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À saisir

Bien expiré
VilleArles (13)
Surface210m²
Coût Total309 000€
Loyer Annuel30 936€
Rentabilité10.01%
Cashflow/mois+703€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 275 000 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 1 309,52 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Duprat immobilier vous présente à la vente cette maison secteur prisé de pont de crau, route d'eyguière, d'environ 210m2 de surface habitable sur une parcelle de 384m2 principalement composée de terrasses. Ce bien est composé de grand voulume 7 pièces, 4 chambres, 2 salles d'eau, 2 wc, un grand garage d'environ 50m2 pouvant stationner 3 voitures. La fosse septique a été récemment refaite et est conforme au SPANC. Des travaux sont à prévoir. Contactez l'agence

Ville : Arles
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13200
Coordonnées : 43.663557, 4.670771
Total : 309 000€
Prix d'acquisition : 275 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 287 000€
Frais de notaire : 22 000€
Coût estimé : 22 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210m²
Loyer prédit : 12.28€/m²/mois
Fourchette : 9.52€ - 15.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 2578€/mois
Loyer annuel estimé : 30936€/an
Fourchette totale : 1999€ - 3325€/mois
Fourchette annuelle : 23988€ - 39896€/an
Rentabilité brute :10.01%
Fourchette de rentabilité :7.76% - 12.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :309 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 527,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :90,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 617,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :149 133,52€
Coût de l'assurance :27 037,50€
Taxe foncière : 3 093,58€/an
Soit par mois : 257,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 577,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 875,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :702,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 175 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière à gaz actuelle
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations sanitaires dans la salle de bain
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(57 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 578 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 936 €/an
Calcul : 2 578 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 311 €/an
Base de calcul : Emprunt de 309 000 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 082 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 094 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 486 €
Revenus locatifs : +30 936 €
Charges déductibles : -26 486 €
Résultat foncier Année 1 : 4 450 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 486 €/an
Revenus locatifs : +30 936 €
Charges déductibles : -14 486 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 450 €/an
Prix d'achat du bien : 275 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 178 750 €(65% de 275 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 500 €/an
Calcul : 178 750 € × 3,636% = 6 500 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 936 €26 496 €10 321 €4 440 €---
231 555 €14 221 €10 046 €17 333 €---
332 186 €13 937 €9 762 €18 249 €---
432 829 €13 643 €9 468 €19 186 €---
533 486 €13 339 €9 164 €20 147 €---
634 156 €13 025 €8 849 €21 131 €---
734 839 €12 699 €8 524 €22 140 €---
835 536 €12 363 €8 188 €23 173 €---
936 246 €12 015 €7 840 €24 231 €---
1036 971 €11 655 €7 480 €25 316 €---
1137 711 €11 282 €7 107 €26 428 €---
1238 465 €10 897 €6 722 €27 567 €---
1339 234 €10 499 €6 324 €28 735 €---
1440 019 €10 087 €5 912 €29 932 €---
1540 819 €9 661 €5 486 €31 158 €---
1641 636 €9 220 €5 045 €32 415 €---
1742 468 €8 764 €4 589 €33 704 €---
1843 318 €8 293 €4 118 €35 025 €---
1944 184 €7 805 €3 630 €36 379 €---
2045 068 €7 301 €3 125 €37 767 €---
2145 969 €6 779 €2 604 €39 190 €---
2246 888 €6 239 €2 064 €40 649 €---
2347 826 €5 681 €1 506 €42 145 €---
2448 783 €5 103 €928 €43 679 €---
2549 758 €4 506 €331 €45 252 €---
TOTAL990 884 €265 511 €149 134 €725 373 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 725 373 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 936 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 497 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 497 €+1 332 €+5 165 €
2+6 497 €+5 200 €+1 297 €
3+6 497 €+5 475 €+1 022 €
4+6 497 €+5 756 €+741 €
5+6 497 €+6 044 €+453 €
6+6 497 €+6 339 €+158 €
7+6 497 €+6 642 €-145 €
8+6 497 €+6 952 €-455 €
9+6 497 €+7 269 €-772 €
10+6 497 €+7 595 €-1 098 €
11+6 497 €+7 928 €-1 431 €
12+6 497 €+8 270 €-1 773 €
13+6 497 €+8 621 €-2 124 €
14+6 497 €+8 980 €-2 483 €
15+6 497 €+9 347 €-2 850 €
16+6 497 €+9 725 €-3 228 €
17+6 497 €+10 111 €-3 614 €
18+6 497 €+10 507 €-4 010 €
19+6 497 €+10 914 €-4 417 €
20+6 497 €+11 330 €-4 833 €
21+6 497 €+11 757 €-5 260 €
22+6 497 €+12 195 €-5 698 €
23+6 497 €+12 644 €-6 147 €
24+6 497 €+13 104 €-6 607 €
25+6 497 €+13 576 €-7 079 €
Total+162 425 €+217 612 €+-55 187 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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