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Vente maison 4 pièces 130 m² Prat-Bonrepaux (09160) - Superimmo

Bien expiré
VillePrat-Bonrepaux (09)
Surface130m²
Coût Total156 720€
Loyer Annuel13 289€
Rentabilité8.48%
Cashflow/mois+178€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 607,69 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L'agence des 3 Pics vous propose cette maison de village à rénover de 130m² avec jardin et grange. Cette maison de village de 1821 comprenant au RDC un cellier, 1 cuisine aménagée donnant sur le jardin, 1 salon , 1 salle à manger. Au 1er étage 3 chambres , 1 salle de bain, 1 bureau . Au second un grenier d 50m². Comporte un jardin attenant et une grange sur l'arrière du bâtiment. sur la partie droite de la bâtisse l'ancienne maison est à repenser intégralement mais on peut y créer un appartement ou agrandir les espaces de vie selon ses besoins et envies. une grange au fond du jardin est elle aussi à réhabiliter en devenant un loft ou une maison d'habitation ou un dépôt ou un garage mais son potentiel est là. La présente annonce immobilière a été redigée sous la responsabilité éditoriale de Mme DEBAQUE Laurence, mandataire indépendante (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS AGENCE DES 3 PICS et immatriculé au RSAC de Toulouse sous le numéro 2025AC00422 titulaire d'une attestation de collaborateur pour le compte de la société Agence des 3 pics. Les informations sur les risques auquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: www.georisques.gouv.fr. Honoraires charge vendeur.

Ville : Prat-Bonrepaux
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09160
Coordonnées : 43.023525, 1.009892
Total : 156 720€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 71 400€
Valeur du bien : 150 400€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 8.52€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 11.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1107€/mois
Loyer annuel estimé : 13289€/an
Fourchette totale : 809€ - 1516€/mois
Fourchette annuelle : 9710€ - 18189€/an
Rentabilité brute :8.48%
Fourchette de rentabilité :6.20% - 11.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :771,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :47,02€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 818,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 638,05€
Coût de l'assurance :14 104,80€
Taxe foncière : 1 328,94€/an
Soit par mois : 110,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 107,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 928,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :178,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 286 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 130 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: tuyauterie complète
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 400 €(549 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:9 100€
    Isolation combles: 130 m² × 70€/m² = 9100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€/fenêtre = 16000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation chambres: 45 m² × 120€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 système complet × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Prat-Bonrepaux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 107 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 289 €/an
Calcul : 1 107 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 167 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 720 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 564 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 329 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 460 €
Revenus locatifs : +13 289 €
Charges déductibles : -78 460 €
Résultat foncier Année 1 : -65 171 €(Déficit de 65 171 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 771 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 060 €/an
Revenus locatifs : +13 289 €
Charges déductibles : -7 060 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 229 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43771.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 289 €78 465 €5 172 €-65 176 €21 400 €43 776 €43 776 €
213 555 €6 927 €5 034 €6 628 €--37 148 €
313 826 €6 784 €4 891 €7 042 €--30 105 €
414 103 €6 636 €4 743 €7 467 €--22 639 €
514 385 €6 483 €4 590 €7 902 €--14 736 €
614 673 €6 325 €4 432 €8 348 €--6 389 €
714 966 €6 161 €4 268 €8 805 €---
815 265 €5 992 €4 099 €9 273 €---
915 571 €5 817 €3 924 €9 754 €---
1015 882 €5 636 €3 743 €10 246 €---
1116 200 €5 449 €3 556 €10 750 €---
1216 524 €5 256 €3 363 €11 268 €---
1316 854 €5 056 €3 163 €11 798 €---
1417 191 €4 850 €2 957 €12 341 €---
1517 535 €4 636 €2 743 €12 899 €---
1617 886 €4 415 €2 522 €13 470 €---
1718 244 €4 187 €2 294 €14 056 €---
1818 608 €3 951 €2 058 €14 657 €---
1918 981 €3 707 €1 814 €15 274 €---
2019 360 €3 455 €1 561 €15 906 €---
2119 747 €3 194 €1 300 €16 554 €---
2220 142 €2 924 €1 031 €17 218 €---
2320 545 €2 645 €752 €17 900 €---
2420 956 €2 357 €463 €18 600 €---
2521 375 €2 058 €165 €19 317 €---
TOTAL425 664 €193 366 €74 638 €232 298 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 232 298 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 289 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 791 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 791 €-6 420 €+9 211 €
2+2 791 €0 €+2 791 €
3+2 791 €0 €+2 791 €
4+2 791 €0 €+2 791 €
5+2 791 €0 €+2 791 €
6+2 791 €0 €+2 791 €
7+2 791 €+725 €+2 066 €
8+2 791 €+2 782 €+9 €
9+2 791 €+2 926 €-135 €
10+2 791 €+3 074 €-283 €
11+2 791 €+3 225 €-434 €
12+2 791 €+3 380 €-589 €
13+2 791 €+3 539 €-748 €
14+2 791 €+3 702 €-911 €
15+2 791 €+3 870 €-1 079 €
16+2 791 €+4 041 €-1 250 €
17+2 791 €+4 217 €-1 426 €
18+2 791 €+4 397 €-1 606 €
19+2 791 €+4 582 €-1 791 €
20+2 791 €+4 772 €-1 981 €
21+2 791 €+4 966 €-2 175 €
22+2 791 €+5 166 €-2 375 €
23+2 791 €+5 370 €-2 579 €
24+2 791 €+5 580 €-2 789 €
25+2 791 €+5 795 €-3 004 €
Total+69 775 €+69 689 €+86 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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