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Appartement 5 pièces 102 m²

Bien expiré
VilleLens (62)
Surface102m²
Coût Total175 711€
Loyer Annuel12 194€
Rentabilité6.94%
Cashflow/mois-8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 128 760 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 1 262,35 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Parking, Terrasse

LENS - BEL APPARTEMENT DE TYPE V de 102,77 m² habitables, situé au 3ème étage : Hall d'entrée avec vestiaire desservant un séjour, une cuisine équipée, dégagement avec dressing, salle de bains, buanderie, coin douches, 4 chambres, WC Cave n° 26, parking n° 13, terrasse Faire offre après visite

Ville : Lens
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62300
Coordonnées : 50.439555, 2.817969
Total : 175 711€
Prix d'acquisition : 128 760€
Travaux : 36 650€
Valeur du bien : 165 410€
Frais de notaire : 10 301€
Coût estimé : 10 301€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 9.96€/m²/mois
Fourchette : 8.14€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1016€/mois
Loyer annuel estimé : 12194€/an
Fourchette totale : 830€ - 1244€/mois
Fourchette annuelle : 9963€ - 14925€/an
Rentabilité brute :6.94%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 8.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 929,27 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :196 786 €
Prix d'achat :128 760 €
Décote à l'achat :-68 026€ (-34.6%)
Marge achat-revente :21 075€ (10.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 711€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :871,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :51,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 922,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 646,67€
Coût de l'assurance :15 374,71€
Taxe foncière : 1 219,39€/an
Soit par mois : 101,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 016,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 024,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-7,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 102 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3/5 visible - électricité à mettre aux normes
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique aux normes et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE E - Appartement - Mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 650 €(359 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 250€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5250€ = 5250€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:9 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 950€/fenêtre = 9500€ (prix moyen incluant installation)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (prix moyen incluant installation)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant installation)
  • Chambres - Revêtement sol:2 800€
    Parquet flottant: 40 m² × 70€/m² = 2800€ (prix moyen incluant installation)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 50€/m² = 2000€ (prix moyen incluant installation)
  • Chambres - Électricité:600€
    Mise aux normes électricité: 4 chambres × 150€/chambre = 600€ (prix moyen incluant installation)
  • Second œuvre général - Électricité générale:1 500€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (prix moyen incluant installation)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lens (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 016 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 194 €/an
Calcul : 1 016 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 916 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 711 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 615 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 219 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 400 €
Revenus locatifs : +12 194 €
Charges déductibles : -44 400 €
Résultat foncier Année 1 : -32 206 €(Déficit de 32 206 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 806 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 750 €/an
Revenus locatifs : +12 194 €
Charges déductibles : -7 750 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 444 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10806.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 760 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 694 €(65% de 128 760 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 043 €/an
Calcul : 83 694 € × 3,636% = 3 043 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 194 €44 406 €5 921 €-32 212 €21 400 €10 812 €10 812 €
212 438 €7 599 €5 764 €4 839 €--5 973 €
312 687 €7 436 €5 602 €5 250 €--722 €
412 940 €7 268 €5 434 €5 672 €---
513 199 €7 094 €5 260 €6 105 €---
613 463 €6 914 €5 080 €6 549 €---
713 732 €6 728 €4 894 €7 004 €---
814 007 €6 536 €4 701 €7 471 €---
914 287 €6 336 €4 502 €7 951 €---
1014 573 €6 130 €4 296 €8 443 €---
1114 864 €5 917 €4 082 €8 948 €---
1215 162 €5 696 €3 862 €9 466 €---
1315 465 €5 468 €3 633 €9 997 €---
1415 774 €5 231 €3 397 €10 543 €---
1516 090 €4 987 €3 153 €11 103 €---
1616 411 €4 734 €2 900 €11 677 €---
1716 740 €4 472 €2 638 €12 267 €---
1817 074 €4 202 €2 367 €12 873 €---
1917 416 €3 922 €2 087 €13 494 €---
2017 764 €3 632 €1 797 €14 133 €---
2118 120 €3 332 €1 498 €14 788 €---
2218 482 €3 022 €1 187 €15 460 €---
2318 852 €2 701 €866 €16 151 €---
2419 229 €2 369 €534 €16 860 €---
2519 613 €2 025 €191 €17 588 €---
TOTAL390 576 €168 156 €85 647 €222 419 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 222 419 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 194 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 561 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 561 €-6 420 €+8 981 €
2+2 561 €0 €+2 561 €
3+2 561 €0 €+2 561 €
4+2 561 €+1 485 €+1 076 €
5+2 561 €+1 831 €+730 €
6+2 561 €+1 965 €+596 €
7+2 561 €+2 101 €+460 €
8+2 561 €+2 241 €+320 €
9+2 561 €+2 385 €+176 €
10+2 561 €+2 533 €+28 €
11+2 561 €+2 684 €-123 €
12+2 561 €+2 840 €-279 €
13+2 561 €+2 999 €-438 €
14+2 561 €+3 163 €-602 €
15+2 561 €+3 331 €-770 €
16+2 561 €+3 503 €-942 €
17+2 561 €+3 680 €-1 119 €
18+2 561 €+3 862 €-1 301 €
19+2 561 €+4 048 €-1 487 €
20+2 561 €+4 240 €-1 679 €
21+2 561 €+4 436 €-1 875 €
22+2 561 €+4 638 €-2 077 €
23+2 561 €+4 845 €-2 284 €
24+2 561 €+5 058 €-2 497 €
25+2 561 €+5 276 €-2 715 €
Total+64 025 €+66 726 €+-2 701 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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