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Appartement - 4 pièce(s) - 63 m²

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface63m²
Coût Total148 080€
Loyer Annuel9 027€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 109 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 730,16 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

GRENOBLE Secteur Foch - Rue Général Ferrié. Très bel appartement T4 en RDC entièrement rénové, composé d'un séjour avec cuisine équipée ouverte, de trois chambres, salle d'eau et toilettes séparés. Copropriété calme avec parking privé. Appartement traversant Est / Ouest. Son prix de vente est de 109 000 EUR. Une exclusivité VALLET IMMOBILIER Tous nos biens sur www.vallet-immobilier.fr

Détails : Nombre de chambre(s) : 3 Nombre de pièces : 4 Nombre de niveaux : 1 Nb de salle d'eau : 1 Cuisine : Americaine -Equipee Mode de chauffage : RADIATEUR Type de chauffage : ELECTRIQUE Format de chauffage : INDIVIDUEL Nombre de wc : 1 Cave : 1 Nombre de parking : 1

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.177399, 5.726157
Total : 148 080€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 30 360€
Valeur du bien : 139 360€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 752€/mois
Loyer annuel estimé : 9027€/an
Fourchette totale : 586€ - 965€/mois
Fourchette annuelle : 7034€ - 11584€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 7.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 492,3 €/m²
Basé sur :1290 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :157 015 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-48 015€ (-30.6%)
Marge achat-revente :8 935€ (5.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :725,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :37,02€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 762,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 580,53€
Coût de l'assurance :11 106,00€
Taxe foncière : 902,69€/an
Soit par mois : 75,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 752,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 837,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-85,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 160 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air.
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, carrelage, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol avec un nettoyage ou un léger remplacement si nécessaire dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Chambres en bon état, mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Chambres en bon état, mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Salon en bon état, mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 360 €(482 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Remplacement chauffage électrique par pompe à chaleur air-air: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Revêtement sol 32 m²: 32 m² × 75€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds 32 m²: 32 m² × 30€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon 50 m²: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 752 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 027 €/an
Calcul : 752 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 824 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 080 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 444 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 903 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 531 €
Revenus locatifs : +9 027 €
Charges déductibles : -36 531 €
Résultat foncier Année 1 : -27 504 €(Déficit de 27 504 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 104 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 171 €/an
Revenus locatifs : +9 027 €
Charges déductibles : -6 171 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 856 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6103.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 027 €36 535 €4 828 €-27 508 €21 400 €6 108 €6 108 €
29 207 €6 045 €4 698 €3 162 €--2 946 €
39 392 €5 911 €4 564 €3 481 €---
49 579 €5 772 €4 425 €3 807 €---
59 771 €5 629 €4 282 €4 142 €---
69 966 €5 481 €4 134 €4 486 €---
710 166 €5 327 €3 980 €4 838 €---
810 369 €5 169 €3 822 €5 200 €---
910 576 €5 005 €3 658 €5 571 €---
1010 788 €4 836 €3 489 €5 952 €---
1111 004 €4 661 €3 315 €6 342 €---
1211 224 €4 481 €3 134 €6 743 €---
1311 448 €4 294 €2 947 €7 154 €---
1411 677 €4 101 €2 754 €7 576 €---
1511 911 €3 902 €2 555 €8 009 €---
1612 149 €3 696 €2 349 €8 453 €---
1712 392 €3 483 €2 136 €8 909 €---
1812 640 €3 263 €1 916 €9 377 €---
1912 893 €3 035 €1 688 €9 858 €---
2013 151 €2 800 €1 453 €10 351 €---
2113 414 €2 557 €1 210 €10 857 €---
2213 682 €2 306 €959 €11 376 €---
2313 955 €2 046 €699 €11 909 €---
2414 235 €1 778 €431 €12 457 €---
2514 519 €1 501 €154 €13 019 €---
TOTAL289 135 €133 614 €69 581 €155 521 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 521 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 027 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 896 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 896 €-6 420 €+8 316 €
2+1 896 €0 €+1 896 €
3+1 896 €+160 €+1 736 €
4+1 896 €+1 142 €+754 €
5+1 896 €+1 243 €+653 €
6+1 896 €+1 346 €+550 €
7+1 896 €+1 452 €+444 €
8+1 896 €+1 560 €+336 €
9+1 896 €+1 671 €+225 €
10+1 896 €+1 786 €+110 €
11+1 896 €+1 903 €-7 €
12+1 896 €+2 023 €-127 €
13+1 896 €+2 146 €-250 €
14+1 896 €+2 273 €-377 €
15+1 896 €+2 403 €-507 €
16+1 896 €+2 536 €-640 €
17+1 896 €+2 673 €-777 €
18+1 896 €+2 813 €-917 €
19+1 896 €+2 957 €-1 061 €
20+1 896 €+3 105 €-1 209 €
21+1 896 €+3 257 €-1 361 €
22+1 896 €+3 413 €-1 517 €
23+1 896 €+3 573 €-1 677 €
24+1 896 €+3 737 €-1 841 €
25+1 896 €+3 906 €-2 010 €
Total+47 400 €+46 656 €+744 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 77 jours
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