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Appartement 2 pièces 35 m²

VilleLaon (02)
Surface35m²
Coût Total75 720€
Loyer Annuel4 879€
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 46 500 €
Surface : 35 m²
Prix au m² : 1 328,57 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement LAON

EN EXCLUSIVITÉ – ORPI VenteouLocation Laon

À seulement quelques minutes à pied de la gare de Laon et à proximité immédiate des commerces et des services, découvrez cet appartement en rez-de-chaussée offrant un cadre de vie pratique et agréable.

Il se compose de :

Une pièce de vie lumineuse, Une chambre, Un coin cuisine, Une salle d'eau avec douche. Les atouts du bien :

✔ Rez-de-chaussée, pratique au quotidien ✔ Faibles charges de copropriété ✔ DPE : D ✔ Idéal pour une première acquisition ou un investissement locatif

Investisseurs, ce bien présente un excellent potentiel avec un loyer estimé entre 430 € et 450 € par mois.

Réf. Agence : 1625

Francis FORJAN Conseiller Immobilier ORPI – Estimation • Vente • Investissement

ORPI VenteouLocation Laon 10 rue Eugène Leduc – 02000 Laon [Coordonnées masquées] [Coordonnées masquées] Référence agence : 1625 Référence annonce : C3B9-UM3-HQ4 Date de réalisation du diagnostic : 21/07/2026 Prix hors honoraires : 43 250 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 777 € et 1 051 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Laon
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02000
Coordonnées : 49.566290, 3.619205
Total : 75 720€
Prix d'acquisition : 46 500€
Travaux : 25 500€
Valeur du bien : 72 000€
Frais de notaire : 3 720€
Coût estimé : 3 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 35m²
Loyer prédit : 11.62€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 407€/mois
Loyer annuel estimé : 4879€/an
Fourchette totale : 329€ - 503€/mois
Fourchette annuelle : 3947€ - 6031€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 7.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 106,52 €/m²
Basé sur :113 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :38 728 €
Prix d'achat :46 500 €
Décote à l'achat :+7 772€ (+20.1%)
Marge achat-revente :-36 992€ (-95.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :371,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :18,93€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 389,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 579,67€
Coût de l'assurance :5 679,00€
Taxe foncière : 487,89€/an
Soit par mois : 40,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 406,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 430,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-24,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 35 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 500 €(729 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:2 100€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 700€ = 2100€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rafraîchissement:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre (12 m²): 12 m² × 50€/m² = 600€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 300€
    Peinture salon (20 m²): 20 m² × 65€/m² = 1300€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 407 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 879 €/an
Calcul : 407 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 467 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 720 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 227 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 488 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 682 €
Revenus locatifs : +4 879 €
Charges déductibles : -28 682 €
Résultat foncier Année 1 : -23 803 €(Déficit de 23 803 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 403 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 182 €/an
Revenus locatifs : +4 879 €
Charges déductibles : -3 182 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 697 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2402.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 46 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 225 €(65% de 46 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 099 €/an
Calcul : 30 225 € × 3,636% = 1 099 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 879 €28 684 €2 469 €-23 805 €21 400 €2 405 €2 405 €
24 976 €3 118 €2 403 €1 859 €--546 €
35 076 €3 049 €2 334 €2 027 €---
45 177 €2 978 €2 263 €2 200 €---
55 281 €2 905 €2 190 €2 376 €---
65 387 €2 829 €2 114 €2 558 €---
75 494 €2 750 €2 035 €2 744 €---
85 604 €2 669 €1 954 €2 935 €---
95 716 €2 586 €1 871 €3 131 €---
105 831 €2 499 €1 784 €3 331 €---
115 947 €2 410 €1 695 €3 537 €---
126 066 €2 318 €1 603 €3 749 €---
136 188 €2 222 €1 507 €3 965 €---
146 311 €2 123 €1 408 €4 188 €---
156 438 €2 021 €1 306 €4 416 €---
166 566 €1 916 €1 201 €4 650 €---
176 698 €1 807 €1 092 €4 890 €---
186 832 €1 695 €980 €5 137 €---
196 968 €1 578 €863 €5 390 €---
207 108 €1 458 €743 €5 650 €---
217 250 €1 334 €619 €5 916 €---
227 395 €1 205 €490 €6 189 €---
237 543 €1 073 €358 €6 470 €---
247 693 €935 €220 €6 758 €---
257 847 €794 €79 €7 054 €---
TOTAL156 271 €78 956 €35 580 €77 316 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 77 316 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 879 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 025 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 025 €-6 420 €+7 445 €
2+1 025 €0 €+1 025 €
3+1 025 €+444 €+581 €
4+1 025 €+660 €+365 €
5+1 025 €+713 €+312 €
6+1 025 €+767 €+258 €
7+1 025 €+823 €+202 €
8+1 025 €+880 €+145 €
9+1 025 €+939 €+86 €
10+1 025 €+999 €+26 €
11+1 025 €+1 061 €-36 €
12+1 025 €+1 125 €-100 €
13+1 025 €+1 190 €-165 €
14+1 025 €+1 256 €-231 €
15+1 025 €+1 325 €-300 €
16+1 025 €+1 395 €-370 €
17+1 025 €+1 467 €-442 €
18+1 025 €+1 541 €-516 €
19+1 025 €+1 617 €-592 €
20+1 025 €+1 695 €-670 €
21+1 025 €+1 775 €-750 €
22+1 025 €+1 857 €-832 €
23+1 025 €+1 941 €-916 €
24+1 025 €+2 027 €-1 002 €
25+1 025 €+2 116 €-1 091 €
Total+25 625 €+23 195 €+2 430 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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