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Détails du bien

Bien expiré
VilleRomorantin-Lanthenay (41)
Surface53
Coût Total98 102
Loyer Annuel5 623
Rentabilité5.73%
Cashflow/mois-43
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 53 850 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 016,04 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Magnifique Maison au Coeur de Romorantin : Votre Rêve Immobilier vous Attend!

Si vous avez toujours rêvé de vivre au centre d'une charmante petite ville de Romorantin, cette annonce immobilière est votre occasion en or. Imaginez vivre à quelques pas des commerces locaux, des écoles, et de toutes les commodités dont vous avez besoin au quotidien.

Cette maison ancienne, répartie sur trois niveaux, ne manque pas de caractère et de charme. Dès que vous franchirez la porte d'entrée au rez-de-chaussée, vous serez accueilli par le charme des poutres apparentes, qui confèrent à cette maison une ambiance chaleureuse et authentique. Cependant, il est important de noter que cette maison ne possède ni cour, ni garage, ni jardin.

Au premier étage, vous découvrirez une pièce de séjour lumineuse avec une cuisine ouverte, idéale pour préparer de délicieux repas en famille ou entre amis. Une chambre vous attend également, accompagnée d'une pièce adjacente qui peut être aisément transformée en dressing selon vos préférences.

Au deuxième étage, vous trouverez une salle d'eau avec WC, ainsi qu'une spacieuse chambre qui vous offrira tout l'espace dont vous avez besoin pour vous détendre et vous ressourcer.

Que vous soyez à la recherche de votre premier chez-vous ou que vous envisagiez un investissement locatif, cette maison est l'opportunité parfaite. Son emplacement central, son charme intemporel et ses aménagements bien pensés en font une perle rare sur le marché immobilier.

Les honoraires sont à la charge du vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Prenez contact avec votre agent dédié Tatiana TCHERNIAVSKAIA EI (RSAC 525128948 - Greffe de Blois) pour une première visite.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 3 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 1 euros/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat B Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1130.00 et 1580.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller KW INFINITY : Tatiana TCHERNIAVSKAIA Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Romorantin-Lanthenay
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41200
Total : 98 102
Prix d'acquisition : 53 850
Travaux : 39 944
Valeur du bien : 93 794
Frais de notaire : 4 308
Coût estimé : 4 308
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53
Loyer prédit : 8.84€/m²/mois
Fourchette : 7.21€ - 10.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 469€/mois
Loyer annuel estimé : 5623€/an
Fourchette totale : 382€ - 575€/mois
Fourchette annuelle : 4584€ - 6897€/an
Rentabilité brute :5.73%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 7.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 102
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :482,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :28,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 511,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 721,17
Coût de l'assurance :8 583,93
Taxe foncière : 1,00€/an
Soit par mois : 0,08€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 468,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 511,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-42,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 308 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE, solution prioritaire.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 53 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du plan de travail usé et peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 944(754 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 105
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12105€ = 12105€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:2 139
    Isolation toiture/combles: 53 m² × 40€/m² = 2120€, Main d'œuvre: 19€
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Cuisine:3 500
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3500€ = 3500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romorantin-Lanthenay (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 644✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 469 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 623 €/an
Calcul : 469 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 235 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 102 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 343 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 944
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 523
Revenus locatifs : +5 623
Charges déductibles : -43 523
Résultat foncier Année 1 : -37 900(Déficit de 37 900 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 500
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 579 €/an
Revenus locatifs : +5 623
Charges déductibles : -3 579
Résultat foncier Années 2+ : 2 044 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16499.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 53 850
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 003(65% de 53 850 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 273 €/an
Calcul : 35 003 € × 3,636% = 1 273
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 62343 5263 238-37 90321 400 €16 503 €16 503 €
25 7363 4953 1512 240--14 263 €
35 8503 4063 0612 444--11 818 €
45 9673 3132 9692 654--9 164 €
56 0873 2172 8732 869--6 295 €
66 2083 1182 7743 090--3 205 €
76 3333 0162 6723 317---
86 4592 9102 5663 549---
96 5882 8012 4563 788---
106 7202 6872 3434 033---
116 8552 5702 2264 284---
126 9922 4502 1054 542---
137 1312 3241 9804 807---
147 2742 1951 8515 079---
157 4202 0611 7175 358---
167 5681 9231 5795 645---
177 7191 7801 4365 939---
187 8741 6321 2886 241---
198 0311 4801 1356 551---
208 1921 3229776 870---
218 3561 1588147 197---
228 5239906457 533---
238 6938154717 878---
248 8676342908 233---
259 0444481038 597---
TOTAL180 11095 27446 72184 83621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 836
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 623 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 181 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 181-6 420+7 601
2+1 1810+1 181
3+1 1810+1 181
4+1 1810+1 181
5+1 1810+1 181
6+1 1810+1 181
7+1 181+33+1 148
8+1 181+1 065+116
9+1 181+1 136+45
10+1 181+1 210-29
11+1 181+1 285-104
12+1 181+1 363-182
13+1 181+1 442-261
14+1 181+1 524-343
15+1 181+1 607-426
16+1 181+1 693-512
17+1 181+1 782-601
18+1 181+1 872-691
19+1 181+1 965-784
20+1 181+2 061-880
21+1 181+2 159-978
22+1 181+2 260-1 079
23+1 181+2 363-1 182
24+1 181+2 470-1 289
25+1 181+2 579-1 398
Total+29 525+25 451+4 074
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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