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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleVilleneuve-Saint-Georges (94)
Surface78m²
Coût Total198 258€
Loyer Annuel13 596€
Rentabilité6.86%
Cashflow/mois-291€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 158 480 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 2 031,79 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 19 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Non meublé

EXCLUSIVITE, 10 rue Saint Exupéry à Villeneuve St Georges, GRAND appartement 4 pièces au 2ème étage (sans ascenceur) d'une surface de 78.07m² au sein d'une copropriété sécurisée et entretenue. Il est composé d'une entrée avec 2 grands rangements d'environ chacun 2m², un vaste séjour de 19m² donnant sur un balcon, une cuisine séparée de 9m², 3chambres (10m², 10.84m² et 11.42m²), une salle d'eau et wc séparé. L'ensemble est en bon état d'entretien avec de nombreux rangements. Cave + emplacement de parking non nominatif au sein de la copropriété. Charges mensuelles: 261€/mois (eau froide, eau chaude, chauffage, syndic, entretien de la copropriété) Taxe foncière: 1425€ Appartement très bien isolé: DPE C!! A proximité direct des bus B et J ainsi que des écoles primaires / maternelles / collège et des commerces   Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques

Ville : Villeneuve-Saint-Georges
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94190
Coordonnées : 48.753151, 2.450416
Total : 198 258€
Prix d'acquisition : 158 480€
Travaux : 27 100€
Valeur du bien : 185 580€
Frais de notaire : 12 678€
Coût estimé : 12 678€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 14.53€/m²/mois
Fourchette : 11.21€ - 18.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1133€/mois
Loyer annuel estimé : 13596€/an
Fourchette totale : 874€ - 1468€/mois
Fourchette annuelle : 10492€ - 17619€/an
Rentabilité brute :6.86%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 258€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :986,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :57,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 043,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 589,40€
Coût de l'assurance :17 347,57€
Taxe foncière : 1 425,00€/an
Soit par mois : 118,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 261,00€/mois
Soit par an : 3 132,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 133,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 423,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-290,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 152 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité de la cuisine, remplacement des éléments vétustes si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 100 €(347 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500€
    Cuisine complète: 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:11 500€
    Rénovation complète salle de bain: 7000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant 32 m²: 60€/m² × 32 = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds 90 m²: 20€/m² × 90 = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 133 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 596 €/an
Calcul : 1 133 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 734 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 258 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 694 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 425 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 132 €/an
Calcul : 261 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 085 €
Revenus locatifs : +13 596 €
Charges déductibles : -39 085 €
Résultat foncier Année 1 : -25 489 €(Déficit de 25 489 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 14 789 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 985 €/an
Revenus locatifs : +13 596 €
Charges déductibles : -11 985 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 611 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 14788.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 158 480 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 012 €(65% de 158 480 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 746 €/an
Calcul : 103 012 € × 3,636% = 3 746 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 596 €39 091 €6 740 €-25 495 €10 700 €14 795 €14 795 €
213 868 €11 813 €6 562 €2 055 €--12 740 €
314 145 €11 629 €6 378 €2 516 €--10 224 €
414 428 €11 438 €6 187 €2 990 €--7 234 €
514 717 €11 241 €5 990 €3 476 €--3 758 €
615 011 €11 037 €5 786 €3 974 €---
715 311 €10 825 €5 574 €4 486 €---
815 618 €10 607 €5 356 €5 011 €---
915 930 €10 380 €5 129 €5 550 €---
1016 249 €10 146 €4 895 €6 103 €---
1116 573 €9 903 €4 652 €6 670 €---
1216 905 €9 652 €4 401 €7 253 €---
1317 243 €9 393 €4 142 €7 850 €---
1417 588 €9 124 €3 873 €8 464 €---
1517 940 €8 846 €3 595 €9 094 €---
1618 298 €8 558 €3 307 €9 741 €---
1718 664 €8 260 €3 009 €10 405 €---
1819 038 €7 951 €2 700 €11 086 €---
1919 418 €7 632 €2 381 €11 786 €---
2019 807 €7 302 €2 051 €12 505 €---
2120 203 €6 960 €1 709 €13 243 €---
2220 607 €6 606 €1 355 €14 001 €---
2321 019 €6 240 €989 €14 779 €---
2421 440 €5 861 €610 €15 579 €---
2521 868 €5 468 €218 €16 400 €---
TOTAL435 485 €255 962 €97 589 €179 523 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 179 523 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 596 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 855 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 855 €-3 210 €+6 065 €
2+2 855 €0 €+2 855 €
3+2 855 €0 €+2 855 €
4+2 855 €0 €+2 855 €
5+2 855 €0 €+2 855 €
6+2 855 €+65 €+2 790 €
7+2 855 €+1 346 €+1 509 €
8+2 855 €+1 503 €+1 352 €
9+2 855 €+1 665 €+1 190 €
10+2 855 €+1 831 €+1 024 €
11+2 855 €+2 001 €+854 €
12+2 855 €+2 176 €+679 €
13+2 855 €+2 355 €+500 €
14+2 855 €+2 539 €+316 €
15+2 855 €+2 728 €+127 €
16+2 855 €+2 922 €-67 €
17+2 855 €+3 121 €-266 €
18+2 855 €+3 326 €-471 €
19+2 855 €+3 536 €-681 €
20+2 855 €+3 752 €-897 €
21+2 855 €+3 973 €-1 118 €
22+2 855 €+4 200 €-1 345 €
23+2 855 €+4 434 €-1 579 €
24+2 855 €+4 674 €-1 819 €
25+2 855 €+4 920 €-2 065 €
Total+71 375 €+53 857 €+17 518 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 232 jours
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