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Appartement 4 pièces 74 m²

Bien expiré
VilleBlois (41)
Surface74m²
Coût Total132 469€
Loyer Annuel8 579€
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-234€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 360 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 099,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 4 pièces principales

Proche toutes commodités, appartement de type 4 très bien entretenu. Vous serez séduit par son séjour spacieux et lumineux avec balcon au calme et vue sur jardin. Honoraires à charge acquéreur : 8.48% Référence annonce : 360-1160 Date de réalisation du diagnostic : 22/07/2025 Prix hors honoraires : 75 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 200 Charges prévisionnelles annuelles : 2328 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 390 € et 1 910 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.595050, 1.318480
Total : 132 469€
Prix d'acquisition : 81 360€
Travaux : 44 600€
Valeur du bien : 125 960€
Frais de notaire : 6 509€
Coût estimé : 6 509€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 715€/mois
Loyer annuel estimé : 8579€/an
Fourchette totale : 574€ - 890€/mois
Fourchette annuelle : 6891€ - 10681€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 8.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 469€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :646,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :37,53€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 683,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 403,88€
Coût de l'assurance :11 259,87€
Taxe foncière : 857,91€/an
Soit par mois : 71,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 194,00€/mois
Soit par an : 2 328,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 714,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 949,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-234,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à niveau du système de chauffage si nécessaire, en fonction de l'état actuel.
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'état des fenêtres et remplacement si nécessaire pour améliorer l'isolation.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 74 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification du chauffe-eau et remplacement par un modèle plus efficace si nécessaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et des finitions de la cuisine pour un aspect moderne.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais électroménager daté
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain, y compris remplacement des sanitaires et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - décoration soignée mais rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation légère du salon, y compris peinture et éventuels travaux de finition.
Quantité: 1 salon
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 600 €(603 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Remplacement fenêtres: 7 fenêtres × 600€/fenêtre = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Remplacement chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 400€
    Peinture chambres: 2 chambres × 700€/chambre = 1400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rénovation salon: 1 salon × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Blois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 715 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 579 €/an
Calcul : 715 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 262 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 469 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 450 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 858 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 328 €/an
Calcul : 194 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 499 €
Revenus locatifs : +8 579 €
Charges déductibles : -52 499 €
Résultat foncier Année 1 : -43 920 €(Déficit de 43 920 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 520 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 899 €/an
Revenus locatifs : +8 579 €
Charges déductibles : -7 899 €
Résultat foncier Années 2+ : 680 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22519.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 81 360 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 884 €(65% de 81 360 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 923 €/an
Calcul : 52 884 € × 3,636% = 1 923 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 579 €52 503 €4 267 €-43 924 €21 400 €22 524 €22 524 €
28 751 €7 788 €4 151 €963 €--21 561 €
38 926 €7 668 €4 032 €1 257 €--20 303 €
49 104 €7 545 €3 909 €1 559 €--18 744 €
59 286 €7 418 €3 782 €1 868 €--16 876 €
69 472 €7 286 €3 650 €2 186 €--14 690 €
79 661 €7 151 €3 514 €2 511 €--12 179 €
89 855 €7 010 €3 374 €2 844 €--9 335 €
910 052 €6 865 €3 229 €3 187 €--6 148 €
1010 253 €6 715 €3 079 €3 537 €--2 611 €
1110 458 €6 561 €2 924 €3 897 €---
1210 667 €6 401 €2 765 €4 266 €---
1310 880 €6 236 €2 599 €4 645 €---
1411 098 €6 065 €2 429 €5 033 €---
1511 320 €5 889 €2 253 €5 431 €---
1611 546 €5 707 €2 070 €5 840 €---
1711 777 €5 519 €1 882 €6 259 €---
1812 013 €5 324 €1 688 €6 688 €---
1912 253 €5 124 €1 487 €7 129 €---
2012 498 €4 916 €1 280 €7 582 €---
2112 748 €4 702 €1 066 €8 046 €---
2213 003 €4 481 €844 €8 522 €---
2313 263 €4 252 €616 €9 011 €---
2413 528 €4 016 €379 €9 513 €---
2513 799 €3 772 €135 €10 027 €---
TOTAL274 791 €196 911 €61 404 €77 879 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 77 879 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 579 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 802 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 802 €-6 420 €+8 222 €
2+1 802 €0 €+1 802 €
3+1 802 €0 €+1 802 €
4+1 802 €0 €+1 802 €
5+1 802 €0 €+1 802 €
6+1 802 €0 €+1 802 €
7+1 802 €0 €+1 802 €
8+1 802 €0 €+1 802 €
9+1 802 €0 €+1 802 €
10+1 802 €0 €+1 802 €
11+1 802 €+386 €+1 416 €
12+1 802 €+1 280 €+522 €
13+1 802 €+1 393 €+409 €
14+1 802 €+1 510 €+292 €
15+1 802 €+1 629 €+173 €
16+1 802 €+1 752 €+50 €
17+1 802 €+1 878 €-76 €
18+1 802 €+2 007 €-205 €
19+1 802 €+2 139 €-337 €
20+1 802 €+2 275 €-473 €
21+1 802 €+2 414 €-612 €
22+1 802 €+2 557 €-755 €
23+1 802 €+2 703 €-901 €
24+1 802 €+2 854 €-1 052 €
25+1 802 €+3 008 €-1 206 €
Total+45 050 €+23 364 €+21 686 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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