 €2 374 €13 562 €---
1718 143 €4 009 €2 158 €14 133 €---
1818 505 €3 787 €1 936 €14 719 €---
1918 876 €3 557 €1 705 €15 319 €---
2019 253 €3 319 €1 468 €15 934 €---
2119 638 €3 073 €1 222 €16 565 €---
2220 031 €2 819 €968 €17 212 €---
2320 432 €2 557 €706 €17 874 €---
2420 840 €2 286 €435 €18 554 €---
2521 257 €2 006 €155 €19 251 €---
TOTAL423 310 €128 662 €70 382 €294 648 €5 524 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 657 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 294 648 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 216 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 775 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 775 €-1 657 €+4 432 €
2+2 775 €+2 062 €+713 €
3+2 775 €+2 183 €+592 €
4+2 775 €+2 308 €+467 €
5+2 775 €+2 436 €+339 €
6+2 775 €+2 567 €+208 €
7+2 775 €+2 701 €+74 €
8+2 775 €+2 839 €-64 €
9+2 775 €+2 980 €-205 €
10+2 775 €+3 124 €-349 €
11+2 775 €+3 272 €-497 €
12+2 775 €+3 424 €-649 €
13+2 775 €+3 579 €-804 €
14+2 775 €+3 738 €-963 €
15+2 775 €+3 901 €-1 126 €
16+2 775 €+4 069 €-1 294 €
17+2 775 €+4 240 €-1 465 €
18+2 775 €+4 416 €-1 641 €
19+2 775 €+4 596 €-1 821 €
20+2 775 €+4 780 €-2 005 €
21+2 775 €+4 969 €-2 194 €
22+2 775 €+5 163 €-2 388 €
23+2 775 €+5 362 €-2 587 €
24+2 775 €+5 566 €-2 791 €
25+2 775 €+5 775 €-3 000 €
Total+69 375 €+88 394 €+-19 019 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 172 jours
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