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Appartement F3 avec Garage

VilleBergerac (24)
Surface65m²
Coût Total124 900€
Loyer Annuel7 984€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-56€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 97 500 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Hyper centre proche toutes commodités à pied.Isolation des fenêtres et des murs intèrieurs .Parquets et carrelage.Chaudière à condensation récente.Aucun travaux à prévoir.Sécurisé et espace vert.Cave et garage [URL masquée pour votre sécurité] ou renseignements complémentaires par mail.

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.850050, 0.487850
Total : 124 900€
Prix d'acquisition : 97 500€
Travaux : 19 600€
Valeur du bien : 117 100€
Frais de notaire : 7 800€
Coût estimé : 7 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 665€/mois
Loyer annuel estimé : 7984€/an
Fourchette totale : 494€ - 896€/mois
Fourchette annuelle : 5931€ - 10748€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 8.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 566,04 €/m²
Basé sur :127 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 793 €
Prix d'achat :97 500 €
Décote à l'achat :-4 293€ (-4.2%)
Marge achat-revente :-23 107€ (-22.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :623,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :31,22€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 655,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 281,98€
Coût de l'assurance :9 367,50€
Taxe foncière : 798,40€/an
Soit par mois : 66,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 665,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 721,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-56,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes et mise aux normes si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans l'appartement.
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 600 €(302 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes électricité: 10 m² × 120€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 665 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 984 €/an
Calcul : 665 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 292 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 900 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 375 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 798 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 065 €
Revenus locatifs : +7 984 €
Charges déductibles : -25 065 €
Résultat foncier Année 1 : -17 081 €(Déficit de 17 081 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 381 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 465 €/an
Revenus locatifs : +7 984 €
Charges déductibles : -5 465 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 519 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6380.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 375 €(65% de 97 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 305 €/an
Calcul : 63 375 € × 3,636% = 2 305 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 984 €25 069 €4 296 €-17 085 €10 700 €6 385 €6 385 €
28 144 €5 356 €4 183 €2 787 €--3 598 €
38 307 €5 239 €4 066 €3 067 €--530 €
48 473 €5 118 €3 945 €3 354 €---
58 642 €4 993 €3 820 €3 649 €---
68 815 €4 863 €3 690 €3 952 €---
78 991 €4 729 €3 556 €4 262 €---
89 171 €4 590 €3 417 €4 581 €---
99 355 €4 446 €3 273 €4 908 €---
109 542 €4 297 €3 124 €5 244 €---
119 732 €4 143 €2 970 €5 589 €---
129 927 €3 983 €2 810 €5 944 €---
1310 126 €3 818 €2 645 €6 308 €---
1410 328 €3 647 €2 474 €6 682 €---
1510 535 €3 469 €2 296 €7 065 €---
1610 745 €3 286 €2 113 €7 460 €---
1710 960 €3 096 €1 923 €7 865 €---
1811 180 €2 899 €1 726 €8 281 €---
1911 403 €2 695 €1 522 €8 708 €---
2011 631 €2 484 €1 311 €9 147 €---
2111 864 €2 266 €1 093 €9 598 €---
2212 101 €2 040 €867 €10 061 €---
2312 343 €1 806 €633 €10 537 €---
2412 590 €1 563 €390 €11 027 €---
2512 842 €1 312 €139 €11 529 €---
TOTAL255 730 €111 209 €62 282 €144 520 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 520 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 984 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 677 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 677 €-3 210 €+4 887 €
2+1 677 €0 €+1 677 €
3+1 677 €0 €+1 677 €
4+1 677 €+847 €+830 €
5+1 677 €+1 095 €+582 €
6+1 677 €+1 185 €+492 €
7+1 677 €+1 279 €+398 €
8+1 677 €+1 374 €+303 €
9+1 677 €+1 472 €+205 €
10+1 677 €+1 573 €+104 €
11+1 677 €+1 677 €0 €
12+1 677 €+1 783 €-106 €
13+1 677 €+1 892 €-215 €
14+1 677 €+2 004 €-327 €
15+1 677 €+2 120 €-443 €
16+1 677 €+2 238 €-561 €
17+1 677 €+2 359 €-682 €
18+1 677 €+2 484 €-807 €
19+1 677 €+2 612 €-935 €
20+1 677 €+2 744 €-1 067 €
21+1 677 €+2 879 €-1 202 €
22+1 677 €+3 018 €-1 341 €
23+1 677 €+3 161 €-1 484 €
24+1 677 €+3 308 €-1 631 €
25+1 677 €+3 459 €-1 782 €
Total+41 925 €+43 356 €+-1 431 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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