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Longère à rénover

Bien expiré
VilleBoucé (61)
Surface77m²
Coût Total120 800€
Loyer Annuel6 919€
Rentabilité5.73%
Cashflow/mois-105€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 714,29 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 77 m², 4 pièces, 1100 m² de terrain

A vendre, Maison à rénover proche d'ARGENTAN, Réf. : 12123 Exclusivite Agence ! Visite Virtuelle Disponible ! Localisation : Secteur Bouce (61570), à seulement 10 minutes d'ARGENTAN Surface habitable : environ 90 m² + grenier aménageable de 70 m² Terrain : 1 100 m², entièrement clos L'agence L'Immobilier par Rémi Serais à Argentan vous propose en exclusivité cette longère en pierres à rénover, située dans un cadre champêtre et paisible, à proximité immédiate de Bouce et de ses commodités. Description du bien : La maison se compose de : - Une cuisine de 20,30 m² - Un salon de 28,20 m² - Une chambre - Un bureau (ou seconde chambre) - Une salle de bains - A l'étage, un grenier de 70 m² offre de nombreuses possibilités d'aménagement selon vos envies L'ensemble est implanté sur un terrain clos de 1 100 m², agrémenté d'un garage indépendant. Les plus : - Longère en pierre pleine de caractère - Gros potentiel d'agrandissement - Environnement calme et verdoyant - A proximité d'ARGENTAN et Bouce, écoles, commerces et services Besoin de plus d'informations ou envie de visiter ? Contactez votre agence L'Immobilier par Rémi Serais, spécialiste du secteur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Boucé
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61570
Coordonnées : 48.647250, -0.089060
Total : 120 800€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 61 400€
Valeur du bien : 116 400€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 7.49€/m²/mois
Fourchette : 6.21€ - 9.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 577€/mois
Loyer annuel estimé : 6919€/an
Fourchette totale : 478€ - 695€/mois
Fourchette annuelle : 5737€ - 8346€/an
Rentabilité brute :5.73%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 6.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :589,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :34,23€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 623,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 994,90€
Coût de l'assurance :10 268,00€
Taxe foncière : 691,94€/an
Soit par mois : 57,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 576,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 681,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-104,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 70 m² (grenier aménageable)
Raison: DPE G - Maison - Très efficace pour améliorer le score DPE.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes et réfection des murs.
Quantité: cuisine complète (20,30 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection du carrelage abîmé et peinture des murs.
Quantité: salon (28,20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie et des évacuations.
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 400 €(797 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:4 800€
    Isolation combles: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 000€
    Rénovation complète chambre: 3000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre incluse
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 6000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1200€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre incluse
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 3000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boucé (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 577 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 919 €/an
Calcul : 577 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 887 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 800 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 411 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 692 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 390 €
Revenus locatifs : +6 919 €
Charges déductibles : -66 390 €
Résultat foncier Année 1 : -59 470 €(Déficit de 59 470 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 070 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 990 €/an
Revenus locatifs : +6 919 €
Charges déductibles : -4 990 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 930 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38070.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 919 €66 393 €3 891 €-59 474 €21 400 €38 074 €38 074 €
27 058 €4 888 €3 786 €2 170 €--35 905 €
37 199 €4 779 €3 677 €2 419 €--33 485 €
47 343 €4 667 €3 564 €2 676 €--30 809 €
57 490 €4 551 €3 448 €2 939 €--27 871 €
67 640 €4 431 €3 329 €3 208 €--24 662 €
77 792 €4 307 €3 205 €3 485 €--21 177 €
87 948 €4 179 €3 077 €3 769 €--17 408 €
98 107 €4 047 €2 944 €4 060 €--13 348 €
108 269 €3 911 €2 808 €4 359 €--8 990 €
118 435 €3 769 €2 667 €4 665 €--4 324 €
128 603 €3 624 €2 521 €4 980 €---
138 775 €3 473 €2 370 €5 302 €---
148 951 €3 318 €2 215 €5 633 €---
159 130 €3 157 €2 054 €5 973 €---
169 313 €2 991 €1 888 €6 322 €---
179 499 €2 819 €1 717 €6 680 €---
189 689 €2 642 €1 539 €7 047 €---
199 883 €2 459 €1 356 €7 424 €---
2010 080 €2 270 €1 167 €7 810 €---
2110 282 €2 074 €972 €8 207 €---
2210 487 €1 873 €770 €8 615 €---
2310 697 €1 664 €561 €9 033 €---
2410 911 €1 449 €346 €9 463 €---
2511 129 €1 226 €123 €9 903 €---
TOTAL221 630 €144 961 €55 995 €76 669 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 76 669 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 919 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 453 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 453 €-6 420 €+7 873 €
2+1 453 €0 €+1 453 €
3+1 453 €0 €+1 453 €
4+1 453 €0 €+1 453 €
5+1 453 €0 €+1 453 €
6+1 453 €0 €+1 453 €
7+1 453 €0 €+1 453 €
8+1 453 €0 €+1 453 €
9+1 453 €0 €+1 453 €
10+1 453 €0 €+1 453 €
11+1 453 €0 €+1 453 €
12+1 453 €+1 494 €-41 €
13+1 453 €+1 591 €-138 €
14+1 453 €+1 690 €-237 €
15+1 453 €+1 792 €-339 €
16+1 453 €+1 897 €-444 €
17+1 453 €+2 004 €-551 €
18+1 453 €+2 114 €-661 €
19+1 453 €+2 227 €-774 €
20+1 453 €+2 343 €-890 €
21+1 453 €+2 462 €-1 009 €
22+1 453 €+2 584 €-1 131 €
23+1 453 €+2 710 €-1 257 €
24+1 453 €+2 839 €-1 386 €
25+1 453 €+2 971 €-1 518 €
Total+36 325 €+24 298 €+12 027 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
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