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GRASSE SUD

VilleGrasse (06)
Surface50m²
Coût Total142 180€
Loyer Annuel10 749€
Rentabilité7.56%
Cashflow/mois+72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 2 200 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif, Jardin

INVESTISSEURS VENDU LOUE : Appartement de type T2, 51m2 donnant sur vaste terrasse de 30m2, plein Sud, au calme composé comme suit : entrée, cuisine séparée avec cellier de rangement, grands placards dégagement, salle de bains, chambre et séjour donnant sur terrasse. Loué - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/grasse-06/agence-immobiliere/foncia-transaction-grasse-1104

Ville : Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06130
Coordonnées : 43.649971, 6.930954
Total : 142 180€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 23 380€
Valeur du bien : 133 380€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 17.92€/m²/mois
Fourchette : 13.68€ - 23.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 896€/mois
Loyer annuel estimé : 10749€/an
Fourchette totale : 684€ - 1173€/mois
Fourchette annuelle : 8207€ - 14078€/an
Rentabilité brute :7.56%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 9.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 145,75 €/m²
Basé sur :430 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :157 288 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-47 288€ (-30.1%)
Marge achat-revente :15 108€ (9.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :694,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,28€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 734,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 130,79€
Coût de l'assurance :12 085,30€
Taxe foncière : 1 074,90€/an
Soit par mois : 89,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 895,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 824,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :71,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur air/air) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si simple vitrage existant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante, usure visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: environ 12 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 4/5 visible - peu d'usure, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 380 €(468 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 896 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 749 €/an
Calcul : 896 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 589 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 180 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 483 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 075 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 527 €
Revenus locatifs : +10 749 €
Charges déductibles : -29 527 €
Résultat foncier Année 1 : -18 778 €(Déficit de 18 778 €)
Imputable sur revenu global : 18 778 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 147 €/an
Revenus locatifs : +10 749 €
Charges déductibles : -6 147 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 602 €/an
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 749 €29 532 €4 594 €-18 783 €18 783 €--
210 964 €6 028 €4 469 €4 936 €---
311 183 €5 900 €4 341 €5 284 €---
411 407 €5 767 €4 209 €5 640 €---
511 635 €5 630 €4 072 €6 005 €---
611 868 €5 489 €3 930 €6 379 €---
712 105 €5 343 €3 784 €6 763 €---
812 347 €5 192 €3 633 €7 156 €---
912 594 €5 036 €3 477 €7 559 €---
1012 846 €4 875 €3 316 €7 972 €---
1113 103 €4 708 €3 150 €8 395 €---
1213 365 €4 536 €2 978 €8 829 €---
1313 632 €4 358 €2 800 €9 274 €---
1413 905 €4 175 €2 616 €9 730 €---
1514 183 €3 985 €2 427 €10 198 €---
1614 467 €3 789 €2 230 €10 678 €---
1714 756 €3 586 €2 028 €11 170 €---
1815 051 €3 377 €1 819 €11 674 €---
1915 352 €3 161 €1 602 €12 192 €---
2015 659 €2 937 €1 379 €12 722 €---
2115 972 €2 707 €1 148 €13 266 €---
2216 292 €2 468 €910 €13 824 €---
2316 618 €2 222 €663 €14 396 €---
2416 950 €1 967 €409 €14 983 €---
2517 289 €1 704 €146 €15 585 €---
TOTAL344 295 €128 469 €66 131 €215 826 €18 783 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 635 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 215 826 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 749 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 257 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 257 €-5 635 €+7 892 €
2+2 257 €+1 481 €+776 €
3+2 257 €+1 585 €+672 €
4+2 257 €+1 692 €+565 €
5+2 257 €+1 801 €+456 €
6+2 257 €+1 914 €+343 €
7+2 257 €+2 029 €+228 €
8+2 257 €+2 147 €+110 €
9+2 257 €+2 268 €-11 €
10+2 257 €+2 391 €-134 €
11+2 257 €+2 518 €-261 €
12+2 257 €+2 649 €-392 €
13+2 257 €+2 782 €-525 €
14+2 257 €+2 919 €-662 €
15+2 257 €+3 059 €-802 €
16+2 257 €+3 203 €-946 €
17+2 257 €+3 351 €-1 094 €
18+2 257 €+3 502 €-1 245 €
19+2 257 €+3 657 €-1 400 €
20+2 257 €+3 817 €-1 560 €
21+2 257 €+3 980 €-1 723 €
22+2 257 €+4 147 €-1 890 €
23+2 257 €+4 319 €-2 062 €
24+2 257 €+4 495 €-2 238 €
25+2 257 €+4 676 €-2 419 €
Total+56 425 €+64 748 €+-8 323 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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