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Vente Appartement Gisors(27140) 158 250ￜ

VilleGisors (27)
Surface106m²
Coût Total220 070€
Loyer Annuel13 365€
Rentabilité6.07%
Cashflow/mois-152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 158 250 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 1 492,92 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 106 m², 5 pièces, 1 garage, 1 place de parking

Gisors dans gisors, cet appartement spacieux au 1er étage vous offre une entrée, double séjour de plus de 50m2, cuisine, 2 chambres, un bureau, salle de bains, wc/buanderie. 2 caves, 2 places de parking. Double vitrage pvc. Chauffage central gaz de ville.

Ville : Gisors
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27140
Coordonnées : 49.279910, 1.776010
Total : 220 070€
Prix d'acquisition : 158 250€
Travaux : 49 160€
Valeur du bien : 207 410€
Frais de notaire : 12 660€
Coût estimé : 12 660€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1114€/mois
Loyer annuel estimé : 13365€/an
Fourchette totale : 889€ - 1395€/mois
Fourchette annuelle : 10670€ - 16741€/an
Rentabilité brute :6.07%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 7.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 264,88 €/m²
Basé sur :56 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :240 077 €
Prix d'achat :158 250 €
Décote à l'achat :-81 827€ (-34.1%)
Marge achat-revente :20 007€ (8.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :220 070€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 099,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :55,02€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 154,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 738,95€
Coût de l'assurance :16 505,25€
Taxe foncière : 1 336,52€/an
Soit par mois : 111,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 113,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 265,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-151,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage central au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite une mise à jour pour conformité et esthétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour pour conformité et esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Sol en bon état, rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Peinture propre, mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger possible
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 - Quelques traces d'usure, rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 160 €(464 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 000€
    Remplacement système chauffage central gaz: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:20 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Autres pièces - Peinture:200€
    Peinture murs entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gisors (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 114 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 365 €/an
Calcul : 1 114 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 562 €/an
Base de calcul : Emprunt de 220 070 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 660 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 337 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 719 €
Revenus locatifs : +13 365 €
Charges déductibles : -58 719 €
Résultat foncier Année 1 : -45 354 €(Déficit de 45 354 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 954 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 559 €/an
Revenus locatifs : +13 365 €
Charges déductibles : -9 559 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 806 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23953.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 158 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 863 €(65% de 158 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 740 €/an
Calcul : 102 863 € × 3,636% = 3 740 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 365 €58 726 €7 569 €-45 361 €21 400 €23 961 €23 961 €
213 632 €9 367 €7 370 €4 265 €--19 696 €
313 905 €9 161 €7 165 €4 744 €--14 952 €
414 183 €8 948 €6 951 €5 235 €--9 717 €
514 467 €8 728 €6 731 €5 739 €--3 977 €
614 756 €8 499 €6 502 €6 257 €---
715 051 €8 262 €6 266 €6 789 €---
815 352 €8 018 €6 021 €7 335 €---
915 659 €7 764 €5 767 €7 895 €---
1015 973 €7 501 €5 505 €8 471 €---
1116 292 €7 230 €5 233 €9 063 €---
1216 618 €6 948 €4 951 €9 670 €---
1316 950 €6 657 €4 660 €10 294 €---
1417 289 €6 355 €4 358 €10 934 €---
1517 635 €6 043 €4 046 €11 592 €---
1617 988 €5 719 €3 722 €12 269 €---
1718 348 €5 384 €3 388 €12 963 €---
1818 714 €5 038 €3 041 €13 677 €---
1919 089 €4 679 €2 682 €14 410 €---
2019 471 €4 307 €2 310 €15 164 €---
2119 860 €3 922 €1 925 €15 938 €---
2220 257 €3 524 €1 527 €16 733 €---
2320 662 €3 111 €1 115 €17 551 €---
2421 076 €2 684 €688 €18 391 €---
2521 497 €2 242 €245 €19 255 €---
TOTAL428 090 €208 817 €109 739 €219 273 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 219 273 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 365 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 807 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 807 €-6 420 €+9 227 €
2+2 807 €0 €+2 807 €
3+2 807 €0 €+2 807 €
4+2 807 €0 €+2 807 €
5+2 807 €0 €+2 807 €
6+2 807 €+684 €+2 123 €
7+2 807 €+2 037 €+770 €
8+2 807 €+2 200 €+607 €
9+2 807 €+2 369 €+438 €
10+2 807 €+2 541 €+266 €
11+2 807 €+2 719 €+88 €
12+2 807 €+2 901 €-94 €
13+2 807 €+3 088 €-281 €
14+2 807 €+3 280 €-473 €
15+2 807 €+3 478 €-671 €
16+2 807 €+3 681 €-874 €
17+2 807 €+3 889 €-1 082 €
18+2 807 €+4 103 €-1 296 €
19+2 807 €+4 323 €-1 516 €
20+2 807 €+4 549 €-1 742 €
21+2 807 €+4 781 €-1 974 €
22+2 807 €+5 020 €-2 213 €
23+2 807 €+5 265 €-2 458 €
24+2 807 €+5 517 €-2 710 €
25+2 807 €+5 776 €-2 969 €
Total+70 175 €+65 782 €+4 393 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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